商海沉浮，大浪淘沙！
房地产行业在历经“野蛮”生长后，过去依靠高负债赚快钱的模式一去兮不复还。楼市深度调控，拿地门槛提高，融资渠道收紧、资金成本提升……无不刺痛着房企们的神经，“活下去”或成为众多房企当前的主诉求。
行业焦虑，具有红色背景、一出生即带天然光环的地产央企，在急流勇退的房地产浪潮中如何挣扎求生，它们各自又扮演着怎样的角色？
本报告将以国资委圈定的，能够将开展地产作为主业的，除南光、港中旅、鲁能、中航、神华、中煤和新兴等以外的其余14家地产央企作为研究对象。
1、央企“规模论”：
整体稳健增长，内部洗牌分化
【行业竞争及央企变革双轮驱动负重前行】
近三年14家地产央企销售总额及市占率走势图
2018年14家地产央企销售总额15231亿元，总规模相当于2.1个碧桂园，2.5个万科，市占率10.2%，市场份额进一步扩大，行业规模效应仍将延续，竞争愈演愈烈。与此同时，央企当前还面临体制改革结构调整的严峻考验，落后就要挨打，掉队或被吞噬，为此，在规模导向的背景下，拼尽全力冲刺规模成为众多房企的首要任务。
2018年14家地产央企销售总额与其他房企规模对标
【阵营分化，实力悬殊，平凡中不乏抢眼】
除中冶外，2018年其余13家房企成交规模均呈不同程度增长，同时实力分化也在进一步加剧：
• 第一梯队保利发展首次突破4000亿大关，依旧稳坐央企头把交椅，中海坚守稳健的生存逻辑，华润排名再向前；
• 第二梯队由招商和金茂2家把守，其中金茂更是以85%的增速一路狂奔，成功跻身“千亿阵营”，这在楼市步入下行周期的当下显得格外引人瞩目；
• 中铁建、中粮、电建等规模在千亿以下的房企虽也保持了一定的增长，但排名下滑，同整体行业相比，要实现跨越式突破仍需努力。
区域甄选，精准布局，品质坚守，产品转型创新，为地产央企在2018年规模稳定增长提供了至关重要的保障。
2、央企“布局篇”：
整体求稳，金茂冒尖，华润激进
2018年理性拿地，谨慎布局是多数地产央企的共识。央企老大保利继续落实城市群深耕策略，围绕四大城市群稳健发展，稳扎稳打。中海秉承“宁可错失也不投错”的原则，收缩战线，不再拿地王，控制风险，现金为王，落袋为安。
保利：聚焦深耕，稳扎稳打
中海：缩头扩尾控风险
【金茂：降低身段，扩大版图】
• 与保利、中海不同，地产崛起新贵，立足一二线的金茂，2018年开疆拓土征战四方，投资建面同比增幅一半，投资销售比高达70%，新进西安、济南、昆明、开封、株洲等14座地级市，累计斩获土地56宗，全国版图进一步壮大至40个地级市。
2018年金茂新进入城市名单
金茂：降低身段，扩大版图
• 其中三四线拿地建面占比从2017年的17.5%直线上升至40%，14个新进城市中有10个来自三四线，近期在张家港市场又连续拿下7宗地块，青睐程度不言而喻，未来这些城市将成为金茂业绩增长不可或缺的有力后盾。
2017、2018年拿地面积分布图
2017、2018年金茂业绩分布图
【华润：逆势“捡漏”冲规模】
• 相比金茂，2018年华润在土地市场略显激进，全年拿地总建面同比去年增加85%，财大气粗、较低的融资成本正是华润在逆周期拿地的勇气所在，也正因如此，使其在土地市场更加从容，多处“捡漏”，据统计，全年斩获的98宗土地中54%以底价成交，“逆周期低点”拿地扩容土储将促使华润冲击更高规模，巩固自身地位。
• 业态方面，华润在成都、济南、南昌、南京、东莞等城市获取了多个商业项目，以匹配“2+X”的商业模式，实现商业、住宅两个主业协同发展，快速成长。
