[新盘评级A022] 大兴-亦庄-禧瑞天著

贝壳研究院前段时间做了个研究，统计了自从2017年3.17调控之后两年间，北京各区的房价累计跌幅。结果有些意外，亦庄的房价最为坚挺，跌幅全北京最小，为5.49%，其次是西城和海淀，跌幅分别为9.67%、11.02%。

需要注意的，在上面这个统计里面，大兴跌幅位列前三，为16.45%，所以，大兴不等于亦庄！亦庄一直是一个独立于大兴的存在。

大兴这两年的住宅土地供应，是北京各区中最多的，而且全是限竞房地块，亦庄就是新房集中供应的区域。按理说，供应量增加越多，对房价的压制就越大。那么，为什么亦庄的房价还如此的坚挺呢？

我们总结可能原因有这么几个：

1. 亦庄的产业支持较好，整个南城，产业拿得出手的区域，也就是亦庄了，在南城工作的高收入人群大量集中在亦庄区域；
2. 亦庄的配套相对完善。亦庄核心区的建设很像欧美的工业小镇，马路宽阔，楼宇整洁，环境优美。而且亦庄开发区在交通，教育和医疗等等配套上都大力推进，使得亦庄比较宜居；
3. 亦庄房价没有经过大幅度的炒作，即使在2015-2017年楼市大牛市之间，上涨也比较平稳，没有经过炒作暴涨，也就没有大幅度的回落，总体而言，亦庄现在的房价也不算贵，比较理性。

亦庄河西板块，是新房集中供应的地方，除了前几年拿地一些在售普通商品房项目之外，也已经有多个限竞房项目上市了，河西区域新房项目的竞争非常激烈，我们也写过其中几个新盘的评级文章了。而亦庄路东区，除了卖了N年还没卖完的“经开汀唐”，新盘就只有“禧瑞天著”一个独苗了。在路东区，禧瑞天著几乎没有对手，然后即使如此，这个项目也卖得不温不火。今天我们就来对禧瑞天著全面了解一下，做个评级。

禧瑞天著简介：

“禧瑞天著”是限竞房项目，限均价不超过52695元/平米，且最高销售单价不得超过55330元/平方米。开发商是首创和远洋，项目位于亦庄路东区次渠板块，科创十一街与经海九路交汇处西南角。

项目总规模18万平米，其中住宅规模14万平米，占比77%，供应套数约1500套；同时项目还有4万平米的商业公建面积和配建一个幼儿园。

综合来看，禧瑞天著5.2万元的单价并不算贵，而且由于销售不温不火，还不定期的推出特价房，有的户型甚至低于5万/平米。次渠南这个地段，如果你现在走出次渠南地铁站，环顾四周，会感觉比较荒凉，看起来没什么配套，但其实还是很有潜力的，如果看得长远一点，这个区域的规划是值得期待的。禧瑞天著低价入市，定价合理，我们认为是限竞房里比较有投资价值的项目。

评级：

地理位置 ★ ★ ★ ☆

区域规划 ★ ★ ★ ☆

项目本身 ★ ★ ★ ☆

商业设施 ★ ★ ★

学区教育 ★ ★ ★ ★

医疗配套 ★ ★ ★ ☆

环境绿化 ★ ★ ★ ☆

房价指数 ★ ★ ★ ☆

综合得分 ★ ★ ★ ☆

注：每项满分为五颗星★ ★ ★ ★ ★

投资评级：跑赢大市

购买建议在文末。

下面是单项详细评级。

地理位置 ★ ★ ★ ☆

禧瑞天著项目位于东南五环之六环之间，亦庄开发区科创十一街与经海九路交汇处西南角，距离地铁亦庄线次渠南站仅仅200米，向东距离地铁次渠站也仅仅一站地，1公里左右。次渠站也是17号的换乘站，17号线贯通南北，从未来科学城直通到亦庄开发区。从次渠站到国贸站也不过20分钟，因此禧瑞天著这个位置，两线交汇，轨道交通便利。开车的话，也可以方便的上京津高速直通五环或者六环。另外S6线仍在规划之中，预计将是串联次渠区域的第三条轨道配套，连接首体机场和首都第二国际机场。综合来看，交通比较便利。

