夏建华 谈俊
当前，业主大会和业主委员会已然开始融入城市甚至城镇治理机制的主流话语体系，成为社区治理“多方共治”、社区文明“多方共建”结中的一元。由业主大会和业主委员会进行的“自管”小区也越来越多。
自管小区“由点成片”
在 2010 年，业主“自管”小区还只是个别现象。中国人民大学公共管理学院副教授、和谐社区发展中心主任陈幽泓介绍说，当前业主自管小区已经具备“由点成片”的态势。无锡的春江花园、吉祥国际都是比较成功的自管小区的样板。“仅江苏省盐城市大丰区有 20 多个自管小区，深圳也有若干个。我们要高度重视这种现象。”陈幽泓说。
《中华人民共和国物权法》第八十一条规定 ：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”2017年，中共中央、国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》( 中发〔2017〕13 号 ) 中也提及： “探索在无物业管理的老旧小区依托社区居民委员会实行自治管理。”陈幽泓表示，《物权法》为我们指出了“自管小区”的合法性以及背景、意义 ；中发〔2017〕13 号文件虽然提到了自管要依托居委会，但是事实上自行管理的主体仍然独立的。
2009 年，陈幽泓承担北京市住建委老旧小区项目研究，当时曾提出要有非营利性质的物业管理模式。事实上，业主自主管理在性质上就属于非营利。陈幽泓说，业主自行管理和物业管理公司管理的不同之处就在于是否要给（公司的）股东分红，这也是业主自管能够“省钱”的原因所在，它并不追求利润最大化。
物业管理公司的管理中，往往是公司盈利多但基层的员工收入极低。陈幽泓在北京“央产房”调研中发现，物业管理公司基层的工作人员月工资仅有 2,000 元，其在北京生活十分艰难 ；但是公司的收益依然要给股东分红。相反，如果由业主自主管理，资产不由外部受益人投入，而是由小区全体业主——也就是小区资产的全体股东承担，分红实际就是把钱留给业主，“所以，说业主自行管理非营利不是说不获得利润，而是这个利润不会被外部拿走。”陈幽泓说。
■“长沙论坛”讨论
位于无锡的两个实行自主管理已经持续多年的小区，公共收益已经超过千万元。2018 年，长沙市金色比华丽小区在经过两年自主管理后，就拿出了 190 万元资金给业主发红包，成为自管小区的成功案例。
自管小区面临的困境
也并非所有的自管小区都能够成功。陈幽泓表示，哪些能成功，哪些导致了失败，要找出这些特性和难点。业主自主管理面临的首要困难就是群体资金的管理。当小区选择了“自管”方式后，物业管理公司撤出，但是物业员工通常依然留存，物业员工的工资、水电等各项费用，每月都有几十万元过账。
为管理资金往来的问题，有的自管小区会成立代持公司（代理持有全体业主股份），以便于签订合同和赋税。有的自管小区会采取一定的措施，将代持公司和业主大会、业委会之间的关系进行界定，但是作为一个经济或者财产事务管理的主体，代持公司还缺少一些必要的条件，例如组织机构代码。组织机构代码就是“经济身份证”，有了它才能从事经济活动。2017 年底，国家发改委联合住建部，与国家代码中心交涉，给业主委员会颁发组织机构代码。“国家允许给你这个身份，但是落地实施还要审视地方制定相应的办法及行政程序。这些都是现实问题。”陈幽泓说。
即使解决了资金往来问题，也需要有盈利收益才能将自管事业进行下去，在这一点上其实跟普通物业管理公司是一样的。自管的业委会，如果小区经营不好，或碰到了内部纠纷风险（如发生事故），都将是很大的挑战，甚至是致命的。
