业主自管VS物业托管：一个业委会主任的成功经验
文·谈俊 特别鸣谢·杨原平 二次编辑·挪威哥哥 校审·张淳彦 文本来源·共和世家小区 文本有删节调整
通过比较自管与托管分工架构表不难看出自管与托管其他任何都没有变仅仅是老板变了，业主获益了
【业主自管】老板是全体业主，积余归全体业主聘请项目经理管理小区，对众业主负责电梯外包给专业公司维保保洁外包给优秀的专业公司打理，垃圾清运外包，化粪池外包给专业公司清理，绿化外包给专业公司，并有高要求保安、维修工自建组织，岗位满员众业主发放物业从业人员工资
【物业托管】老板是个人或股东，利润归老板委派项目经理管理小区，对老板负责电梯外包给专业公司维保，保洁外包给低价 的专业公司打理，垃圾清运外包，化粪池外包给专业公司清理，绿化自己修理或低价外包，保安、维修工自建组织，岗位缺员，物业公司老板发放物业从业人员工，，
东成大厦自管经验：不仅仅属于我们自己，也属于全社会，有很大一部份，就来自于其他自管小区的经验积累，有需要的小区尽管来索取，我们将全然奉上
业主自管VS物业托管一个业务会主任的成功经验
文·谈俊
长沙东成大厦业主委员会主任
原文标题：《小区业主自管心得体会》
有人担心，小区物业自管要有一支廉洁奉公的业委会，否则，跟托给物业公司管理没有两样。可是，我不这样认为。
因为，小区自管与外聘物业企业的托管，虽然都是公司化运营，但是，财务管理格局完全不同，托管下的财务完全不公开，自管的财务完全公开、透明，公开透明是最有成效的监督。
那，是不是自管小区就不会发生经济上的漏洞呢?
昨天晚上，我去某个小区做指导帮助业委会的工作，这位年轻的业委会主任，为了小区众业主的合法利益，"不小心掉进维权旋涡"，后来当了业委会主任，也换了物业公司。
物业公司换来换去八九不离十，本质上为逐利而来，必然与代表广大业主利益的业委会有着天然的矛盾，达不到目的就会到处搧风点火，甚至挑起业主与业委会的矛盾，这是预料之中的事，如果是业伪会呢? 只要被物业公司和谐，吃亏的是广大业主，得利的是物业公司和他的帮手业伪会。
后来我劝他们自管，他们说寒心了，干完这届做个交待再不干了。是谁使他们寒心? 结果是谁痛苦是谁高兴? 最终灾难落在谁的头上?
所以，信任、善待和尊重为业主争取合法利益，站在业主合法利益立场上的业委会，是我们毎一位业主的责任和义务，这是对小区集体负责和对自己负责，这种来之众业主的信任、善待与尊重，是业委会力量的坚实基础和力量的源泉。这样的业委会，虽然也有在工作方面显露诸多不足，甚至也有发生错误的情况，但是，小区有这么一个坚持业主合法立场，不受利诱的业委会，实在是珍贵的。这对于生活在业伪会小区的业主，应该感触最深。
我把自管与托管做个比较，自管前，小区的经济全部被外聘的物业公司呑尽，而自管小区无一例外都有着丰盛的积余，这种优势难道真的看不见摸不着?即使其中有经济漏洞，退一歩想，即使也有被侵占的现象存在(实际上可能性极小)，这种损失与自管前被外聘的物业公司完全的侵呑，真可谓小巫见大巫，其优势无法抹杀!
再形象化比喻一下，如果把自管中的失误造成的漏洞或损失，与被外聘物业公司的全然侵呑相比，最多也就是在牛屁股上偷偷割了一块肉，与杀掉整头牛之比，注意哎，绝对不会发生像物业公司那样公开半公开呑食哎，而交给物业公司托管呢？
笔者从来不放过任何机会，参观学习各个自管小区经验，虽然长沙已经有7个自管小区，但是，规模小，起步晚，不像沿海发达省份，自管小区规模大起步早，因此，有去外省的机会，应该抽时间参观考察学习这些自管小区的经验。
我参观过许多自管小区，也组织业委会成员集体南下考察学习，毎个自管小区都有不同的特色，都有我们学习借鉴的方面，共同的方面是制度上阳光公开，一个个都是年年有余的大小财东，这就是以铁的事实见证给世人看。
我常说:物业公司一双贼眼，专盯着属于全体业主的维修基金和公共收益，这还不够，还要千方百计乱涨物业费和巧取名目乱收费。举例长沙东成大厦，当年托管给湖南东盛物业公司，不仅维修基金用光了，而且公共收益完数呑灭，擅自涨物业费，巧取名目乱收费，不顾小区安全和安宁。
东盛物业公司为了方便多收物业费的原故，允许在东成大厦这栋商住两用的筒子楼里，开歺馆、开歌厅茶厅棋牌室、开旅馆五花八门应有尽有，弄的整栋大楼污烟瘴气，乱象丛生，严重影响着大楼的安宁，影响设备设施，影响着大楼的品质，还有那5家卖保健品的，也很讨嫌，把那些老头老太太扎堆骗进来挤电梯，发生安全事故也说不准。长期在楼内生活和办公的人，都尝到过东盛物业公司管理大楼期间的苦果。
2013年我曾经把房子挂在网上，6500没人问一声，若不是果断自管，咱们大家就不因缴了物业费而高枕无忧，得AA制掏钱搞维修和更新设备了，特别是买东成二手房，计划用于出租收租金的业主，这点租金恐怕也只够AA揍份子打水漂了。
现在自管年年有积余，大家的后顾之忧沒有了，结余的钱安装了130只监控摄像头，更换了中央空调和供热锅炉，接下来就是一起管理好这座楼，改善大楼的硬软件环境，这要靠众业主人人有责的自我革命。
千万不要把自己的房子租给扰民的单位和个人，不要担心租不出去，当年有48+10套房子空着，现在仅剩下十多套，我们还增加了物业人员帮助业主免费中介备民服务。
营造公开透明并不是漂亮的口号，而是要落地生根，怎么才能做到真正落地生根?