项目距离亦庄核心产业区很近，比如距离京东集团总部仅仅1公里多点，京东的员工如果在此置业，真是可以走着上班，因此销售也宣称20%的房源卖给了京东的员工。

区域规划 ★ ★ ★ ☆

区域规划主要是两个方面，一是亦庄经济开发区的规划；二是次渠小区域的规划。我们分别来看看。

亦庄分区规划

亦庄开发区现有面积约为58平方公里，已经开发建设了多年。目前核心区有很多知名企业，除了距离禧瑞天著1公里处的京东总部之外，还有小米产业园，中芯国际，北京奔驰，GE通用电气，京东方等等知名国内外企业。

今年年初，亦庄新城的分区规划（2017-2035）草案也已经公布。根据北京城市总体规划，北京将着力打造“三城一区”，亦庄开发区就是其中的“一区”，重要程度不言而喻。亦庄也是北京此次分区规划中，除了行政区外的唯一一个编制分区规划的。

根据分区规划，亦庄将大规模扩区，规划范围约225平方公里。本次规划将开发区、综合配套服务区、台湖高端总部基地、光机电一体化基地、马驹桥镇区、物流基地、金桥科技产业基地以及两块预留地纳进亦庄新城的规划范围。开发区将统筹大兴、通州等空间资源，与顺义协同发展，打造创新型产业集群。

综合来看，“三城一区”的重要地位不容置疑。而且，亦庄经济开发区越来越像一个独立的行政区！

两站一街

“两站一街”是指亦庄线末端的亦庄火车站和次渠站，加上沿线的商业街一级开发项目的简称。这个开发项目已经提了很多年了，但一直没有推进，以至于住在附近的人都等得有些失望了。其实这个区域的先天条件很好，轨道交通已经通车了，17号线也即将建成，周边的拆迁工作已经基本完成了。几年没有动静，我们认为就是在等北京的总体规划和分区规划落定。现在这些高层的规划已经基本尘埃落定，那么接下来，街区层面的详细规划和建设就会继续推进了。

如上图所示，次渠至亦庄火车站之间，已经是大片的拆迁完毕的空地了，一张白纸，更容易画出最美的蓝图。大家想一想，次渠和亦庄火车站这两站是交通枢纽，四周的空地是多么的珍贵，将来开发一定是用于商业或者高档住宅，对于区域当然是利好。北京住总集团已经取得“两站一街”项目全部58个地块的一级开发资质，未来将投资550亿元进行建设。根据计划，这里将主打高端商务新城，道路等基础设施建设工作已经开始，并按照市区统一部署开始供地。

规划和发展是需要土地的，两站一街区域的大片土地已经就绪，而且轨道枢纽基本成型，我们看好其未来的发展。

项目本身 ★ ★ ★ ☆

从社区规划图来看，整体规模较大，社区内部以崔家窑中路为界，将整个社区分为东西区。整个社区由15栋住宅楼、5栋办公楼以及自身配建的幼儿园围合而成，另外还将配建5000平米商业。社区整体采取了高层+洋房的规划设计，共计近1500套。

项目的主力户型为89～138平米两居至四居，三居和四居都是南北通透且比较紧凑的。所有户型都是全明格局，而且比较方正，在限竞房里算是比较好的户型设计了，其中尤以138平米的四居户型最好。

项目人车分流，车位配比1:1.2。简单装修交房，装修配置包括厨房的燃气灶，水盆，橱柜；卫生间的马桶，洗漱盆，淋浴器等。交房时间为2021年5月。

物业是首万物业，首创和万科合资的物业公司，有万科物业的基因，口碑还算不错。

商业设施 ★ ★ ★

禧瑞天著项目目前周边商业配套还不行，次渠南这一片主要是产业园和待开发的荒地。现在生活得依托于外围亦庄创意生活广场、华联力宝广场、城乡世纪广场，沃尔玛山姆会员店、京东7FRESH等等，距离项目几公里范围。

项目自身会配建5000平米社区商业，而且未来“两站一街”的开发也会建设大体量商业配套，因此预期未来商业环境会大幅改善。

学区教育 ★ ★ ★ ★

除了副中心，大兴的学校可能是主城区之外最好的了，这得益于大兴政府极强的执行力。亦庄地区的学校规划都很不错，除了人大附，二中等等名校，禧瑞天著附近还规划有建华实验亦庄分校和通州景山学校。