3、央企“产品论”：
品质改善居上，保利多元创新，葛洲坝玩起黑科技
央企“有背景”，做产品不用心，社区品质不如民企，似乎是人们对央企的固有认知。事实上，近些年央企无论在社区品质、服务提升，还是产品创新上，均在积极探索，修炼内功，甚至不惜重金重塑产品，并且随着市场需求变迁，产品形态不断调整，以迎合改善需求，打造多元。
【保利：不拘一格，产品创新保利润】
• 保利坚持“中小户普住”的产品定位，致力于为普通消费者提供高性价比的产品。近年来产品迭代不断，从2015年“5P“，2016、2017年的持续升级，保利在社区品质、服务、科技及文化等多维度全面出击，实施产品深度升级。
• 随着地价不断走高，利润高，更能带来增值空间的改善型产品受到市场青睐。保利也不例外，在复式、叠墅等改善型户型创新上也有了多项重大突破。比如广州保利和光晨樾利用 “咬合式”结构打造的创新复式产品，打破空间局限，增加了采光面，高赠送、高使用率成为项目核心卖点，为保利持续稳坐央企老大提供支撑的同时，带来利润的快速增长。
保利和光晨樾咬合复式产品与高层、普通复式户型对标图
【葛洲坝：绿色环保“黑科技”突围】
• 在拼规模、拼速度的当下，葛洲坝显得颇为低调，2018年市场容量仅百亿，位列央企末端，全国百名之外。但据说内部流传着做中国房企“品质前三甲”的口号。
肥葛洲坝中国府与所在版图-省府板块房价对标
• 或许正是基于这样的理念，当前葛洲坝在产品研发上频频发力，剑指高端市场玩起了高科技，打造“5G科技”体系重塑产品，高标准品控，并已在北京、合肥、南京等地引起了市场的关注与认可，其中已开盘的合肥葛洲坝中国府成交均价更是高出板块一大截。随着“5G科技”住宅的持续普及，将为葛洲坝弯道超车增添动力。
4、央企“特色篇”：
华侨城文旅革新立场坚
华侨城，一个文旅与地产双拼的结合体，旅游收入与地产销售各占半边天，在行业中独树一帜。2018年一方面大肆“变卖”旗下多个纯地产项目，“瘦身健体”优化业务结构，提质增效。另一方面又与北京、天津、云南、南昌等多个省市签署文旅战略协议，同时在武汉、太原等积极拿地……一系列动作意在降低地产占比，加码文旅项目，聚焦旅游产业，促进业务的转型升级，从而淌出一条属于自己的道路。与同行相比，华侨城的业务路线可谓十分清晰，且核心战略立场坚定。也正因如此，华侨城已成为文旅产业的风向标。
5、央企“战略篇”：
主业为基，多元发展，联合结盟，做大做强
坚持住宅开发，或区域深耕，或核心城市拓展，全国化布局实现高质量的增长仍是地产央企的主基调主战略。同时在地产开发增量逼近天花板的当下，以保利、中海为代表的央企围绕地产+运营模式拓宽业务链条多元发展，寻求创新突破，实现向城市建设综合服务运营商转型。
以招商蛇口为代表的央企紧跟国家战略谋后动，享新政策红利。规模不具优势的中交“傍上”绿城，重塑地位，立志做大做强；中粮、中冶和五矿寻求联盟，战略重组协同发展，随着重组的不断推进，未来楼市竞争格局或将改变。
千亿级以上地产央企全国化布局稳步推进，坚持主业为基，多元化、全业态发展，注重规模的同时，拓展新赛道寻求利润增长点。而规模不具优势的央企或产品重塑，或资源整合，走文旅、特色小镇等差异化道路，均不失为一种生存模式。
但无论如何，房企均应形成自己的特色和品牌，毕竟这是一个拼颜值更是一个拼实力的时代，若无硬实力，仅靠红色招牌恐难兑现央企优势。
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