东友律师事务所

近几年房价居高不下，买不起房成了许多人心头的疙瘩，而这众多的房源中，“法拍房”却以低廉的市场价格吸引到大部分买房者的关注！

然而，你以为法拍房就那么好？

2017年，广东市民李先生通过法拍形式买到了天河区一套房子。获得房屋产权去收楼，发现房屋原产权人陈某还住在里面，而且赖着不走。于是李某把“老赖”陈某告上法庭，要求腾空房屋，一审胜诉；此后“老赖”上诉，二审竟然推翻原判，驳回要求“老赖”搬出的诉讼请求！

同年11月，郑州市民杨女士通过法拍形式花费230万元买下一套房子，算下来“省”了几十万元，但过户的时候却被告知还须缴纳46万元的个税。

赖着不走的原房主，高昂的个税，在这买房者看起来低廉的法拍房背后，到底还隐藏着什么不为人知的秘密呢？今天！有法365企业小助手将带您走进——法拍房的那些“坑”！

01

为什么大家都想买法拍房？

法拍房：法院拍卖房产的简称，遭法院强制执行拍卖的房屋。

依据《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条第三款：人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价，或者市价的百分之八十。如果出现流拍，在进行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

这也就是郑州的杨女士，和广东李先生为什么可以用低于市场价格的百分之二十，甚至百分之四十，来购买廉价法拍房的原因！

但廉价法拍房背后又隐藏着什么鲜为人知的秘密呢，让我们继续往下看。

02

有“瑕疵”的法拍房

关于法拍房的新闻中，我们经常看到权利瑕疵这四个字。

权利瑕疵是指在经济活动中，标的物所有权一方将所有权利或部分权利移交另一方时，其标的物上存在第三人的权利。

而这之中的权利瑕疵包括：所有权、知识产权、其他物权（即标的物所有权以外的用益物权或担保物权）、债权中的租赁权，以及存在危及人身、他人财产安全的危险。

房屋“瑕疵”和所有权“瑕疵”，是两种法拍房纠纷中较为常见的权利瑕疵。

Ⅰ.房屋“瑕疵”

买房先看房，法拍房也不例外，在参与法拍房交易前，依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三、十四条的规定，人民法院会公示拍卖财产权属、占有使用、附属义务等现状的文字说明、视频或者照片等，对拍卖财产的已知瑕疵和权利负担进行特别提示。

但实际申报拍卖法拍房的申请人常常会为了掩盖这样的瑕疵，而拍摄属于看似正常的屋内环境，和十分安全的房间设施，毕竟法院所要求提供的只有六张图片。

这间房子之前有没有过刑事案件？房子有没有出现过灵异事件？房屋的结构有没有缺陷？天花板掉落的事件发生过吗？

这些都需要在购买前确认，一旦你没有关注到这些房屋内在的“瑕疵”，那“凶宅”，“危房”可能就离你不远了。

由于《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条第五项的规定，法院在变卖公告中已明确告知，竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。

这一项法规的存在，使得我们只能老老实实地认栽。

所以在这里有法365企业小助手提醒大家：买房先看房，实地走一遭！

Ⅱ所有权“瑕疵”

在最开始的事件中，广东的李先生由于事先没有调查过房屋，直到收房时才发现原主人仍居住在内，经过一系列的上诉，仍没有办法将原主人请出自家的屋子，所有权的“瑕疵”也常常是法拍房申报时，申请人故意隐藏的部分。

这也是李先生不知房里有人的原因！

03

法拍房的“隐形消费”

法院规定，法拍房的房款，必须在规定时间内付清全款，否则不退还保证金。所以在高昂的保证金下，我们应当知道如果我们购买法拍房后，需要缴清哪些税费。

法拍房缴税与普通购房时相同，作为购买方，我们需要承担：

1.契税：买受人承担，居住房屋个人1.5%、单位3%，非居住房屋3%；2.合同印花税：买受人承担，0.03%；

3.公证费：50万元以下部分，按房价的0.3%，不足200元按200元计;50万-500万按0.25%； 4.贷款保险费：买受人承担，贷款额X0.05%X贷款年限；

