近日深圳景新花園小區通過訴訟，成功勝訴收回小區業主共有停車場。值得注意的是該停車場部分合同無約定，部分合同有約定，司法部門依然支持了“土地隨房屋出售轉移”的原則，認定該小區停車場”約定不明”，停車場判歸小區全體業主所有。

下面為此次訴訟民事判決書的具體內容：

廣東省深圳市中級人民法院

民事判決書

(2019)粵03民終1228號

上訴人(原審原告):深圳市建業房地產開發有限公司，住所地深圳市福田區紅荔西路上步輕工業管理大廈8樓。

法定代表人:翁翕。

委託訴訟代理人:姜山，男，該司員工。

委託訴訟代理人:餘興，男，該司員工。

被上訴人(原審被告):深圳市之平物業發展有限公司，住所地深圳市福田區吉蓮大廈三層JL.1-305號。

法定代表人:餘紹元。

委託訴訟代理人:餘承鵬，男，該司員工。

原審第三人:深圳市福田區景新花園第一屆業主委員會，住所地深圳市福田區景新花園業主委員會辦公室。

負責人:方代華。

委託訴訟代理人:羅洋，廣東誠公律師事務所律師。

上訴人深圳市建業房地產開發有限公司(以下簡稱建業公司)因與被上訴人深圳市之平物業發展有限公司(以下簡稱之平公司)、原審第三人深圳市福田區景新花園第-屆業主委員會(下稱景新花園業委會)不當得利糾紛一案，不服深圳市福田區人民法院(2017)粵0304民初7911導民本判決，向本院提起上訴。本院於2019年1月14日立案後，依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結。

建業公司上訴請求: 1、撒銷一審判央; 2、改判被上訴人向上訴人返還2015年12月1日至2016年12月31日期間經營景新花園地下停車場獲取的收益286000元並支付利息32454元(從2016年1月1日起按中國人民銀行同期貸款利率計算，暫計至2018年10月22日，實際應計算至付清之日); 3、判令被上訴人承擔本案一審、二審的全部訴訟費用。主要事實和理由如下:

(一)景新花園地下停車場88個車位(以下稱“案涉車位”)產權應歸屬於上訴人。(1).上訴人為景新花園的合法開發建設單位,應原始取得案涉車位的所有權。1993年，上訴人取得景新花園所在土地的使用權，其後上訴人履行各項開發建設審批手續，2000年完成竣工驗收。“誰投資，誰所有”是法律和經濟學的基本原則，.上訴人作為投資人， 景新花園是由上訴人建造的，上訴人就應是開發建設範圍內的原始所有權人，上訴人將 景新花園房產銷售後，購房者購買房產的所有權從上訴人受讓而來，是繼受取得房產產權,上訴人未轉讓的產權單位，仍然屬於上訴人。車位作為獨立存在的不動產，不屬於業主共有部分而應是專有部分。(2)案涉車位面積未列入公攤面積，產權應歸屬於上訴人。根據深圳市地籍測繪大隊出具的景新花園《房屋建築面積彙總表》顯示，案涉車位是不計容積率的，未列入房產的公攤面積，案涉車位不能隨房產銷售一併轉讓給購房者的。(3)按照尊重歷史、尊重客觀事實的原則，案涉車位產權也應歸屬於上訴人。雖然在《物權法》實施之前，當時的法律對於車位產權的歸屬沒有明確的規定，但是在部分買賣合同中已明確約定車位產權歸屬於上訴人，因此不能就認定案涉車位歸屬於全體業主。而且，在景新花園房產交付使用後至2015年12月1日,案涉車位一直由上訴人管理、維修、收取停車費，全體業主未提出過任何異議,接受了該事實，因此案涉車位產權是屬於上訴人的。(4)《物權法》明確規定了規劃內的車位產權屬於開發商，雖然在《物權法》實施前沒有法律明確規定車位產權歸屬，但是在《物權法》實施後，車位產權已有明確的界定，案涉車位產權應歸屬於上訴人。

(二)一審法院以“部分約定”“部分未約定”為由推定關於案涉車位產權歸全體業主所有,該邏輯推理不成立和自相矛盾。誠然上訴人是僅與部分購房者在買賣合同中約定了地下停車場歸:上訴人所有，未在全部買賣合同中約定，但是不能就因此認定約定不明。雖然是部分合同中約定了地下停車場的產權歸屬，但是這也是一種特別、 明確的約定。一審法院認為“部分約定”“部分未約定”，所以就認定為“約定不明”，此種推理不成立。按照一審法院的認定,難造上訴人與那些有明確約定的業主所簽訂的買賣合同全是無效合同2關於地下停車場歸屬的約定全是無效約

