钢铁战士1805
你好，题主的目的是为了保值投资而购买房产。从方向上来说，是可行的。
因为从其他投资渠道来说，比如买股票做价值投资，可能被套。银行保底理财年化收益率太低。做股权投资，资金体量太小，还可能颗粒无收。林林总总，凡是有收益的，总是伴随着风险。房产，也有下跌的风险 没有稳赚不陪的买卖。
但是从多方面分析，投资房产还是切实可行而风险几乎是可以用租金规避的。先谈谈房产的所在地选择。一线城市有着经济发动机的天然优势，随着市场经济的不断深化，对周边年轻人的虹吸效应会强者恒强。可以看看周边的先发国家，东京都市圈，首尔都市圈能占到所在国GDP的近半。人才济济，川流不息才是城市房产兴旺的源动力。
楼主是本地人，这应该是第二套房。以全款估算，200多万一套的房子，新楼盘只能在南汇 松江新城，罗店 鹤沙航城这些地方60-70平小户型。这些房子有个共性，离市区太偏，离繁华太远。题主有房子了，必然要租售，可惜这里都太偏，租金相对市区非常便宜。投200万每月收2千不到的租金，算算租售比，索然无味了吧。并且因为偏远，如果没有开发资金的导入，偏远一直会偏远。别考虑等将来会好，上海远郊没开发的地方多呢，不是市区寸土寸金。将来套现挂牌，我估计你可能都会头疼。我建议40万的备用金不要留存这么多，230-240万 进市区，到中环周边，二套首付70% 可以买套50平左右的小户型了。挑一个地段好的 地铁附近的。租金完全可以覆盖剩余贷款。今天网上挂出租，今天电话就被打到爆。完全的卖方市场。将来，想挂牌，也完全掌握主动权。房屋投资，我认为:宁做凤尾，不做鸡头你觉得呢
至于房价大幅下跌，从宏观来说，要跌也从四五线城市开始跌，上海要跌，也从偏远地段开始跌。等到繁华地段也跌的稀里哗啦了，您反而可以放心，发动机都跌了，共和国的基石都动摇了，投资什么行业才能避险呢，覆巢之下岂有完卵。深度捆绑的利益都被砸的树倒猢狲散了 国家经济深度洗牌，这不是一个人，一伙人，一小撮利益集团可以改变趋势的。不如，赌国运，和上海一起成长
开心小鱼
现在在上海买房作为投资，还是否具有保值增值的能力，值得探讨。从以下几个方面来考虑：
1. 210万在哪里买房
投资的地段，直接决定了房产的未来价值和走向。毕竟，过去曾经能跑赢通胀的，不是房产，而必须是核定地区的核心房产。
210万，全款买，比如闵行偏郊区的地方可以买到40平（这种房型不一定有），青浦大概可以买50平，当然，如果再去远一点，那就奉贤、金山，这倒是可以买大点。
如果贷点款，按照70%首付来算，那么可以在郊区买到稍微大一点的房子，大概50几平。市中心比如静安寺、徐汇就不要考虑了，一个很小房间都买不到。即使是在长宁稍微偏一点的地方，大概可以买到40几平的一室吧。
2. 投资价值计算
既然是投资，那多数是用来出租的。市中心的房价是10万一平，但也寸土寸金，不愁租。可是以目前的经济实力，大概可以选择的地段是比较近郊的房型。
在选择全款的情况下，需要买到郊区，每月租金2000多元，收益率是很低的。
在有贷款的情况下，假设买到了长宁的45平房子，那么每月租金大概5000多元，按照最低的贷款利率计算，可以覆盖掉贷款，还有几百块或者1千块的盈余。
按照20年的投资期限，假设银行的理财利率为4%，郊区房产的租金为2500/月，市区房产的租金扣除房贷后剩余1000/月。按照6%的年利率折现，得到以下现值。
在此计算中，投资理财的现值最高。但因为存在着诸多假设，如果未来市区房产还能持续升值的话，那么或许现值会超过投资理财。因此，还有赖于对房价的预判。
3. 其他需要考虑的因素
就目前的趋势看，市区的房子10年内是不愁出租的。但因为有90万的贷款，也要承担相应的风险。要根据家庭的实际情况，来预估把家庭的杠杆提高到多少合适。要结合家庭的年龄结构、未来的收入和支出状况、抗风险能力等，来分析是否需要负债进行这项投资。比如，家里孩子已经成年，年轻人都工作稳定，收入高与家里小孩很小，老人都已年老，医疗保险教育等开支很大，所作出的决策就可能完全不同。
总之，投资都有风险，是否要投资，要进行综合的评估。并且，还要充分考虑未来的不确定因素。
以上是财会小童观点，欢迎评论补充。
财会小童