而卖方则需要承担：

1.个人所得税：

①满五唯一住房，免征（房主必须本人到场承诺）；

②其他情况，拍卖房产为3%。

2.增值税及附加：

①普通住宅满两年以上，免征；

②普通未满两年，房价全额X5.65%，非普通未满两年全额x5.65%，满两年差额X5.65%。

此外，不同城市根据当地情况不同，也会有细则上的差异。

这其中我们要强烈注意两点：

1. 对于竞拍法拍房，如果原持有人为企业持有，那么我们就需要缴纳土地增值税和增值税（相当于以前的营业税）、契税，而有些地方还需要征收企业所得税。

2. 时刻关注当地房屋买卖新增税。

开头事件中，关于郑州杨女士所要缴纳的个税，在2014年郑州就曾出台政策：直系亲属过户房产不必按照税务系统的报价交税，可以自行报价。5年之内再交易，需缴纳房屋总价差额的20%税费。

而杨女士购买的房屋恰恰就是五年中再交易的法拍房，所以仍需缴纳20%的税费，一来一去，拍房省的钱全用来为自己事先的疏忽买了单。

最后关于购买法拍房，有法365企业小助手在这里提醒大家：

1.买房先看房。价格便宜的东西往往隐藏着便宜的原因，所以多看看多瞧瞧多问问。要明白，法拍房款项要一次性付清，且不好退，买不好你将承担巨大压力！

2.买房看原主。大家要清楚卖房子的不一定是住户，当确认原住户很难搬离的情况后，赶紧撒手。

3.买房需缴税。不要因为心动的价格，而忽略背后庞大的税收。法拍房也是房，买房就得缴税。而且，购买法拍房可能要缴纳更多税！

廉价的法拍房背后藏着的是普通购房者难以察觉到的风险，而专业的律师会针对这些做出合理预估。

如果您有相关的法律疑问，

或是遇到了类似的问题无法处理还欢迎您关注公众号“有法365”，

咨询有法365企业小助手！我们将以最专业的律师团队，为您解决问题！

有法365

法拍房也就是法院拍卖房产的简称，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。通常是由于房主无力清偿债务时，债权人经司法程序向法院申请强制执行的结果。北京市经拍卖的房产，通常不需要购买人取得北京市购房资格，也就是不限购。并且大部分经拍卖的房子要低于市价。

现在北京几乎各个法院都设立了网上拍卖平台，平台上详细登记了每一处房产的信息，包括房屋的位置、基本情况、需要预存的保证金金额等。查询便知购买法拍房的条件之一就是准备好购买房屋的全款。大部分法拍房要求买受人支付全款，否则买受人逾期未支付拍卖款，法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失，由原买受人承担。法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的，可以责令原买受人补交，拒不补交的，法院强制执行。

法拍房在具备不限制购买资格，价格低于市价等吸引力的同时，也存在着一些风险，对买受人来说以下几点的确需要格外注意。

一、无法过户的风险

拍卖网站上就标有特别提醒的字样，告知竞买人需详细咨询房产所在地过户的相关政策，过户风险自行承担。由于拍卖房往往涉及债务问题，房子可能已经被抵押，甚至多次抵押，如果不能解押，被抵押的房屋是无法过户的，这一点买受人在竞拍之前要咨询清楚。

二、无法入住的风险

法院处置的是房屋的所有权，不包括使用权、居住权，如果房子由于各种原因被占用了，里面的人又拒绝主动腾退就会存在入住的困难，虽说后续可以通过诉讼途径解决，但时间成本、经济成本无形中又增加了。

三、无形的成本支出

法院的拍卖公告中明确标注，买受人应自行办理水、电等户名变更手续，相关费用自理。对可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理等欠费由买受人自行解决，拍卖人不承担上述费用，未明确缴费义务人的费用也由买受人自行解决。

法拍房有利有弊，建议前期了解相关法律规定及流程，做好调研工作，尽量将可能存在的风险一一排除。

东友律师事务所

法拍房是司法拍卖房的简称。

司法拍卖是法院用来处理债权问题的重要方式。

法拍房一般经过查封、资产评估、网上拍卖、过户清房的过程，我们接触到的就是从网上拍卖开始，目前法院合作的拍卖平台有阿里、京东、公拍网、资产诉讼网、中拍网等五家网站。

可以放心买法拍房，前提是做好充足的准备！

准备一：做好详细的资金方案

清楚自己的购房预算，最高额承受能力。包括保证金、全款付款时间、能否贷款、贷款额度、贷款利率、贷款放款时间、房产抵押额度、抵押放款时间等。

准备二：看准法院公告

这一点很重要而且容易被忽略，法院公告包括很多重要信息点，如：产权信息、税费信息、责任归属、户口信息、是否腾空、是否有租约、是否有占用、物业欠费情况等。

准备三：条件允许，务必实地看房

除非你对房源内外部情况了如指掌。很多信息我们通过网站平台上是看不出来的，买过房的人都知道要实地看房，来验证之前获取的信息真伪，防止出现意外情况。实勘分为内部实勘及外部实勘。内部实勘包括：是否可以进屋查看、房屋户型、朝向、得房率、质量是否存在瑕疵、居住人情况、了解拍卖原因、能否与居住人协商。外部实勘包括：邻里关系调查、物业调查、房屋位置、学区调查、周边交通及配套调查等等。