其次，从物业管理公司管理到自主管理，当制度尚未建立或健全时，如何进行新旧秩序交接和过渡也是自管小区面临的重大问题。
从理论上而言，业委会和业主之间会有矛盾，业主和业主之间也会有矛盾，怎样才能拥有一个稳定的、可持续的依法而治的业主组织，则是维持自管长期运转的最主要问题。陈幽泓说到： “无论是两三年换届，还是五年换届，都要一届一届地换下去，怎么才能做到管理的可持续性？再者，怎样才能拥有一个专业的团队？”在专业管理团队，及团队与业主
组织、业委会之间良好合作方面，无论自管还是他管，所面对的情况都是一样的。
■谈俊主任接受媒体采访
成立社区组织以推进社区治理
2018 年 12 月 15 日～ 16 日，“2018 自管小区经验交流大会暨‘湖湘社’社区治理高峰论坛”（以下简称“长沙论坛”）在长沙举行。100 多位来自湖南省各小区业委会和业主组织代表以及多个省市的 20 多位专家学者参加了会议。陈幽泓表示，本次论坛也得到了国家机关事务管理局的格外关注。
“长沙论坛”由 NGO 湖南省三湘文明社区促进中心（以下简称“湖湘社”）主办。2016 年 7与业主大会和业委会所遇到的困难不无关系。湖南现有 3 万多个小区、4,000 万业主，但仅有 3,000多个业主组织。湖南省的业委会组建的比例不高，以长沙为例，符合组建业委会条件的小区不月 13 日，“湖湘社”获得湖南省民政厅批准成立并颁发登记证书，其宗旨为“根植社区，服务社区，培育社区文明，推进社区治理”。
“湖湘社”主任谈俊介绍，“湖湘社”的成足 30% ；同时比例不平衡，有些区达 40%，有些区则不足 10%，谈俊认为，这取决于行政部门的重视程度。
在他看来，业主组织没有法人地位，在物业服务企业合同双方中难以形成真正的甲方主体，因此，监督物业服务企业履行物业服务合同艰难，加上行政主管部门监督不力，造成了物业服务企业侵占业主合法利益现象，这是小区矛盾的根源。他说 ：“维系小区长期运行的命脉是小区共有经济，一旦维修资金用完，补充维修资金的公共收益得不到保障，将来设备设施更新和维修越来越重，小区将不堪重负，这必然产生尖锐矛盾。业委会甲方地位与物业服务企业乙方地位失衡不对等，这造成了本来靠业主生存的物业服务企业不但不珍惜，反而获取不当得利，造成了小区长期运行面临经济危险。”
2016 年，“东成大厦、嘉逸豪园、香颂国际、银力家园等十几个小区的业委会主任，认为有必要成立一个社区方面的组织，以维护业委会、业主权益，并且加强和政府街道社区与业委会、业体已然成为不可忽视、不可回避的城市社区治理中的一个有机部分。
夏建华介绍，“湖湘社”成立之后的工作主要分为六大方面 ：
一、成立业委会指导部，推进全省业主组织的建设。“湖湘社”自主编写了业主大会成立流程及管理材料等 40 多篇。两年多以来，“湖湘社”已经帮助 100 多个小区成立了业主大会，并帮助一批小区走上规范化管理的道路。
二、组织小区的培训与交流。曾邀请“丽娜模式”创始人到湖南宣讲，有 40 多个小区参加。受长沙市天心区洞井街道邀请开展了业委会与物业管理讲座，街道内 100 多个业主组织和业主代表参加。
三、提供小区法律咨询与服务。成立了法律事务部，开展小区维权法律服务，先后为东成大厦、星澜湾小区等 20 多个小区提供法律服务。
四、开展课题研究，收集社区信息。成立大数据信息部，收集 500 多个小区基本资料，着手建立“湖南省三湘文明社区”评估指标体系、湖主们沟通。”“湖湘社”理事长、东成大厦监事会主任夏建华说，“这将对社区矛盾的化解，推进社区治理有着重大的现实意义。”
业主群体已成社区治理的重要组成
