圖片說明：啟動儀式
壹、凱德節奏
大手筆集中式收購
凱德最新的一筆收購交易是來自於2019年開春，凱德集團與第三方公司成立合資公司，斥資27.52億元收購上海浦發大廈約70%面積，涉及建面約4.2萬平方米。
據媒體梳理統計，在過去近幾年裡，凱德集團已經在中國境內收購了多項投資物業。
2018年11月13日，凱德集團旗下來福士中國投資夥伴III攜手新加坡政府投資公司(GIC)，127.86億元收購上海第一高雙子塔。11月12日，凱德集團以8.82億元競得廣州市黃埔區廣州科學城核心區的商業商務用地，打造凱德在廣州首座含辦公樓業態的綜合商業項目。2018年6月，凱德集團以57億元收購重慶兩江春城綜合性地塊，並在8月以20.27億元拿下廣州增城兩宗宅地。
更早之前，2017年6月，凱德集團以26.4億元的價格收購上海國正中心，11月以33.6億元的價格買入廣州樂峰廣場，並在12月又以8.38億元的價格入手了上海五角場的一塊商辦地塊。
凱德集團在中國區的投資側重將進一步加深，不過重心仍放在以北京、上海、廣州、成都、武漢為中心的五大核心城市群，積極尋找項目，以深化全國的佈局。
對於接手如此大手筆投資項目，凱德管理層表示信心十足，稱擁有完整的房地產價值鏈，管理地產私募基金和房地產投資信託基金，並積極與強大的資本夥伴合作，有基礎、更有能力投資、運營各類項目。
25年前，凱德集團進入中國。目前，凱德在中國的總開發規模約2200萬平方米，管理的總資產超過2000億元人民幣，已在中國42座城市擁有/管理190多個項目。
項目開發“十年磨一劍”
跟國內房企開發大多都追逐規模效應不同，而凱德在商業領域項目，有著自己開發節奏。
4月2日，長三角地區首座康萊德酒店正式開業，標誌著杭州來福士中心的六大業態全面落成，這座杭州顏值地標終於全方位亮相。杭州來福士中心是全球第6座來福士，也是目前已開業來福士中規模最大、業態最豐富的一座。來福士作為凱德集團旗下旗艦綜合體品牌，是凱德深耕中國25年來綜合產品力的代表。
回首杭州來福士開發歷程，從2007年開始拿地到全面開業，杭州來福士中心歷經12年等待。2009年開始建造，2014年底項目結構封頂，項目獨特外型亮相後，便刷新了杭州市民心中的顏值地標，被親切地稱為“小蠻腰雙子塔”。
隨著杭州提出建設世界名城的目標，杭州來福士中心所在的錢江新城成為了邁向國際化發展的橋頭堡，區域內對高品質辦公、住宿、消費等都提出了更高要求。
2017年杭州來福士中心購物中心開業，30%世界知名品牌和高達的首店新品牌跟來福士一起亮相杭州，足見其品牌號召力。2018年，杭州雅詩閣來福士中心服務公寓開業，這是雅詩閣品牌首次亮相杭州。
有媒體留意到杭州來福士項目創造了15萬片的建築幕牆，凱德對建築追求是怎樣一種態度。“凱德不只是要求視覺上眼前一亮，還會考慮通過設計和運營更多的把空間變為有效”凱德集團（中國）商業管理董事總經理陳培進笑著跟媒體談到。杭州來福士全業態落成後，這座摩天立體城會更融合，將多業態之間的互補與助益作用完美演繹。
陳培進認為，在打造一個綜合項目裡面，凱德有短期、中期、長期的資金的配合，更有全球網絡佈局、豐富的管理經驗等優勢。
貳、本土化與國際視野
25年來，凱德見證了中國經濟的發展，也推動了行業的進步。
凱德希望更多地培養當地人才。凱德員工大部分以本地員工為主，無論是商場寫字樓都是如此。據瞭解，凱德在國內的員工中外籍人士佔比很少，這也反映其本土化已經非常深入。
“我們的本土化的深度大家是有目共睹”，陳總表示，在很多時候，在每個開發階段，必須倚仗本地員工，因為他們對當地市場的嗅覺更加靈敏，通過這樣的方式，可以更有效地接地氣去推動項目。
“我們新加坡的同事和本地結合的很多，很多的交流，一些理念上的交流，因為凱德要不停地引進國際上較新的一些消費理念，工作理念和一些環境。”
凱德作為一家新加坡的企業，本身具有國際化交流平臺優勢，引進國際化的理念，成為國際社會交流的橋樑，凱德也將這種理念帶到每個來福士項目中。
“上海的3個來福士項目也是既有共同點也各具特色”，凱德集團（中國）商業管理華東區區域總經理林建瑞指出，它們共同點是地段好且都是地鐵上蓋。人民廣場來福士是一個摩登之城，它的品牌就是輕奢、高端、以網紅路線和年輕潮為主。