准备四：做好参拍心理准备

参拍前需要做好哪些心理准备？

1、调整好心态，准备打持久战。整个拍卖的过程一般比较漫长，一般需要2-3天才能结束。出现多次参拍才能拍中一套的结果很常见。提前准备好1-2套房源方案做备选。

2、量力出价、头脑冷静。领先了别大意，落后了别气馁。根据自己的资金规划，量力而行。一些热门房源拍卖的过程还是特别刺激和激烈的，特别是到了最后出价阶段，每一次举牌都是需要经过思考。建议邀请专业拍卖师作指导，对场面的把控是一个好的拍卖师必备的能力。

准备五：预估过户和清房成本

在前期调查时，根据产权性质、税费情况、拍卖原因、占用情况、租约情况及清房难度对过户和清房成本做个大致估算，并计入购房总成本中。

很多朋友在谈法拍房时，说自己买法拍花的钱不必买二手低，有一部分原因是现在的法拍市场(尤其是一线城市)捡漏的几率越来越小；还有一个原因是，前期计算总成本时忽略很多重要因素。

购房总成本包括：拍卖款+税费+物业欠费+租金解约成本（若有）+机构服务费（如有）+清房费用（若有）+装修费用（若有）+贷款利息（全款除外）

这其中的每一项，如果存在费用而你没有计算的话，金额都不小。大家一定算仔细了。

海豚选房

欢迎大家点击头像关注我，咨询拍卖相关的问题~

这个问题号外君可以明确地回答你，能买。

1. 首先我们要理清什么是司法拍卖房产。

司法拍卖是指人民法院将查封、扣押、冻结的被执行人财产，在被执行人逾期不履行义务时，依法以公开竞价的方式卖与出价最高的竞买人，并用所得金额清偿债务的执行行为，是人民法院执行中的一种强制处分措施。 司法拍卖房产就是这其中的一种资产。

2. 那么，法拍房到底怎么买

许多朋友关注法拍房是因为司法拍卖房产的起拍价比较低，性价比挺高，但是往往因为对司法拍卖流程的陌生而错过了“捡漏”的机会。号外君觉得这样还是很可惜的，本着为大家服务的心态，以阿里司法拍卖为例，我来给大家详细说明一下司法拍卖的流程：

步骤主要为：拍前准备、报名交保、参与竞拍、支付交割及保证金退回

① 拍前准备

司法拍卖具有法律严肃性，所以竞拍之前一定要阅读好网页上的【竞买公告】 【竞买须知】 【标的物介绍】，并且拨打页面显示的法官联系方式，预约实地看样。

如果打算贷款的话，请查看竞买页面中有没有【一键申请贷款】的按钮，或者查看【竞买公告】中银行是否留有咨询贷款的联系方式。

还可以点击阿里司法拍卖界面中的【服务】栏，【房产服务】中的【金融服务】之下有许多银行，找跟房子同一地区的银行，点进去找到银行的联系方式，咨询核实贷款的相关事宜。

涉及到标的物相关的费用，阿里司法拍卖平台不收取任何费用，法院一般也是不收取费用的，关于详细的过户税费等咨询，可以点击【服务】栏中的【拍卖咨询】，跟同一地区的服务商进行咨询，也可以寻找自己所在地的房管部门进行确认。包括是否限购等问题，也是要去找所在地房管部门进行确认的。

② 报名交保

如果【竞买公告】 【竞买须知】中没有特殊说明的，从拍卖开始到结束的这段时间内，都是可以提交保证金的，交了保证金后，才算是报名成功。

因为有的标的物保证金额度较高，所以建议大家至少提前一天缴纳保证金，避免遇到限额问题，错过拍卖。

【个人银行账户】，工作日和节假日期间都是可以随时缴纳保证金的。【企业对公账户】，建议在周一到周五工作日之间交保。

竞拍过后想要过户给其他人的，那么必须用这个人自己的账号参与竞拍。如果不方便注册账号，则需要在竞拍开始前联系法官，按照法官的要求办理委托手续，委托已经有淘宝或支付宝账号的人进行代拍。如果企业想要进行代拍，也可以到法官办理委托手续，委托有账号的个人或企业进行代拍。