许多小区业委会不愿意自管，虽然也知道自管的优势，即使自管，多数是逼上粱山的一种无可奈何的选择。东成大厦就是如此在走头无路的状况下选择了自管。既然自管好，众多业委会为什么不愿意干呢?
1
想当然造成的误区
人们习惯以自己的主观意识对事物做出判断，误以为自管会加重业委会的工作负担，总以为自管是业委会亲自亲为做物业，我们当初计划进行自管也是如此误读，是在无可奈何情况下，咬着牙齿下了很大的决心才为之，结果一旦实践，才知道很轻闲，在灭失了与老物业公司的磨擦状况下，物业服务团队执行业主委员会决定，而进行专业分工的工作，业委会并不直接介入物业服务和管理，而是由专业团队完成。
这种误区，很大程度上阻碍了小区自管的范围再扩大。通过下面《比较表》，我们就能一目了然，自管和托管给物业公司是什么样的架构。你见过有几个物业公司老板整天忙个不停的?真正忙的是老板手下的项目经理，而自管小区也是普遍采取聘请项目经理管理物业，这样的管理架构，业委会有什么可忙的?
2
担心内部产生漏洞和腐败
这个问题前面已经分享了。
3
担心发生风险
自管小区一般是以购买保险规避万一产生的风险，例如:老旧小区购买外墙瓷砖脱落伤人保险；电梯人身保险；从业人员雇主险等。
外聘的物业公司，为了多赚钱，反而不买这些保险，除了有可能买员工意外险，其他险种一概不买，因为，小区一旦发生事故，赔偿责任不在物业公司，而在业主，风险全部落在业主头上，反正不归物业公司赔。那种所谓由物业公司赔，是对广大业主的忽悠，我们看《物权法》是怎样规定的: 第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。这条法律十分清楚地告知我们，小区公共部位一旦发生事故，产生的损失，由全体业主负责赔，物业企业不担责。只有自管小区通过选择性地购买保险，才能做到最大程度减少业主的风险。
根据初步调查，小区范围小，管理成本比例高，特别是建筑面积3万平方米以下的高层，如果公共收益不是比较丰盛，自管不是太容易的事，而建筑面积较大的小区，管理成本比例低，更容易获得丰盛的经济积余。
例如，深圳莲花山庄，由528栋独立别墅和4栋小高层组成，小区占地面积2.5平方公里，物业费收费标准:小高层1元，别墅1.5元/平方，这种物业费标准，不用说在深圳，就是在内地经济相对落后的长沙，打着灯笼也找不到。尽管这么低的物业费，该小区自管的第一年，实现了积余一百多万元；江苏无锡的春江花园小区，建筑面积55万平方米，3000户，物业费收费标准:多层0.5元、高层1元，自管8年了，始终保持这么个收费标准，整个小区打扮的像个花园，如此飘亮的老小区，整个长沙包括新小区，没有可比的。
尽管如此，还利用积余的钱给每位业主发福利。这就充分说明，并不是自管只能局限于规模小的小区，而是规模大相对更容易。因为，管理方式没有变，还是采用项目经理管理的老套路，只是由过去的物业公司老板，换成了全体业主是老板，更因为老板变了，业主真正成了小区的主人，因此，人性化管理自然而然生成。
笔者深入了解物业管理概念，经过半年左右的实践，完全有能力胜任项目经理的工作。这就说明，物业管理的好坏，关键在于项目经理的服务意识和工作责任心，技术含量其次。
以上一点心得，来自于笔者所在的长沙东成大厦自管实践和学习，并总结多个自管小区的经验和积累，希望能给后来实行自管和正在准备自管的朋友们带来有益的帮助。
张海涛认为：
安居则乐业，关于社区的思考和实践是多方面的，实践经验，制度建设必不可少，就身边的宜昌长江瑞景小区，民悦家园小区，问题至今仍待解决，看似复杂其实简单的问题，无不考验职能部门及基层的智慧和决心。高效、廉洁的来服务于民、取信于民，造福于民。
基层治理是社会治理体系中最基础的环节，与老百姓的日常生活息息相关。尝尽人生百味，方知人间冷暖。从街头巷尾到百姓人家，从衣食住行到治安物业，生活中那些看似鸡毛蒜皮的事情，却是人民群众最为关心的事。
正所谓群众利益无小事，基层治理水平高低，直接关系人民群众的物质和精神生活，直接影响人民群众的获得感。基层治理究竟存在哪些问题？如何解决这些问题提升人民群众获得感呢？
民生“小事”必须“大办”
民生是最大的政治，小区物业管理与每一位小区居民息息相关。要明确业主委员会的法律地位和组织性质，将其纳入基层社会治理体系，建立居委会、业委会、物业企业三方联动工作机制。对居民们比较关心的公共用房、公共收益等问题，要加强监督管理，建立公开信息平台。
区区小事关民生、利在长远，要以敬民之心，革烦苛之弊，施公平之策、守法规之底线，实事求是，溯本清源，小事管好、服务到位，也是功德一件。
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