首先，祝贺题主，能够在上海花210万就能买一套，记住，是一套房子。因为，既然是套，就不该只有十几平方米吧，至少也得30平方米。那么，按照目前的房价，可能只能是郊外的房子了。否则，怎么也无法用套来评判花210万购买的房子。
既然题主有这个本领，能够花210万在上海买到一套房子，当然是极其划算的是了。就算今后房价不涨，按照投资的结果，也是非常有利的，是绝对增值的投资。
只是，看到题主说的是”准备“在上海花210万买套房子，我才突然像刚刚睡醒似的，觉得题主的问题跟我刚才睡着一样，只能在梦中开心，而无法变成现实。所以，这种打算，有点不切实际。
谭浩俊
我们很多人的焦虑是多余的。实际上跑赢通胀的在100个人里面不会有10个。这是一个天然的道理。要不没人好好干活了。把钱放在房地产市场里，这是近来所有财富增值的梦想最为集中的表现。而实际上真正的经济学结果总是一个市场上90%以上的人不赚钱或者亏钱，只有小部分能赚钱。用买套房子那么简单的方法就能分得一杯羹几乎是不可能的。现在是全世界放水，近十年来，欧盟放了50%的水，日本放了100%的水，美元放水也接近100%。大家比谁更能放水。所以我们看到房子越来越有数字了。而真正从这个放水中拿走钱的，是那些10年前买下房子，并在现在套现的人。在今天想着重复别人10年前的故事，恐怕会吃亏。因为放水放了十年，依旧来危机了，接下去就未必会再放水了。而那些十年前套现的人手里拿着的是钱，现在追进去的人手里拿着的是房子。钱的数字已经确定，而房子的值钱程度会不断的改变。想着它变大是通胀，要是通缩了呢。所以现在追进去的人不过是在为那些十年前买房套现的人付款罢了。
在上海买一个210万的房子，不是破旧老小区，就是遥远的郊区。现在都值不了钱的房子，缩水到来的时候会更麻烦。这就是为什么每次遇到些什么事情的时候，穷的更苦。而实际上人们一直担心的放水，m2从10年前的40万亿，增加到现在的167万亿，增加了4倍多。那又怎么样呢？你和你周围的人，他的钱又多了一倍以上吗？没有。钱放水，他没有放到你口袋里，也没有放到别人的口袋里。它只不过以债务的形式留在了其他地方。而我们每个人为了200万块钱，还不得苦逼的做10年，不吃不喝还不一定搞得到。
一个东京豪华公寓325万人民币到手价。
大舟财经观
房产本身就有抗膨胀能力，是比较保险的投资选择，特别是在大城市，相比放在银行，虽然银行安全，但是利息低，资产难免缩水，而相比其他投资，投资房产相比更加稳健一些，尤其是没有投资经验的小白，进行股权或是基金投资，很大可能会初选亏损情况。
对于楼市来说，短期看政策，中期看土地，长期看人口， 从任何方面来说，上海都拥有一个好的楼市环境，特别是在人口方面占优势，上海作为一个一线城市，以自己优越的条件，吸引着大量的人才落地，人口的增多也就意味着楼市的发展和房价的上涨。
题主主要是用于投资而非自住，计划的210万对于上海楼市来说并不算一个大数目，楼主有两个选择，一个是选择市区的小户型，第二个是选择周边郊区的大户型，由于不是用于自住，笔者建议考虑市区的小户型，不论是以后出租还是出售都会比较受到青睐，而郊区的房子，在这方面都不及市区，并且市区房价上涨的幅度也会大于郊区。
210万，题主可以关注上海楼市，选择适合的房源下手。
楼盘网
你有250万放银行一年利息也有12万5千，有房子也不一定要买房子，比如有好多人没有25O万，他们的生活也过的好，(放银行怕缩水你想得太多了，没有钱的人昨办，房子价格就给你们这种人搞得)，中国房价为什么全世界最高你们多思考…
老蒋
上海的房价够高了，升值空间很小。降价可能很大
天魔哥哥
这个要看当地的房价，还有对于这钱是否长期投资还是短期的投资。按照现在的房地产形势来讲，如果短期是不可能见效果的了，只能长期持有，房子肯定会涨，对比世界上发达国家的房价，咱们国家房价还是有很大升值空间的，还有一个如果要短期见效果的话，可以考虑三四线城市房产，还是有升值机会的。
客家小伙在首都
哇塞，上海还有21O万的房子？是宝山吧？30几平方的单身宿舍吧？不要装修吗？买了房还有多的钱存银行，佩服佩服。
齐鲁潇湘一生平安
你名额没满先买足，据我分析上海房价还没到谷底，利息最近还可以，人民币还会升值。具体投资你自己看着办。