如果保证金限额较大，不知道自己的银行卡里是否有足够余额的话，可以点击司法拍卖首页，查看交保限额，点击查看各大银行交保限额。额度是由银行设置的，一般是无法进行更改的。

③ 竞拍流程

缴纳保证金后，可以从电脑或手机上进入目标标的物界面，可以看到【出价】两个字，点击出价，再点确认出价，你的价格就出上去了。

出价的时候，账户里不需要有钱，出价的次数也没有限制。

想要加高一点的价格，就点击【+】加号。

拍卖的竞拍时长，以界面显示的【竞拍周期】为准。如果您或其他人在拍卖结束前的五分钟出价，那么系统会在这次出价的基础上延长五分钟，具体以页面倒计时为准。

而且拍卖是不会在长时间无人出价的情况下提前结束的，参与拍卖的朋友们是不需要一整天盯着拍卖的，可以在拍卖结束前登录界面查看情况。

如果只有您一个人报名，或者其他人的出价超过了您的心理价位，您也可以不出价，竞拍结束后保证金可以退回。

④ 支付交割及保证金退回

竞拍结束后，如果竞拍成功，那么将会涉及到尾款支付和标的物的交割流程。

大家可以在【竞买公告】 【竞买须知】中根据法院规定的尾款支付方式进行支付，一般是在第八条到第十条。付款成功后可以等待法院通知，或主动联系法官办理手续，办理时间一般在两周到一个月左右。办理成功后法院会给出成交确认书，裁定书以及协助执行通知书等相关材料，带着这些材料直接到相关部门办理过户手续即可，一般来说是不用接触到标的物的原所有人的。

如果竞拍成功后，未在规定时间内支付尾款，那么法院是有权没收保证金的。

如果竞拍失败，那么将会涉及到退还保证金的问题。

使用网上银行上直接缴纳保证金的话，保证金将会在三个工作日左右退还到您的银行账户。

先充值到支付宝的话，在竞拍结束后，点击司法拍卖首页，点击右侧的【退回保证金】，点击页面中的链接，即可免费退回。

使用余额宝缴纳保证金的话，直接通过余额宝转出到银行卡即可。

拍卖平台提供的服务项目

如果大家觉得上述方式描述的不够清晰，还有两种方式可以了解怎么购买司法拍卖房产。

①模拟体验司法拍卖

阿里拍卖平台提供了模拟司法拍卖的服务，非常详细地指导了如何实际操作。

在模拟结束后，会把保证金全数退回。

②房产交易服务

点击阿里司法拍卖界面中的【服务】栏，【房产服务】之下有全程服务，律师尽调，委托看样，过户办证，金融服务，拍卖咨询，评估鉴定，税费测算等多项服务可以选择。

关于这个问题的基本解答就是这样了，大家如果还有什么问题，点击头像关注我来提问哦~

拍卖号外

法拍房简单来说就是法院拍卖的房子。通常这样的房子是因为债权人无力偿还债务，而由法院查封对房源进行拍卖，拍卖之后的钱由债权人进行还债。

小编看到这个问题以后发现下边有好多负面的声音。

针对这些负面，河南郑拍要表示的是，只要做好前期调查工作，法拍房是可以买的！！！！有问题的房源，咱们绝对不能拍，有选择性的去进行拍卖才是最正确的选择。这些群众的担忧也是可以解决的！

针对以上问题，河南郑拍有具体的解决方案：

1.全款问题

法院拍卖的房源是需要全款付的，但是河南郑拍可以帮垫付百分之七十至八十，等到房本到手之后，可以拿现房去做抵押分期贷款，在还给我们即可。这样既可以买到便宜的房源，也一样的是能够分期贷款，复杂，但是能够解决问题。我们也会全程一站式跟进服务的。

2.过户问题

法院比房地产还具备权威性，如果法院你都不相信，那还有什么可以相信的呢？法院肯定会配合过户问题，这点可以放心。然后司法拍卖服务机构也会全程辅助的。

3.其他问题

在选择参与买卖哪套房子之前，河南郑拍会做一个详细的调查，关于税费问题，贷款问题，过户问题，是否存在租赁等情况做调查，如果房子存在问题，也会如实告知客户，最后选择权由客户决定。