(三)一審判決適用法律錯誤，導致錯誤判決。(1) 關於不動產所有權歸屬的問題，涉及民事的基本制度，只能由法律、行政法規來作出規定，地方性法規無權界定、限制車位的所有權。《深圳經濟特區房地產轉讓條例》是深圳地方性法規，一審 法院適用此條例的規定來裁判，是明顯的適用法律錯誤。(2) 是否適用《物權法》不應以房產首次轉讓的時間為分界點，而應該以糾紛產生的時間為分界點。即便按照一審法院認定的約定不明，那也只能是說明產權不清晰，處於空白,無權利人。上訴人在提起訴訟後引起了案涉車位產權的爭議，在此之前案涉車位產權無任何爭議，引起爭議的時間點應該作為是否適用《物權法》的標準。

景新花園業委會述稱，(一)上訴人 並不對涉案停車場享有產權，故提出要求被上訴人返還涉案停車場收益的訴求於法無據。(二)本案被上訴人代全體業主收取公共利益收入並領取固定薪酬的物業服務行為並不構成不當得利。(三)在本案中，對於該案的案由與訴求，上訴人主體不適格，法院依法應當駁回其上訴請求。

之平公司辯稱，與景新花園業委會意見一致。

建業公司向一審法院起訴請求: 1、被告向原告返還2015年12月1日至2016年12月31日期間經營景新花園地下停車場獲取的不當得利286000元(250元/ 月/車位X13個月X88個車位)及利息(利息從2016年1月1日起按中國人民銀行同期貸款利率計息至付清為止，暫計至起訴之日為8492元; 2、被告承擔本案全部訴訟費用。

一審法院認定事實:原告原名稱為深圳市建鵬房地產開發公司，1995年3月8日更名為深圳市建業房地產開發公司，1997年5月27日更名為深圳市建業房地產開發有限公司。

1993年9月6日，原告與深圳市規劃國土局簽署了《深圳經濟特區土地使用權出讓合同書》約定是規劃國土局將地塊編號B304-4土地約8342. 7平方米一次性出讓給原告，土地用途為住宅，土地使用年限為50年，從1993年9月18日至2043年9月17日止。1994年2月7日，深圳市規劃國上局向原告發放景新花園的《建築許可證》，載明工程地點景田綜合區，建造3幢28層,住宅，建築面積56535平方米，備註地下室等7067平方米。1994年3月7日，深圳市建設局向原告發出景新花園A、B、C棟的建設工程開工許可證。1994 年5月30日，深圳市規劃國土局福田分局向原告發放景新花園《房地產預售許可證》。1994年6月15日，深圳市規劃園土局向原告發放景新花園《深圳市商品住宅外銷許可證》。2000年3月6日，深圳市建設局發出深建施驗字2000-040號《深圳市建設工程竣工驗收證書》載明景新花園A、B、C棟建設工程驗收合格，該工程竣工日期2000年3月2日。深圳市地籍測繪大隊出具的景新花園《房屋建築面積彙總表》顯示:總建築面積為計容積率的建築面積62213. 64平方米+不計容積率的建築面積5975. 26平方米，合計68188. 90平方米;其中不,計容積率的建築面積含地下室5046. 91平方米。

景新花園自交付使用之日起，由深圳市建業物業管理有限公司負責提供該小區的物業管理服務。原告提交的深圳市公安局交通警察局發放的深公交停管許字B01056號《深圳市經營性停車場許可證》顯示:景新花園停車場的管理單位為深圳市建業物業管理有限公司,車位88個，發證有效期自2014年9月12日至2016年11月30日止。

2014年11月1日，景新花園成立第一屆業主委員會。2015年6月6日至18日,景新花園召開業主大會,會議就深圳市建業,: 物業管理有限公司續聘和授權業委會招投標等事項進行表決，表道 決結果:不予現物業服務企業深圳市建業物業管理有限公司續簽物業服務合同;由業主委員會即第三人在物業管理協會網站掛網自行組織物業管理招投標活動;同意投權業委會組織招投標活動並與透定的物業單位簽訂物業合同;同意投權業主委員會代表業主大會監管景新花國各項租合、廣告費、停車費、商鋪等多項經營收入。