第二個長寧來福士在中山公園，它有一個腔調之城的美稱。項目擁有非常有利的歷史文化條件，一個歷史古建築——聖瑪利亞的女中校址。吸引了很多企業的活動、品牌發佈會、時尚發佈會等選址於此。
去年底剛收入囊中的上海第三座來福士，它對接上海國際航運和金融中心，項目旁邊有一個百老匯，文化特徵比較強。凱德在規劃的時候，就會注重把百老匯和整個區域經濟和文化功能的體現。
而對於重慶來福士，本身定位是一個國際性項目，同時會跟重慶的本土銜接很密切。因為其所處的地理位置具有濃厚的歷史色彩，對未來整個朝天門，整個渝中區的發展會起到很好的助推作用。凱德非常尊重這個位置，確保未來打造出來有國際性，有品牌，能夠作為重慶對外的一張名片。
除了外觀之外，其實內容最是關鍵，設計方面，包括兩江交匯——嘉陵江跟長江的特色也被融入項目。未來引進的業態，也將尊重當地的文化，能夠帶來重慶本土的一些生活習慣，風味。
“我們試圖想把重慶帶到國際的舞臺上，這個項目本身，也是未來作為一個打造中新兩國合作的載體”，陳培進補充。
叄、凱德的擴張與聚焦
回望過去25年發展，凱德經歷過全國化戰略擴張，最後又回縮到城市聚焦。
凱德1994年最先在上海，2004年左右開始到其他城市佈局，雖然那個時候到其他地方發展看不到明確優勢，但凱德一直在全國擴張，北京，到廣州，到成都去，大概2003年到2005年到全國各地佈局，凱德抓到了房地產快速增長這個機遇。
時至2018年，凱德將旗下20家購物中心項目作價83億賣給萬科，凱德節奏開始逐步調整。
陳培進認為，這其實跟凱德的整個歷史過程有關，那時候凱德商用進入國內，希望藉助國內的快速發展，也能夠擴展業務，所以凱德一二三四線城市都有佈局，因為好多項目其實是一個資產包，不是特地去三線城市找項目。
生活的方式改變了，小型的商場越來越難做，要麼業態足夠豐富，要麼處在核心位置，能有足夠人流，足夠消費能力。凱德目前有五個主要的城市群或者城市圈，包括北京、上海、廣州、成都、武漢及周邊城市的業務佈局。
凱德在長三角的佈局，聚焦在主要的核心城市，都佈局了來福士的綜合體。整個長三角經濟處於在國家前沿的地位，它具有一個橋頭堡的地位。同樣，凱德也看到杭州也成功地舉辦了G20、亞運會，它的城市定位和功能比較完整。
“作為全業態綜合體，杭州來福士是做到了這一點。”林建瑞認為，杭州來福士全業態功能比較完整，包括酒店、住宅、商場和辦公樓，能夠承載這個城市更多的功能，幫助這個城市提升整體的消費、經濟和生活。
肆、關於未來創新的探索
採訪中，陳培進分享了一個北京的案例，在北京來福士辦公樓，因為設置了人臉識別技術，外賣都上不去。北京來福士就提供特別的服務，在辦公樓裡面使用機器人送餐，只要你是在本商城訂餐，就可以送到指定的辦公室，解決最後200米的便利問題。
“只要能為我們客戶和消費者提供方便，促進商場的餐飲店的收益，為讓綜合體發揮更多優勢，很多想法都可以嘗試，只要知道消費者痛點在哪，業態之間關聯會越來越強。”陳培進談到。
對於服務的創新，其實缺少不了大數據平臺的支持，凱德其實早就意識到這一點。
在推進數字化時候，作為一個典型房地產開發商，都不想走線上，總覺得線上會打破自己的飯碗革自己的命，線上做得好可能連店都沒得開。
凱德往開始往數字化去推進，要擁有自己的客戶，才能有效可以和他們溝通，知道他們的需求，提高他們要的服務和產品。
凱德這些年一直在推凱德星，從開始的一個積分平臺，到商場消費。直到現在，凱德星不再是一個簡單的消費積分的做法，它的後臺是要通過APP、微信等多種方式，加大和會員的接觸，更多的跨業態的會員數據的收集以及互動。
以前積分使用者是商場的消費者，現在積分也可以推送到凱德的寫字樓的使用者，不只是租戶，包括裡面的員工。通過這樣的方式，還可以接觸到服務公寓，很多服務公寓的使用者都是長期的客戶，凱德還有大量的住宅項目的業主。這些是凱德將要打通的界面，完全要打通。據瞭解，凱德目前現在的會員已經高達730萬。
陳培進進一步講到，現在凱德是一步一步地往前推進，已經不只是一個項目業態間的融合，而是跨城市項目間的全面融合。未來，相信凱德會更精彩。
閱讀更多 界面地產觀察 的文章
