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商业地产有一些共性，这个共性就是他的价值，来源于哪里，商铺的价值来源于租金，金融，还有房子本身增值，这就是它的价值，如果再去挖掘，还有其他的价值，也还有很多，基本上我们说的就是回归商铺自己的价值，以及直接衍生的价值。
既然是租金价值，那就要说到回报率，回报率越高的商铺，价值也越高，可以这么理解，但是在实际操作小区底商，商业街商铺，还有商场商铺，有着很多的区别性，因为这些商铺，经营者不一样，商圈不一样，销售的时候方法也不一样，模式也会有很大的区别，接下来就说一下，怎么选商铺？
第一种商铺就是小区底商，这种商铺有着很高的，自用价值，可以出租也可以自己使用，有着真实的产权，经营门类，租给谁，完全自由，这是最自由的商铺之一，也非常适合个人投资，而且买卖上，也没有任何其他的说法，正常的杠杆正常的买卖。
第二种商品就是商业街，商业街一般会对商铺的经营品类，有一些限制，人家是服装一条街，你总不能给人家卖电器吧，商业街对经营品类会有一些限制，商业街不是纯一层商铺，会有二层三层四层，这样的一些区别，但是会更加专业一些，商业街的经营主要是控制品类，基本上不做硬性管理，商业街的好处就是，本身的品类会吸引更多人，人气是非常重要的，这里商铺价格并不低。
第三种就是，商场的商铺，商场的商铺基本上都是统一经营，统一管理，你买到的商铺，有可能就是属于产权商铺，没有具体的哪个位置，属于你，只有一只产权，没有实体商铺，只能投资，没有太多的自用价值，而且收益，全靠品牌经营方，品牌经营方经营的好，就能给你收益率，经营的一般般，你的收益率就会变低，就这么一种形式，过多的依靠的就是经营方，而自己没有完全的自由选择。
针对这三种商铺，最不容易出手的，就是商场的商铺，基本上是最后一波接盘的，最容易出手的应该是社区商铺，金融价值最高的，也是社区商铺，另外就是增值，增值最快的应该是人气比较旺的商业街，没有增值的就是商场的商铺，社区商铺处于中间，增值一切靠时间，大概就这样一个情况。
好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。
乐福居
这问题我最有权回答，因为我有四种铺在手。
第一种是我们老家镇上的买地起的，04年买的地皮140个平方起好三层一共花了60万，现在租金8800一个月租两层给他们，留一层过年回家住几天。但是这种地皮是可遇不可求的，因为是我们镇上最中心的位置，那时是晚上放消息出来不到2个小时就全部订完了一排十几块地皮。
第二种是市里商场里面的格子铺一楼，09年买的，当时开发商承诺包租三年每年8%反租，可是刚一年商场经营不善倒闭了，开发商老板也跑路了，房产证都办不下来。商场就丢空了几年，到去年才租出去，但是价格极低。可以说是血本无归，亏死了。
第三种是商业街的铺，这种铺物业是最黑的，本来现在生意不好做，我们的铺租也很低才能有商家来租，物业可不管你死活，物业费12块一平，水费公摊9块一平，电费公摊15块平，还有什么宣传费，卫生费，进场费等等，每个月收的费比我们铺租还高。现在这商业街很多铺就这样租不出去，我自己的能租出去，可是就算租50年也回不了本，这种铺也是血本无归，亏死。
还有一种就是小区底商，这种也要看地段和位置，还有就是一定要重餐饮。我在南宁有两个这种铺，一个铺250万126平米，年租金15万每年递增5%。另外一个小铺去年买的45万，现在年租金27600年递增8%，两个都是做餐饮的。
所以按我的投资经验肯定是小区底商首选，其它商业街和商场格子铺不靠谱，没有自主权，风险不是一般的大，大部份是血本无归的，我可是交了巨额学费才明白的。
疯彩2
投资本着两个原则：一、远景如何？二、持续盈利能力！
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从投资远景的角度看：
小区底铺没有太好的发展，毕竟消费人群有限，尤其随着时间迁移，上门服务越来越重，商圈消费会越来越集中，小区底铺的价值就越来越轻。商业街商铺的投资比较大，但是好在管理松，可操作性强，不会有太多限制。唯独地点不好找，一般的地方都已经饱和，所以能否投到靠运气。
相对来说，商场商铺的投资会省心些，虽然管理严格，但好在不用操心。
从持续盈利能力角度看：
小区底商的稳定性从前是特别稳定的，但是时代不同了。商业街的持续性相对也要若一些。因为商业街商铺普遍贵、大，天气也影响也非常大！
相对来说，商场商铺还是首选。
总结一下：
如果有实力、能找到好地点，选商业街地铺，如果实力一般，选商场。总体不建议楼底商。
深圳有约
投资商铺关键是要选好位置。个人认为，选择小区底商比选择商业街和商场商铺更具投资价值：