2016 年 9 月 17 日，“ 湖湘社”推出了《长沙宣言》，以倡导社区治理法治原则、产权原则、良政原则、协商原则、市场原则、自治原则为“六大原则”，并指出随着业主群体依法行使权利的集体行动的不断推进，业主群南省金牌物业评估指标体系，并与省民政厅、省住建厅开展此方面的应用研究。
五、为当地政府部门提供决策参考。2018 年10 月，“湖湘社”为湖南省人大、省住建厅提出了新一版《湖南省物业管理条例》建议稿，许多修改意见被采纳。
六、加强自身组织建设。中心秘书处建有湖湘社网站、App 平台，还有 500 人的“湖湘社”微信群 3 个，编辑、印刷了“湖湘社”会刊两期。
■“湖湘社”主持社区治理交流活动
需要经济和政策的双方面支持
“湖湘社”成立之后的工作并非一帆风顺。夏建华说 , 业主与业主组织需要大力发展壮大，面临有两大困难 ：一是需要政府部门在政策上大力支持，二是需要经济上的支持。
大量的社区调研需要人力和资金投入，但这种社会公益性的工作，仅凭借有关热心人士的热情难以走得长远，必须要有一定的运行机制与方法。夏建华认为，长沙市在各小区配备物业专干500 人左右，一年耗费 5,000 万元～ 6,000 万元，但是如果由政府采购交给“湖湘社”这样的社会组织，将会有好得多的效果。
“从内部来说，中心将面对社区许多事物，需要储备人才与技术，加强组织管理，建立有效实用的运行机制，更好地服务于广大业主与业主组织；从外部来说，需要整合社会资源，加强沟通与宣传，扩大交流与影响，形成广泛的社会共识。”
在谈俊看来，行政部门除了要确立物业服务市场甲、乙双方的平等地位，在成立业委会问题上也应当端正思想作风，宣传发动业主关心小区事务的意识，鼓励业主利用业余时间投身到业委会的工作，从社会地位、政治学习、法治培训、制度建设、经济帮助等各方面多层次推进。“就像培育居委会那样培育业主委员会，并且确立业委会的法人地位，只有这样，业委会才能健康发展。”
■“湖湘社”指导自管小区管理工作
2018 年 12 月举行的“长沙论坛”上， “湖湘社”将与会国内专家和业委会代表就小区治理的建设性的发言整理后，汇同“湖湘建议”，经与会 28名社区治理专家签名，报送住房和城乡建设部等部门，为高层制定政策提供基层一线声音和建设性意见。
陈 幽 泓 认 为，“长沙论坛”的召开是基于《物权法》实施十多年后出现了许多自管小区成功案例的基础和背景。“目前还不到总结经验的时候，我觉得还需要更专业的探讨，‘长沙论坛’主要还处于相互交流、相互支持、相互鼓励的状态。”并且，自管小区中许多成功的案例并非严格意义上的由业主自主管理。“多数都是由业委会下的物业经理人管理，或者成立代持公司。实际上仍然不是业主自己去管，也不是由业委会管，而且有很多自行管理小区的文件里都提出业委会不能参与管理。”
在社区治理中发挥 NGO 组织的作用
夏建华说，社区治理的当务之急还是要深入宣传物权法规。政府有关部门和媒体以及司法部门对普及常识有着义不容辞的责任和义务，特别是政府，作为负责具体物权管理和执行相关法规的主体，首先要做学习和贯彻《物权法》的模范。在目前大量社区矛盾存在的状态下，一些基层政府部门不积极行政，不积极履职，法律、法规、政策文件也难以真正贯彻落实到位。尤其是那些建设多年的陈旧老小区，由于维护成本逐年增加，原有的维修资金已经殆尽，公共收益不归业主管理，物管费逐年提高，广大业主这才意识到，原来自己所居住的小区，造血系统从购房之日起就已经被掐断，并不是交了物业费就万事大吉。夏建华认为，作为 NGO（第三方）社区服务机构， “湖湘社”能够客观公正协调沟处理业主与物业的矛盾，建立业主、物业与政府的沟通平台，在解决当前小区矛盾和社区治理中，具有不可替代的作用。