2015年10月10日,第三人發出《最新花園物業服務企業中標通知書》通知被告為景新花園物業服務企業中標單位排名第一 2015年，10月30日，被告與第三人簽訂《物業管理服務委託合同》約定被告作為物業服務企業對景新花園進行物業服務，物業服務費歸全體業主 企業對最新花園進行物業服務，物每月為1萬元，被告按規定物業服務費的計算方式採取酬金制，車場110元/月,地一也下停車場250元/月， 物業向業主收取物業服務費:其中地面停業服務費收入由被告代收後，連同停車費、廣告費、場地金等所有公共收益在代收10內全部存入雙方共管賬戶，從共管賬戶支出的任何費用須被告與第三人共同簽字確認，收支明細均需被告與第三人簽字蓋章在小區內公示。2015年11月1日，被告與第三人簽訂《深圳市景新花園物業管理服務委託合同補充協議》，對地面停車場、地下停車庫及多層停車庫收費標準進行補充約定，高層地面停車場110元/月，其中車位使用費30元/月/車位，車位管理服務費80元/月/車位;高層地下停車位及多層停車庫250元/月，其中車位使用費150元/月/車位，車位管理服務費100元/月/車位。

2015年10月30日,景新花園原物業管理企業深圳市建業物業管理有限公司撤出景新花園。被告向法庭提交的深圳市建業物業管理有限公司景新花園管理處移交給被告的《景新花園公共產權位置及面積》列表顯示:高層A棟地下室1728平方米、高層B棟地下室1548平方米、高層C棟地下室1410平方米，地下室劃線車位88個。原、被告及第三人均確認景新花園地下停車位共有88個;被告及第三人還確認被告在2015年12月1日至2016年12月31日期間對景新花園88個地下停車位按每月每個車位250 元收取費用，收取後匯入被告及第三人的共管賬戶。

一審另查,原告提交了三份原告與景新花園A-12D房、B-16A房、C-14F房的購房者所簽署的並經公證的《深圳市房地產買賣合同(預售)》(合同簽署時間分別為1999 年10月22日、1997 年12月9日、2000年7月28日)，該三份合同附表四原告保留自身擁有權益均以張貼打印紙的方式載載明地下室、停車場、架空層屬原告擁有，加蓋了原告的公章。

第三人及被告提交了三份原告與景新花園景暉閣(C棟) 11D房、2E房、4G房的購房者簽署的景新花園《深圳市房地產買實合同(預售)》(合同簽署時間分別為1994年10月18日1996年5月8日、1994年9月28日),該三份合同附表四原告保留自身擁有權益均為空白。

2017年8月17日,深圳市不動產登記中心向第三人作出《深圳市不動產登記中心關於景新花園架空層及地下車庫登記情況的覆函》,函載不動產登記為行攻確認行為，登記機構依據當事人提交的架空層、地下車庫的權屬證明對上述不動產進行權屬記載,此類權屬證明文件包括土地出讓合同、審批規劃文件等。截至2017年8月11日未查得B304-0004宗地t景新花園架空層、地下車庫的辦證記錄。

一審又查， 第三人申請錄新花園小區景新閣(A棟) 9B業主除加氧作為證人出定作證，證人陳加潁陳述:證人與原告於1994年9月28日簽訂《深圳市房屋買賣合同(預售)》約定證人購買景新花園C棟4G房，有地下停車場，多層沒有停車場，;購買時景新花園已經多格而當時高層才開始建設，合同棟樓建好，高層配套有地下停車場，多層沒有地下停車場，而當時高層才開始建設，合同沒有約定停車場歸開發商所有的條款。證人選擇了地面停車場1995年年底入夥並交付使用 ，1996年6月21日c棟發生煤氣爆炸，證人與其他受害業主與原告交涉要求索賠 ，索賠過程中部分業主提出原告交付使用的房屋沒有達到約定的標準，證人房屋是爆炸受損較嚴重的，原告提出可以退房或換房，又或者補償,證人提出換房，於是證人從C棟4G換到了A棟9E,原告起草了合同，1996年年底簽訂合同時證人發現合同與原來簽訂的合同不一致，原告提供的新合同前面與原合同一致，但後面粘貼了新的條款，包括地下停車場歸開發商所有的條款，於是證人提出異議，拒絕籤宇，最後經協商，證人只對與原合同相同的條款進行了簽字，對後面粘貼的條款證人沒有簽字。1996年簽訂新合同時為了符合1994年的房價標準所以將日期倒簽到1994年。

一審法院認為,原告請求被告返還對景新花園地下停車場88個車位收取的費用，所依據的理由為原告系景新花園地下停車場88個車位的所有權人。故本案的爭議焦點系原告是否享有景新花園地下停車場88個車位的所有權。

