文 | 程立
轉自地產小王子
這幾天樓市很嗨，最重要的兩條消息一是杭州人才落戶放寬到大專了，另一條是不少銀行首套利率上浮變少了。
利率便宜了和落戶口子變大，會直接導致更多的人參與到樓市中來。而不少一時間沒有杭州購房資格的朋友，更會把目光投向唯一不限購的臨安區。
臨安能不能買？位於臨安輕軌口的玖晟府能不能買？今天這篇文章要來談談這事兒。
1.
我覺得完全有必要重新審視臨安的價值。臨安融杭的速度和力度遠超我的想象。
我們一直以為臨安併入杭州後，因為不限購，引了大量的投資客在這邊買房子，擔心這裡空心化，所以不怎麼看好整個臨安的樓市。
因為不限購，有大量投資客在臨安買房是事實。但不見得這裡的房價就沒有上漲的動力。
從短期看，臨安房價經歷了翻倍跳漲，暫時不會立馬跳漲，但投資房子從來都是需要時間換空間的。
臨安區巨大的改變，是擺在眼前，並且一直以來被我們忽略的事實。我到了臨安，到處都在修路，很多舊的房子仍在拆遷，半新不舊的房子，則在進行外立面的整治。路上所有的行路指示牌都在被拆下來，換成和杭州統一的形式。不少街道上存在的電線杆，也在被改造，看樣子是要翻到地下去。
這一切讓我想起近20年前杭州開始的舊城改造，兩者何其相似啊。
在經歷了全面修路和大拆大建之後，整個城市的擴容使得杭州城市界面的發展越走越好，越走越快。
而現在的臨安不就像近20年前的杭州嗎？不同的是，現在的臨安年底就有一條輕軌開通了。而當時的杭州卻是很多年後才有了第一條地鐵。
臨安區政府大刀闊斧加快臨安從地級市轉變為區的決心還表現在下面幾個方面。
1、公交卡、醫保卡杭州臨安一體化。
2、浙A牌照私家車只要安裝了ETC，走杭瑞高速，從臨安互通到留下互通之間段，過路費全免。
3、規劃中打造一條南環線-杭州中環快速路（一級免費公路），途徑富陽半小時直通濱江，連接臨安與蕭山國際機場，一小時通勤圈。
2.
最近官宣了杭州到臨安的輕軌站點，終點站由原來的錦南新城站變更為九州街站。這一條輕軌將與今年5月後就開始通車試驗，年底正式啟用。這是一條立馬要兌現的線路。這一點其實非常重要。
我們的經驗，地鐵、輕軌通車後無論如何都會帶動沿線的樓盤一波漲幅，漲幅的大小則要根據當時市場的情況來看。2017年12月開通的地鐵二號線，給本來就已經火熱的良渚樓市火上澆油，連出三個“萬人搖”，一二手房差價也一度拉開到1萬元一方以上。
◈建造中的杭臨輕軌實景圖
有趣的是，這條輕軌進入臨安城區後，就由地上轉為地下了。要知道軌道交通的建造成本，走地下是地上的至少3倍以上。好處也不言而喻，地下對城區面貌的影響是微乎其微的。
因此，我們可以下個明確的結論，這個終點站所在的區塊一定是在臨安核心區的範圍內。否則輕軌就該走到地面上了。
這一帶還規劃了天目醫藥港，是省天目醫藥港藥品醫療器械創新服務平臺，更是城西科創大走廊的生物醫藥科技園承載地。
這裡規劃的人口規模約7萬人左右。並且整個區域將利用現有的森林綠地資源，承擔城市公園的職能。
以前我們有個誤區，覺得買臨安城區的房子沒人接手。其實不然。就像臨平山北，被上海人炒熱後，隨著政府配建力度不斷加大，臨平本地人也逐步認可其價值。哪裡有出現沒人接手的情況過呢？
輕軌一開通，這邊既有外來的人口，又有本地的人口，還有產業自帶的人口，好的房子恐怕還要供不應求呢。
3.
現在我們再來看看今天要看的這個主角：碧桂園·玖晟府。
這個樓盤就在輕軌終點站的東南角，兩者距離不過約150米。這種“剛剛好”的距離使得樓盤既可以享受輕軌的便利，又免除了輕軌噪音或者集散人群擁堵的影響。
◈玖晟府與杭臨輕軌俯拍位置示意圖
去過現場才知道，項目的西面，一路之隔就是臨安文體會展中心綜合館，2022年第19屆亞運會正式的分會場。整個文體中心面積約8萬方。
昨天剛剛官宣了2022年第19屆亞運會項目設置和舉辦時間。2022年9月10日至25日是杭州亞運會的舉辦時間。突然覺得這個還在憧憬的亞運會，真真切切的離我們越來越近了。
作為世界最早經濟體與運動之一的摔跤和跆拳道項目將在玖晟府隔壁的臨安文體會展中心綜合館舉辦，屆時將產生36枚金牌。對亞運會金牌400+總數來說，要佔到近8%的比例。
◈臨安文體會展中心綜合館效果圖
項目南面的博世凱實驗小學，已經投入使用了。而小區的南面規劃了一所幼兒園，還未動工。
項目的北面則規劃了商業用地，今後應該會是這一帶的商業配套，同時地下也有部分商業業態。
小區佔地約89.4畝，中間圍合了一個大概1萬方左右的中心花園。優質的自然環境是這個樓盤一大特色。
在項目現場明顯感受到這邊空氣清新，特地用手機查了一下這邊的空氣質量。臨安AQI是35。而同時間段杭州的數據是43。
這種天然氧吧的環境是多少金錢也換不回來的。儘管其他也有不少地方環境也都不錯，但輕軌站口約150m的距離，亞運場館就在門口的待遇，可不是哪裡都能遇到的。
◈玖晟府150米處施工中的輕軌站點實景圖
又要交通方便有直達杭州市區的輕軌，又要空氣質量好，還要不限購，低總價，這樣的地方真不多。
4.