陈幽泓说 ：“我们的大原则是欢迎越来越多类似的社会组织，特别是在物业领域的社会组织。长沙这次活动就跟三湘社区 NGO 分不开。社会组织要生存，不愿意去对抗他人、对抗政府、对抗物业管理行业，我觉得这都不是明智的策略，也不是生存之道。”她认为，社会组织应当发挥积极的作用。目前，由省、市级的 NGO 与物业管理行业有更密切的合作并且召开峰会的情况并不多见。当前，国家严厉要求行业协会和政府脱钩，这使得行业协会从某种意义上而言也成为了 NGO，而且是没有行政权利力的 NGO。“有社区 NGO，有行业 NGO，有直接为业主服务的NGO，还有其他 NGO……这些 NGO 越多，人们就有更多的选择而且不容易一方独大，也就易于促进合作和交流。”
物业管理行业要探索新的路径
根据陈幽泓多年的调查研究，她认为，物业管理行业要探索新的路径。在早年进行调查研究时，陈幽泓发现，“央产房”、“国产房”以及各省级政府或国企小区，也有没人管的，也有业主自管的，管理模式已经非常多样化，因此希望物业管理领域、行业开始关注这些现象，然后更多研究怎样为业主工作。
业主大会等组织最大的缺点和不足在于组织能力无法与正规的企业相比。如果由物业管理公司来承担这些大会的筹备，“我觉得是非常好的一个方向，对物业管理行业未来的发展具有探索意义。”陈幽泓说。
陈幽泓认为，业主自管与物业管理公司管理从本质而言是相同的。无论哪种模式，所遇到的问题也基本一致。业主自管与物业管理行业领域要有更多的合作，才能有更多的想法。物业管理公司将来可能变成物业经理人公司，只派经理人承担业主大会的所有专业事务，或者是变成资产评估人。将来，物业税、房地产税开始收取后，就必须对住房和物业进行评估。这些都可以经由物业管理公司完成。如今的业主自管已经开发了很多新事物，例如为了规避风险为高空坠物、消防上保险，这一点可能很多物业管理公司都没有做到，“这是自己管自己的产业，比较尽心，也是为了免责。”陈幽泓说，物业管理公司在这方面也要去琢磨如何才能真正成为物业的管理人，而不是物业服务人。“要成为资产的管理人，就要跟业主一起把这些事情做好，共同发展，物业管理行业才能找到自己前进的方向。”
公开公正透明，是沟通的最好良方
张海涛认为：
安居则乐业，关于社区的思考和实践是多方面的，实践经验，制度建设必不可少，就身边的宜昌长江瑞景小区，民悦家园小区，问题至今仍待解决，看似复杂其实简单的问题，无不考验职能部门及基层的智慧和决心。高效、廉洁的来服务于民、取信于民，造福于民。
基层治理是社会治理体系中最基础的环节，与老百姓的日常生活息息相关。尝尽人生百味，方知人间冷暖。从街头巷尾到百姓人家，从衣食住行到治安物业，生活中那些看似鸡毛蒜皮的事情，却是人民群众最为关心的事。
正所谓群众利益无小事，基层治理水平高低，直接关系人民群众的物质和精神生活，直接影响人民群众的获得感。基层治理究竟存在哪些问题？如何解决这些问题提升人民群众获得感呢？
民生“小事”必须“大办”
民生是最大的政治，小区物业管理与每一位小区居民息息相关。要明确业主委员会的法律地位和组织性质，将其纳入基层社会治理体系，建立居委会、业委会、物业企业三方联动工作机制。对居民们比较关心的公共用房、公共收益等问题，要加强监督管理，建立公开信息平台。
区区小事关民生、利在长远，要以敬民之心，革烦苛之弊，施公平之策、守法规之底线，实事求是，溯本清源，小事管好、服务到位，也是功德一件。
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