河南法拍房专家

首先，可以明确的是，法拍房可以买。

但是，法拍房真的是低价有便宜可占吗？有没有什么雷区？

怎样才能买到没有雷区的放心、低价“法拍房”？

一般的法拍房，由于价格比市场价低20%~30%，

为什么法拍房价格那么低？

因为法拍房主要是由于断供或抵押贷款引起，

银行拍卖房产主要就是为了获得债务清偿

所以，银行对法拍房一般设7成保留价（抵押贷款比例最高70%），

但如果参与拍卖的人多，房子也有可能接近市场价成交。

法拍房有5个雷区，买前记得先扫好雷

（1）产权是否明晰？

如果房子产权不是归属债务人一人所有，

或者有夫妻双方是否离婚状态，或者夫妻对于财产和产权的分割不明晰，

则会造成房子拍卖后，夫妻的任一方不同意房子过户，

给后续房子交割造成很大的麻烦。

（2）是否带有租约？

由于我国现有法律规定，房屋所有权的转让不得对抗现有租赁合同，

也就是说，租赁合同具有优先权，

因此，如果是带有租约的法拍房（特别是5年以上长租约），

一定要慎之又慎，否则很有可能拍下了房子，最后无法入住的情况。

（3）是否空屋状态？

如果房子拍卖之前，还有人入住，

特别是与债务人的直系亲属，

法律规定竞拍后无法强制权益人搬出该房屋的，

或者后期在搬出时会存在恶意破坏房子的情况，

给竞得者造成巨大的经济损失。

（4）税、费背景是否清晰？

由于法拍房的拍卖费用、契税、个人所得税、交易税费，

包括该套物业所拖欠的物业管理费、水电费等都是要由竞得人缴纳的，

在参与竞拍前，一定要深入了解需要缴纳的相关税、费金额，

以免因拍卖后还需要缴纳巨额费用得不偿失。

（5）是否还有其他连带债务纠纷？

法拍房法院只是根据合同纠纷中的债务金额发起拍卖，

对该房子是否有其他连带债务纠纷不负有尽职调查义务，

所以，如果债务人把该房子进行二次抵押、三次抵押，

或者与别人签订长期的租约来逃避强制执行等，

会给法拍房所面临的巨大的不确定性风险。

如果没有做好以上几个排雷措施，你就有可能陷入虽然低价拍到了房子，最后你会发现房子可能存在无法过户、无法交房、需要补交巨额税费等"暴雷"事件。

买房二三事

欢迎大家点击头像关注我，咨询拍卖相关的问题~

“法拍房”是法院拍卖房产的缩写，是法院强制执行拍卖的房屋，拍卖的过程杂，以公开竞价方式由出价最高者购得，风险虽高，一般比市场价格低。

对于法拍房是否限购，在实际实践中“因城而异”，相关的法律背书是：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力（《物权法》）；被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况，根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产，人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理（《民事诉讼法》）；拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移（《最高人民法院关于适用的解释》）。由此看出，司法拍卖是人民法院执行的一种强制处分措施，意味着某债权人的利益受到了侵害，只能通过资产处置来补偿损失。

从理论上讲，按照以上法律规定和司法解释，“司法拍卖房屋的所有权自法院裁定送达买家时转移，不受限购政策的影响，房管局或者国土局作为产权过户的协助执行单位，必须配合办理相关手续。”但实际操作中，有的城市会限购法拍房，有的则不限购，例如深圳是限购的（截至2018年8月）：该市户籍居民家庭(含部分家庭成员为该市户籍居民的家庭)继续执行限购2套住房的政策；该市户籍成年单身人士(含离异)在该市限购1套住房；能提供自购房之日起计算的前5年及以上在该市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非该市户籍居民家庭，限购1套住房；对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行；购房时间的认定，以在该市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。因此，竞拍者在竞拍前应率先确定自己的购房资格与贷款资格。房地产限购之所以有效，是因为中国房地产的现金支付率高，中国购房者购买力充足，因而对抵押紧缩表现出弹性。司法拍卖房大多需要一次性全款支付，给限购政策的执行带来了空间。

（我们“融易拍”平台将协助竞拍人贷款、协助领取法律文件、解封撤销抵押、协助产权过户，缴税领取不动产证等）

法拍房的来源一般有：购房人向银行贷款购房，拖欠贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖房产变现来偿还贷款；如约定以自有房产抵押，到期不能还款，根据《担保法》，债权人只能向法院申请并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖债务人的房产来还款；如刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，若该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库；无主财产也能成为拍卖的房源，只是生活中几乎很少发生。