玖晟府最讓人心動的是創意麵積（你懂的）。
我們說得直接一點吧。這個樓盤是在新規正式執行前報批的，因此面積上面相比較現在的新項目都會寬裕不少。
我們進入樣板房最大的感受就是尺度驚人，基本上每個空間在感覺上要比目前杭州一般的戶型要大上一圈。
其中115方的創意麵積面積達到25.02方，按實際使用部分來算得房率大致估算約101%；
◈玖晟府115方戶型圖
而89方的創意麵積達到13.32方，按實際使用部分來算的得房率大致估算約92%。
◈玖晟府89方戶型圖
這種面積的獲取，是市區項目很難達到的。現在新規出來，就更不用說了。
另外要提醒的一點是：買這裡的房子，除了自住的，今後一定是要轉手給這邊的本地居民的。而本地居民一定是喜歡大房子的，所以，投資的邏輯在這裡不一定全是買最小的戶型好轉手這一條。
今後小戶型一定是轉給未來科技城外溢的客戶，中大戶型則是轉手給附近產業人群及周邊本地改善需求的客戶。
5.
我們來講講買玖晟府的邏輯。
我上週寫過一篇文章《買房這件事上，為什麼往往本地人眼光不如外地人？》。其中講到了本地人買房路上的三塊絆腳石：先入為主、眼光短淺、身在福中不知福。
很多本地人往往不認可政府的規劃，用一貫的思維看待某個區塊的發展，因此在選擇購買房子的時候，往往不如外地人更有眼光。
◈玖晟府售樓處沙盤及電子區位圖實景
對於臨安本地人來說，杭州以及省內過去的購房者，其實也就是相對的外地人了。我們這些外地人選房子看什麼呢？就看政府規劃和配套利好。
說白了，我們投資一定要有先人一步的眼光。在規劃起步的時機介入，蟄伏，等到規劃落地，新城建設完成，價值兌現的時候再收穫。這是一個基礎的邏輯。
而這其中存在的風險無非就是一些事情的不確定性。為什麼玖晟府可以作為投資標的呢？因為輕軌這種實質性的利好已經不是在圖紙上的規劃了。而是今年年底就要開通的真實事件。
玖晟府交房是2021年的三月，你拿到房子的時候，整條軌道交通已經投入使用1年多，周邊的配套也已經起來的。
考慮到輕軌實際投入的時間，買玖晟府的人，你甚至不用擔心要經歷太過漫長的等待期。
6.
我們把這裡值得投資的思路歸納成七點，供大家參考。
1、錦南新城天目醫藥港是臨安重點打造的區塊，屬於臨安區的核心區塊。杭州到臨安的輕軌到達該區域和區域內全程走地下這兩點充分證明了這個區塊在臨安區的重要程度。
2、平地起新城的建設速度遠遠超過舊城的改造，這裡煥發的勃勃生機，宛如新生嬰兒，是投資者們介入的好起點。
3、遠景規劃中的南環線-杭州中環快速路（一級免費公路）建成後， 玖晟府這一帶可以直達濱江及蕭山機場，這就是享受市內交通資源的感受了。今後濱江到錦南，與未來科技城到大江東是一樣的，只是從城市的這頭到了那頭而已。
4、投資者要在新城建設的初期快速介入，等到新城成型後，臨安本地人充分認知這裡的價值時，就到了收穫的時節。
5、玖晟府項目自身的出挑，已經成功吸引了一部分臨安的原著居民購置用於改善生活。這種項目對於剛進入城市化建設的臨安來說，是具有先進性的。
6、不限購。
7、最後一點也是最重要的，輕軌就在家門口，你離杭州市區和未來科技城其實並不遠。
7.
不限購正是臨安高速發展的契機。這是一個外地人介入杭州最好的窗口期。
作為杭州有購房資格的人，自然想著先買杭州限購區域內的房子。但是作為不能在杭州買房的外地人，想要快速進入杭州，佔有杭州資源，購買臨安是唯一的低成本途徑。
很多人以為臨安投資客過多，可能存在風險。
可是風險和收益永遠成正比。深圳、上海哪一個不是在開放期內飛速發展的？有時候投資客多，政府賣地多不是壞事，而是好事。
供需關係失衡造成房價沒有上漲甚至下跌一定是一時的，城市不斷髮展，吸引外來人口不斷流入才是長久的，可持續的。
一切的實質在於杭州夠不夠好？是否吸引更多的人進入。
在這一點上我堅定的看好杭州。這也就是我願意推薦玖晟府的基礎。
杭州限購或者手上有閒錢的，買幾套是不錯的選擇。
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