我國《物權法》於2007年10月1日起施行，涉案景新花園的房產首次轉讓基本發生在我國《物權法》施行之前，故對景新花園小區地下停車場車位產權歸屬的認定，不應適用我國《物權法》的相關規定，應適用《深圳經濟特區房地產轉讓條例》的相關規定。根據本案原、被告及第三人提交的證據顯示，原告作為景新花園的開發商，在出售景新花園房產時部分合同約定了地下停車場歸原告所有，部分合同未約定地下停車場的歸屬，說明原告在首次轉讓景新花園房產的時候對地下停車場的歸屬約定不明。根據《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第十三條第二款的規定,房地產首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有特別約定的，停車場、廣告權益隨房地產同時轉移:有特別約定的，經房地產登記機關初始登記，由登記的權利人擁有。故景新花園地下停車場的權益隨房地產同時轉移，應歸全體業主共有。原告的訴訟請求，沒有法律依據，一審法院予以駁回。依照《中華人民共和國民法總則》第一百二十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，最高人民法院《關於適用的解釋》第九十條，《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第十三條第二款之規定，判決:駁回原告深圳市建業房地產開發有限公司的訴訟請求。一審案件受理費5717元(已由原告預交)，由原告負擔。

本院對一審法院查明的事實予以確認。

另查，建業公司在二審調查中提交了其與景新花園業委會、之平公司以及深圳市建業物業管理有限公司深圳景新花園管理處於2015年11月27日簽訂的《調解協議書》複印件,主要內容為“目前最新花園地下停車場收益由開發商建業公司收取60%的費用，由景新花園小區業主收取40%的費用”，擬證明之平公司和景新花園業委會連約。建業公司稱原件只有一份，在業委會存檔。景新花園業委會否認《調解協議商，但未達成一致意見，景新花園業委會並米保存有建業公司聲議書》的其實性,稱雖然進行過協黎的。調解協說書》原件:而且落款處未蓋公章，不能確認。之平公司稱質 意見與業委會意見一致。簽名人的身份不能確認。之平公司稱質證意見與業委會意見一致。

本院認為，本案為不當得利糾紛，二審主要爭議焦點是之平公司收取停車費是否構成不當得利。

不當得利包括給付型不當得利和侵權型不當得利，建業公司主張之平公司未經授權將其所有的景新花園地下停車場88個車位擅自出租使用獲利，是主張侵權型不當得利。建業公司應當證明其對停車場的所有權。除開法律另有規定外，不動產的物權以不動產登記為準。《中華人民共和國物權法》第二十八條規定:“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民法政府的徵收決定等生效時發生效力。”故除登記外,法院生效的法律文書也是認定物權的依據。本案建業公司未能舉證證明車位登記在其名下，也未能提供法院生效的法律文確認其為車位的所有權人，其主張之平公司侵犯所有權獲取不當得利，證據不足。

本案建業公司起訴所主張的是不當得利，屬債權糾紛,債的相對方為之平公司，而未請求確認所有權，故本案並非所有權確權的糾紛，在建業公司未能證明其為車位所有權人時，其請求返還不當得利，依據不足，應予駁回。

建業公司二審提交其與景新花園業委會、之平公司以及深圳市建業物業管理有限公司深圳景新花園管理處於2015年11月27日簽訂的《調解協議書》複印件，主要內容為“目前景新花園地下停車場收益益由開發商建業公司收取60%的費用， 由景新花園小區業主收取40%的費用”,除了未能提交原件，也與本案的不當得利主張缺乏關聯性，建業公司主張依上述協議應享有60%的收益，並非本案的審理範圍。

綜上，上訴人的上訴依據不足，應予駁回。依照《中華人民共和國民事訴論法》第-百七十條第一款第一項的規定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費6076.8 元，由上訴人深圳市建業房地產開發有限公司負擔。

本判決為終審判決。

張海濤認為：

安居則樂業，關於社區的思考和實踐是多方面的，實踐經驗，制度建設必不可少，就身邊的宜昌長江瑞景小區，民悅家園小區，問題至今仍待解決，看似複雜其實簡單的問題，無不考驗職能部門及基層的智慧和決心。高效、廉潔的來服務於民、取信於民，造福於民。

基層治理是社會治理體系中最基礎的環節，與老百姓的日常生活息息相關。嚐盡人生百味，方知人間冷暖。從街頭巷尾到百姓人家，從衣食住行到治安物業，生活中那些看似雞毛蒜皮的事情，卻是人民群眾最為關心的事。

正所謂群眾利益無小事，基層治理水平高低，直接關係人民群眾的物質和精神生活，直接影響人民群眾的獲得感。基層治理究竟存在哪些問題？如何解決這些問題提升人民群眾獲得感呢？

民生“小事”必須“大辦”

民生是最大的政治，小區物業管理與每一位小區居民息息相關。要明確業主委員會的法律地位和組織性質，將其納入基層社會治理體系，建立居委會、業委會、物業企業三方聯動工作機制。對居民們比較關心的公共用房、公共收益等問題，要加強監督管理，建立公開信息平臺。

區區小事關民生、利在長遠，要以敬民之心，革煩苛之弊，施公平之策、守法規之底線，實事求是，溯本清源，小事管好、服務到位，也是功德一件。

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