建华学校是知名的私立学校，目前的校长是公立名校十一学校的老校长。目前亦庄分校已经开工，根据规划，建华学校将在开发区路东区承担两所学校的办学任务，共设置42个小学教学班，21个初中教学班，以及18个高中教学班，预计于2020年开始招生。

北京市教委今年的招生政策，把私立学校也纳入管理，招生原则为就近原则加上电脑派位。由于建华学校距离项目仅仅600米，而且不像亦庄人大附那么抢手，因此禧瑞天著的业主子女大概率能上这个学校。

项目距离通州景山学校的位置（崔家窑村）不到一公里，景山学校的规划更加庞大，根据规划的信息，景山学校通州校区预计将设108个教学班，学生总人数4410人，采取五、四、三学制，即小学五年、初中四年、高中三年，小学部设50个教学班、每班40人；初中部设40个教学班、每班40人；高中部设18个教学班、每班45人。

一般来讲，学校如果跟房子不在一个行政区，那么哪怕挨得再近也没有用，是上不了的，但是亦庄这个区域应该是个例外。由于225平方公里的亦庄新城本身就是跨两区（大兴和通州）统一规划，统一管理的，那么未来学校资源方面很可能也是可以共享，当然这要等学校建成之后再看。

项目距离北京八中的亦庄分校也不远，因此这个区域的教育资源还是比较丰富的。

另外项目自身会配建一个4000平米的幼儿园。

医疗配套 ★ ★ ★ ☆

医疗上，项目附近有通州第三医院，距离项目约1公里。三甲医院北京同仁医院亦庄分院以及将建成的北京安贞分院也在5公里范围之内。

环境绿化 ★ ★ ★

项目目前周边环境比较荒芜和杂乱，西侧是通惠河灌渠支流，河滨有花历园公园和滨河公园的二期，附近的绿地主要依靠河滨的绿化，南侧两公里之外还有滨河湿地公园。总之，周边自然环境尚可，但还需改善。

房价指数 ★ ★ ★ ☆

项目的均价是5.26万/平，我们认为这个定价合理。

亦庄河西的限竞房新房基本定价都是5.2万左右，相对而言，禧瑞天著有地铁交通优势，河西则是生活配套相对成熟一些。从规划上看，未来次渠板块要比河西更具潜力。禧瑞天著北侧还有个新房项目“经开汀唐”，是经济开发区的开发商自己开发的小区，开发商比较小，而且里面有4栋公租房，品质不如禧瑞天著。

项目东侧的台湖板块，距离地铁较远，新房价格整体偏高，台湖银湖湾，小户型单价已经超过7万/平米，即便是精装交房，也严重高估；万科翡翠四季，均价6.1万，仍然高估。

因此相对于周边的新房项目，禧瑞天著的价格基本属于最便宜的一档，但在在交通上和规划上具备一定的优势。

周边的二手房以老旧小区为主，比如华馨园，京华园等等，目前均价不到4万，当然品质无法与现在的新房相比。次渠板块有大量的回迁安置房和公租房，这也是很多买房人的顾虑之处，其实由于并不在一个小区，完全隔离管理，因此居住影响很小。买房人主要的担心还是周边人群的素质问题，另外人多并不是坏事，消费群体多，未来的商业规划才能更快落地和发展起来。

总之，我们认为禧瑞天著定价合理，未来区域仍有较大潜力。对于房价增值角度而言，轨道交通和学区远比其他配套重要。

投资评级 - 跑赢大市

每个楼盘，每个房子，都有自己的定价。有的定价低估了房子的内在价值和未来的预期，有的定价是充分反映了价值和预期，而有的则是过度定价，透支了价值和预期。

因此对于不同的房子，我们对于投资价值的评级包含以下分档：

• 跑输大市
• 跟随大市
• 跑赢大市
• 大幅跑赢大市

注：这里所谓的大市，可以看成是链家网上的北京二手房平均价格，相当于北京城区和近郊的二手房指数。

购房建议：

项目优点：轨道交通便利，户型设计不错，教育资源较丰富；

项目缺点：周边环境和商业配套尚待完善，北侧安置房较多。

综合来看，我们认为禧瑞天著是一个性价比比较高的项目，非常适合在亦庄核心区以及路东区企业工作的人群购买，如果在亦庄线，5号线和17号线沿线工作，利用轨道交通的便利，自住也没什么问题。从增值角度来讲，禧瑞天著也是一个很有潜力的新房项目。

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