2019-04-08 00:55:45 佚名

yuuuu_蕭蕭

三四線城市“救市”其實購房者沒有必要擔憂，老亮的觀點是，現在很多三四線城市出的所謂“救市”政策，更多的是為了穩定房價，防止房價出現大漲大跌的情況出現。就目前房地產的行情來看，“救市”政策使使房價上漲的幾率非常小，即使出現上漲也是短暫的。

三線城市山東菏澤取消限售的房價走勢

2018年12菏澤市住房和城鄉建設局發佈了取消已出臺的限制新購和二手住房轉讓期限規定的文件（以下簡稱取消限售），被市場解讀為2018年房地產行業調控放鬆第一槍。那麼從12月開始菏澤的房價，並沒有出現上漲。

菏澤發佈取消限售之前，房價從2018年4月到6月的6200元的均價上漲到6600元，短短兩個月的時間漲幅達到了6.4%。2018年12月份菏澤的二手房均價為6500元每平，2019年1月到2月出現小幅下滑，到3月份二手房均價約為6300元每平，基本回到2018年年初的水平。數據告訴我們，雖然政策有所鬆動，但是房價並沒有上漲，反而是下降的。

菏澤房價走勢的人口因素

菏澤是山東省的一個地級市，屬於典型的三級城市。菏澤位於山東省西南部，魯蘇豫皖四省交界地帶，東與濟寧市相鄰，東南與江蘇省徐州市、安徽省宿州市接壤，南與河南省商丘市相連，西與河南省開封市、新鄉市毗鄰，北接河南省濮陽市。2017年末，菏澤市常住人口873.6萬人，實現地區生產總值（GDP）2820.18億元。

截止2016年年末菏澤人口穩定增長，年末全市共有常住人口862.26萬人，比2015年增長1.4%；全市城鎮化率達到47.36%，比上年提高2.23個百分點。人口成增長狀態，下圖為2017年的房價走勢。

截至2017年末，菏澤市共有常住人口873.6萬人，比上年增長1.3%；出生人口16.5萬人，比上年增加0.3萬人，出生人口中，二孩佔比為62.9%，比上年提高6.29%；城鎮化率達到49.05%，比上年提高1.69%。人口成增長狀態，下圖為2018年的房價走勢。

根據菏澤統計局2018年人口抽樣調查結果測算，2018年菏澤市出生人口為11萬人，比2017年減少5.5萬人，二孩佔比僅為54.0%,較2017年下降8.9個百分點。2018年人口出生率大幅下滑，房價短暫上漲以後開始穩中有降。

調控的目的是穩定房價，不會導致房價大幅上漲

房價的調控政策是一把雙刃劍，即可防止房價大幅上漲，也可以防止房價大幅下跌。在不同的城市、不同的時間節點，調控政策的收緊和放鬆對房價的影響是截然不同。伴隨著房地產行業進入白銀時代，2019年會有更多的三四線城市對房價採取寬鬆的政策，但是現在的寬鬆政策，老亮認為更多的是為了防止房價的大幅下滑，穩定房產市場的價格。

所以大家沒有必要認為取消限購、降低房貸利率等房地產調控政策的出臺會導致房價上漲。我們應該理性的判斷自己所在的城市處於什麼樣的一個狀況，是人口流入型城市還是人口流出型城市，人口的增加才是房價上漲的最直接動力。在未來，房地產行業在城市之間、品牌、地段之間的差異化會日益的加劇，所以大家不管是自助買房還是投資買房都要更加謹慎。

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老亮說房

部分三四線城市“救市”並不是為了讓房價上漲，主要是去庫存，穩經濟。因為，房地產調控，使得部分三四線城市擁有大量存量商品房無法化解。而給房地產鬆綁，就可以促進當地房地產成交量，既可化解高庫存風險，又可以穩定當地經濟。這恰是地方政府是為了穩定當地經濟增速，防控高庫存風險採取的措施