法拍房的来源即预警了相关风险：如果房屋有实际长期租约，租客可能会拒绝搬离房屋，买受人不能破坏租约申请强制执行（买卖不破租赁），买受人应当核实租约是法院查封之前还是之后才签署，当然买受人成为新业主后，只能等租约到期才能收回房子，期间可以收取租金收益；有的房子可能存在其他债权人，房屋可能被多次抵押，由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知，入住这种房屋后可能会遭其他“债主”的追讨；法院不承担瑕疵担保责任，通常只是对房屋明显瑕疵进行简单描述，房屋存在的其他隐秘或暂时因技术水平所限不能显现的质量问题都不会体现；是否被其它机构查封，房产可能被当地打击非法集资办公室等查封，导致无法过户；房屋不是空中楼阁，是由房屋的所有权、土地的产权、地籍等支撑起来，例如土地若是划拨的，二次交易时还要补交土地出让金，土地若是存在抵押或压红线也无法过户，类似情况等等；如果法拍房是经济适用房，需要补足差价；最恶劣的情形是买到了“凶宅”，后期需要通过大量的修缮、设计来“变凶为吉”。

（我们“融易拍”平台将提供一站式服务，尽力为竞拍者评估、规避风险，权证专员提供专业的税费核算及登记过户服务直至安心入住）

银行、司法机关等并不实际运作具体的竞拍环节，而是通过委托拍卖公司，由拍卖公司公告房地产出售信息来进行拍卖（现在一般有网络拍卖，或者现场与网络同步拍卖等方式，以淘宝网拍、京东网拍为典型）；设有保留价的增价拍卖方式，保留价等于起拍价，至少1人报名且出价不低于起拍价，方可成交（好事者切忌只为了围观而报名，假如只有1人报名，最后就会以保留价格成交）；最高人民法院规定，法院拍卖不动产时，竞买人应当在拍卖前向法院预交拍卖保证金（标的物拍卖价的10%—20%），应当预交而未预交拍卖保证金的，不能参与竞买（竞拍人务必确认淘宝和支付宝账号完成实名认证，建议提前1-2天缴纳保证金，交保成功意味着报名竞拍成功，如果竞拍失败，保证金会原路退回）。

“网拍”受到严格的法律保护和调整，体现了竞拍过程的法律性与政策性。竞购者对“网拍”有越多的了解，越能安心地拍卖，获取最优房产。网拍平台应当为司法拍卖设置首页入口和专用频道以提高用户辨识度和使用便捷性，并通过该频道向社会公众真实、准确、完整展示网络司法拍卖的各类信息；应当具备实时在线核验报名竞买人身份信息功能，确保竞买人可自主完成报名和随机生成竞买代码、密码；使用具备合法经营牌照和符合安全标准的网络支付系统，可自动处理保证金的交纳、冻结和结算；具备通过互联网进行电子竞价的功能；为不同层级人民法院设置系统操作功能及管理权限，并具备自动化统计功能，确保人民法院随时发布、管理、统计和监督司法拍卖活动；对拍卖形成的全部数据进行加密保护，确保安全，并具备自动归档留存功能，可下载制作副本；具备大数据实时计算分析、精准投放与推介能力，确保拍卖信息及时推送潜在竞买人，扩大参与竞买人数量；具备包括PC端和移动端的多终端登陆系统与操作功能，方便竞买人多渠道参与竞买；为网络司法拍卖交易各方提供及时全面的咨询、答疑和提醒等服务；后台未设置监控竞买人信息和操控、干预竞价程序的功能等（《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》）。

竞拍者最终获得的主要文件有《拍卖成交确认书》、《执行裁定书》、《协助执行通知书》、《公证书》等，用于过户、交税、解押等相关事宜。

关注“融易拍”，欢迎了解、联系与合作。

融易拍深圳法拍房

一、网络司法拍卖的房子能买吗？

北京市京悦律师事务所律师认为：能买。将司法拍卖借助庞大的互联网资源，可以使拍卖物品的价值得到最大的提升，最大限度的保护各方当事人的利益，同时为分散在各地的网民创造了优良的购买环境，无形中扩大了竞拍参与机会。对竞买人来说，通过互联网这一技术手段进行司法拍卖，突破了时间和空间限制，足不出户，通过网络动动手指就可以充分的了解拍卖物品的详细信息和价格，并第一时间参与其中，使得参拍人数突破了空间和数量限制，极大增加参加拍卖的机会，使得拍卖物品成交价格的最大化， 最终彻底维护了案件当事人的根本利益。

互联网天然的开发性和透明化，将整个司法拍卖活动置于阳光之下，有效地隔离了司法拍卖活动中的腐败行为。由于所有拍卖信息都通过网络公布，所有竞买人第一时间获得的第一手的信息，有效的避免了各个竞买人之间信息不对称的情况，整个司法拍卖过程在都可在拍卖页面及时更新，完全处于一种透明的状态之下，作为法院也只有在拍卖结束之后才能获悉竞买人的详细信息，屏蔽了内幕交易的机会，筑起了一道坚硬的廉洁司法屏障。