现在人们的生活节奏变得越来越快，消费习惯也在不断发生改变，很多人平常工作生活很忙，无暇抽出时间去逛街逛商场，年轻人大都形成网购习惯，小区居民也都选择在小区周围消费购物。在小区周围投资商铺，经营一些贴近居民日常所需的生活服务类项目，具有非常好的投资前景。
我们知道，商铺的经营权限只有短短的40年，一旦所投资的商铺在经营期内遭淘汰，就无法收回投资成本，带来很大的财产损失。而小区底商是跟随小区同时建设，未来自会随着小区拆迁才会被拆迁。商品房居住年限为70年，即便商铺经营到期，只要到期后补交一定的土体使用金，商铺仍然可以继续营业。大的社区居民集中人流量大，只要能及时掌握市场动态和需求，随时调整经营方向并用心经营，商铺不愁没有稳定的客源。
当然，这并非说选择商业街和商场的商铺就不好。相比之下，商业街和商场也有自己的优势和特色。比如商品的种类更加齐全，消费人群不受区域限制，城市中心位置人流量大等。
商业街和商场最大的缺陷就是城市变迁。城市的管理者在不断更换，对城市的发展规划以及城市定位也会随之改变。政策的不断调整和城市建设速度加快，新的商圈会不断出新，旧的商圈会被取代，时间短的商街甚至三两年。由于很多商业街和商场无法保持长期优势，今天红红火火也许明天就会冷清下来。投资商业街和商场的风险比投资小区底商显然大得多。
而投资商场内的商铺风险更大。投资商场内铺，受经营环境局限，不得不与商场形成命运共同体，受商场整体经营状况影响，一荣俱荣，一损俱损。一旦商场陷入亏损或被新的商场所取代，很难找人接盘。
抽时间来看看
投资商铺个人建议可以考虑体量较大的楼盘底商，因为未来人的惰性越来越强！购物首先是网购其次就是就近购买原则！近几年主干道商铺颓势已经很明显，个人认为不能迷恋主干道商铺，人流量大但是停下来购物的少，楼盘底商可能没有特别高点回报率但是风险也很小，不容易烂掉！另外个人一点观点就是买商铺一定要买位置最佳的，可能价格会比周边贵但是以后的回报也会比他们高！另外你问中所提商业街和商场商铺个人建议慎重考虑，因为这两者你的商铺命运前途是交给他们的，一荣俱荣、一损俱损的关系！仅供参考！
诸葛找房网盛可军
投资商铺个人觉得还是投资小区商铺比较合适，因为现在的电商对实体店冲击比较大，友协商场和商业街人烟稀少，倒是一些小区的底商客流还比较稳定。我们可以从下面几个方面来看为什么小区底商比较具有投资价值:
1.每个小区都有底商，它所针对的客户群就是这个小区的人，亦或者是与这个小区比较近的其他小区的人，人口比较集中，客流比较稳定。
2.柴米油盐酱醋茶，这是每个家庭必须得生活用品，这些东西说没就没了，网上买一下到不了，所以只能在就近商店去购买，这样的话，小区底商就不缺人流量；
3.小区底商价格适中，比起商业街来说价格便宜，更容易投资。
以上便是我对这个问题的理解，欢迎评论补充！
全案聚焦
社区商铺优势在于有固定消费人群，非常的稳定租金回报，位置不太偏的话很少会出现空置的状况，劣势：增值比较缓慢，成长性不是非常大比较适合保守一点的人投资！
商业街商场铺子是非常有学问的，新手投资一定要非常谨慎，不然血本无归，商业街商场的铺子一般都是要开发商统一运营统一管理的，那么首先要看这个开发商是不是用心做好商业，有没有自持比超过百分之30如果没有绝对的买了就坑，开发商有没有做过商业的运营经验，成功项目案例，开发商的自持区域跟出售区域位置上差别太大也不行，好的都自持，差的都卖掉，万达就是典型，要买就买自持跟出售不分人流动线可以紧密链接在一起的，商业街运营的好回报率非常的可观，可能做火了两年回本一次也正常，由于它的高成长性，所以很多人都喜欢下手商业街商场铺子，但我建议，你一定要做好买入前的准备，市场调研！
长沙住房商铺咨询段雄
我一年前买的一个小区商业街底商，86平方，刚交房两年后能成熟，现在租出去6万，我个人感觉单层底商好一点，大家看呢？
为柱320
还是底商比较好，租金多少借给谁做什么都能自己做主。投资商场内的商铺虽然商铺是自己的但如果碰到无赖型的商场管理方那你自己的铺位不是你自己能做主的了！在上海靜安区七浦路联富市场就是个无赖在管理市场，商铺只能通过市场借业主无权自行借，商户必须无条件服从市场管理，否则拉电关门不让商户开门营业，业主自行经营也必须无条件服从市场管理，否则一样拉电不让业主开门营业！
上海热心市民
我建议看到本条信息的不管你们是任何人群，一个人都不要买，让那些商铺成为烂尾铺，再说了现在的商铺动不动就几万，十几万，甚至上几十万一平米，最终投资回报率低的想找个老鼠洞钻进去，还没算上空置率呢？现在的实体经济如果出现空置率也很正常，大部分临街商铺生意冷冷清清，打苍蝇的，打呼噜的，打游戏的，应有尽有！还有就是现在商铺的返现套路早就被相关部门盯上了，开发商已经不可以这样操作了，属于欺骗业主的行为。