网络司法拍卖运用网络技术手段完全省略了拍卖运营成本，特别是对竞价未成交而流拍物品，依法降价后可以迅速的重新上传至网络平台，开展下一次的竞价，有效的节约了拍卖时间，与传统的拍卖形成鲜明的对比。

2016年8月3日出台的，自2017年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，进一步规范了网络司法拍卖，使得网络司法拍卖能起到更好的作用。

二、网络司法拍卖房产是否限购政策的限制？

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定 》第二十九条规定：动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。

但是，2017年4月27日，北京市住建委等出台了司法拍卖房产相关政策。政策规定，将住建部门对竞拍人购房资格审查纳入北京市司法竞拍流程。法院竞拍房产为纳入北京市限购政策范围内且竞拍方为自然人的（个体工商户、个人独资企业视同自然人），要求竞拍家庭或个人符合本市限购政策，在国内首次将司法拍卖纳入限购管理。

更直接的冲突是：江苏省高级人民法院在2017年5月31日签发通知规定：司法拍卖房产不受地方政府限购政策影响。而南京市房地产市场综合执法办公室在后续签发关于明确《关于进一步加强房地产市场调控的通知》操作有关事项的通知，其中明确：因司法拍卖取得的房产，按住房限购政策执行，最终导致江苏省高院与南京政府就司法拍卖房是否适用限购政策各执一词。

目前，全国一线城市中，北京、广州、深圳的司法拍卖房的买受人要符合当地政府规定的限购政策，仅仅上海还不受政策的限制。那么对于上海想买多套的人就提供了一个得偿所望的机会。

因此，在购买网络司法拍卖房产的时候一定要关注是否符合当地限购政策。

三、购买司法拍卖的房子有什么风险？

北京市京悦律师事务所认为：法拍房一般都与债务纠纷、违法查封等有关。此外，法拍房屋也有可能存在瑕疵缺陷和损毁。因此购买法拍房必须事先做足调查工作，尤其要现场看房，了解清楚房屋现状。根据网拍公告，标的物按交付时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时所产生的风险如隐藏瑕疵缺陷、损毁等均由买受人承担。因拍卖标的现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用及风险自行承担。

1、 房屋的产权状况是否有问题

律师提示：三证有没有办好，按揭是否还清，当前的实际居住情况如何？有没有清场？有没有被抵押出去、有没有重复抵押、有没有被注册为某个公司的办公地点、房主人登记的姓名与被执行人是否一致、房屋现在是否有人居住等。这些瑕疵的存在，使得竞买人拍得房产后又陷入到历史遗留问题的处理中，甚至出现激烈的矛盾冲突。这些内容在淘宝司法拍卖的详情页都会有所陈述，大家要留意分辨。如果在页面上没有提及，也可以向对接的法官进行沟通了解。

2、房屋原所有权人的身份背景

司法拍卖房屋基本是由于债务人无法履行到期债务，而被债权人起诉，查封抵押房产，最终被法院强制执行拍卖。如果房主是循规蹈矩做生意投资失败，人品可靠还好，但如果原房主是因为放高利贷或者黑社会背景临时跑路，那么你通过法院拍下了他的房屋，如果碰到不讲理的流氓，日后回到你家找你闹事、算账，那你可就麻烦了。一般情况下法院是不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，而且法院也不会24小时守在你家里保护你，那么如果碰到这种流氓分子，真的是鸡犬不宁了。

3、户口问题

房屋虽然被你拍下了，但是原房主的户口却无法迁出。

4、是否有租房备案

根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖销售后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那就非常麻烦了。

5、补缴相关税费的风险

司法拍卖交税的特殊性在于，上下家税费由买受人一人承担。而且必须当场全额缴纳。该条款也都在拍卖时载明，一般没有出过很大的争议。但也有个别情况出现。比如：郑州市民杨女士花费230万元终于拍下一套房子，算下来“省”了几十万元。原以为自己赚到了，没想到过户的时候被告知须缴纳46万元的个税，因为该房屋上一次交易是“直系亲属过户”，过户房屋总价是500元，需要缴纳两次的房价差价20%。

6、是否有其他欠费。

重点关注拍卖房屋是否存在欠费问题，主要是水电气费和物业费。购买拍卖房屋，一定要提前到现场实地考察，了解项目是否有拖欠物业费、取暖费、水电气费的情况。也是需要拍卖后买受人自行承担的，这块费用还是要考虑的。在评估该房子是否该购买时，也需要将欠费部分纳入到成本范畴中进行考虑。

7、是否能贷款的问题

法拍房大多支持贷款，但是，需申请贷款的，在司法拍卖公告发布10日内可向银行提出申请。一旦申请被批准，竞买人竞拍成功后，只要在规定时间向法院交付首付款，法院就会出具成交确认书送到银行，有银行和购买人办理过户和抵押手续，银行则会在指定限期内将余款打到法院账户上。而事先没有找银行的，拍下后大多需要一次性付清。

注意：有可贷款标记的，方为可以贷款项目。在项目信息中也会注明贷款提供的银行及联系方式，可在拍卖前先行联系了解情况。

京悦说法

法拍房能不能买？要看具体标的情况，不能一概而论！本人16年在北京、17年在浙江各拍了一套法拍房，全部都已经顺利交付，价格均低于市价，大概8折左右，关键要在竞拍前掌握好如下几个问题：

第一，标的的权证是否齐全，在谁的手里？仅有购买合同，没有办理产权证的标的，过户会涉及到二次过户，税费较高，此类标的不建议购买！

第二，标的是否已经腾空，如果没有腾空，是被执行人自住还是案外人租赁，实际居住人的身体状况如何？如果实际居住人是老弱病残孕，那么后期腾房可能会有困难，此类标的也不建议购买！

第三，过户税费的担负情况，是相应主体各自承担？还是受买人承担？如果是各自承担，则不必考虑标的是否满五、满二、唯一；如果税费由受买人承担，则要了解标的是满五唯一？满五？满二？这关系到受买人的实际缴税情况，是竞拍决策的决定因素之一。总之，税费各付和满五唯一的标的是首选。

第四，户口情况，如果有被执行人户口的住宅标的不建议购买！非住宅标的可以不考虑此项。

第五，标的租赁情况，标的是否有租赁？租赁合同是否在法院备案？法院是否认可？租赁期限多久？租金已经支付到何时？拍卖成交后租金收益权是否归受买人，收益权归受买人的时间点如何确定？带有长租（超过2年）、租金收益权无法转移的标的不建议购买。

第六，贷款问题，现在有很多银行都提供法拍房贷款业务，但有几点需要明白：法拍房贷款需要在竞拍前面签，而不是竞拍后，竞拍后往往只能补按揭；法拍房以法院评估价作为贷款额度的依据，而不是竞拍成交价，因此贷款额度可能比较低；法拍房贷款需要有担保公司进行反担保，会产生一定的额外费用。

第七，标的交付，往往是竞买人最关心的，实际上不用过于担心，只要标的能过户，交付就不是问题。可以申请法院强制执行，只是需要走程序、等时间；也可以找第三方协助腾房（催收），北京大约按房屋总价的3个点收费，如果房屋里有老弱病残孕，则收费会高一些。

以上就是法拍房竞拍前需要摸清的问题，有些需要给法院执行的法警打电话确认，有些可以找律所调查，如果标的物就在当地，也可以找关系确认，总之没有调查就不要凑热闹，毕竟问题标的还是挺多的，万一摊上了可真是赔了夫人又折兵啊。

真言5151515151

回答：第一、目前成都对于法拍房没有限购,北京等少数地区有限购； 第二、注意事项：1、咨询专业机构，避免被骗。目前成都有几家辅助机构入驻法院，这些机构能最大程度掌握房屋信息，比如四川助拍信息技术有限公司、四川中环来拍、恒通评估等，其他所谓的代拍、房产中介对房屋信息来源这是公司的发布，大家到淘宝、京东司法拍卖网上可查看。2、仔细阅读法院拍卖公告、拍卖须知，发现瑕疵。3、实地现场考察，了解房屋基本信息，比如居住情况、租约情况、产权、周边房价、周边配套等。4，确定心理价位，不要盲目参拍。拍卖过程中杜绝赌气参拍，造成价格太高，如果悔拍法院会没收保证金。 第三、提前准备资金：法拍房竞拍成功后一般10天左右都要求缴纳款项。不过对于还有资金差距的也不要着急，现在好多银行可以提供按揭贷款了，由银行将确定的贷款金额打入法院指定账户。四川助拍在成都已经与多家银行合作，可以根据客户情况确定最优方案。 第四、关注发布信息：上述的法院辅助机构定期会发布拍卖信息，比如四川助拍的微信公众号“51助拍四川”、电话02885511018，中环来拍的“来拍啊”等？ 最后，还提醒大家，专业的机构可靠，税收政策也得掌握。欢迎大家补充哦！

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