事實上，部分三四線城市取消房地產調控，不能算是救市。因為，取消限購和限售之後，在沒有任何調控約束的情況下，已經完全市場化。這意味著，房價既可以大漲，也可以大跌。而在三四線城市房價已經出現大漲，棚改貨幣化安置已經改為實物安置的情況下。部分三四線城市取消限購和限售之後，房價更有可能出現的是下跌趨勢。

其實，最早取消限購、限售政策的三四線城市是荷澤市。2018年12菏澤市住房和城鄉建設局發佈了取消已出臺的限制新購和二手住房轉讓期限規定的文件（以下簡稱取消限售），被市場解讀為2018年房地產行業調控放鬆第一槍。很多人擔心，三四線城市的“救市”政策會使房價大漲，但實際情況是，並沒有出現房價大漲現象發生。

現在很多專家對三四線城市“救市”是為了避免當地房價的“大起大落”。但我們認為，房地產調控政策本身就是中性的，既遏制房價過快上漲，也限制房價的快速下跌。如今，部分三四線城市對房地產政策進行適度調整，主要並不是在於當地房價的大起大落，因為三四線城市房價泡沫沒有一二線城市大。如果繼續長期限購和限售政策，不僅無法化解存量商品房去庫存風險，而且限購、限售在限限制了當地房地產成交，反而會影響到當地經濟的增長。

此外，荷澤等三四線城市取消“限購”和“限售”還另有隱情。這二年國家推進了全國三年棚改計劃，後來為了快速去庫存，就實施了棚改貨幣化安置，而一些拆遷居民現在已拿到安置資金到周邊地區去購置次新房（二手房）。但是一些次新房由於限售的影響，原來的業戶始終無法過戶給現在拆遷居民，而取消了“限售”政策，就夠不限購房年限，快速完成次新房向棚改拆遷居民過戶過程。

部分三四線城市最消“限購”和“限售”政策原因其實很簡單，就是去化前期積累過多的存量商品房，化解庫存風險。同時，還通過房地產市場的回暖，來促進當地經濟的穩定，不要下降的太歷害。如果說執行房地產調控政策是避免房價大起大落，而取消了房地產調控政策，就是完全把房價的漲跌歸於市場化，未來房價漲跌都與當地政府沒關係，與當地老百姓的收入增減有密切聯繫。

不執著財經

整體大面上看，三四線城市當然不會上漲！

第一，大多數三四線城市的需求已經被嚴重透支，房價已經失去上漲動力。

房價上漲與否最重要的事看供應、需求，也就是供需比。三四線城市的泡沫已經在2016年-2017年被“炒起來”。有很多朋友就是在這段高峰期上的車，目前處境比較尷尬。

下面是一休叔的一個親朋友的哭訴。

他是來自濟南市濟陽區。去年濟陽市的國務院批覆，本來以為可以真正利用這一政策快速發展，實際上卻成了二次“爆炒”的源頭。

濟陽總人口50多萬，城區人口10-15萬，外來人口忽略不計；

16年房價3000左右，17年開始全縣棚戶改造，全國各地地產商蜂擁而至，什麼世茂、融創、力高有名的，不入流的瘋狂拍地，再加上無良中介各種利好謠言鼓吹，外地炒房團瘋狂買房，短短几個月的時間，房價飆升到7500元。

趁著國務院新規。18年二期拆遷甚至已經達到9000每平，甚至有人竟然放出13000元每平的高價。

現在19年了2月了，3月份三期拆遷就要開始了，房價已經跌到6200元每平了，為什麼房價不升反而跌了？

其實很簡單，一期拆遷戶已經回遷了，家家戶戶兩三套房，住不了的都想趁高房價賣了，狠狠的撈上一筆，不過很可惜，六期拆遷已經把全縣覆蓋了，尷尬的是買的起的早早的就買了房子，買不起的都在等自己房子拆遷，也就是無人接盤了。

現在各大售樓處瘋狂拉人，降價促銷，狗急跳牆了，至於炒房團？已經徹底死透了，18年新文件關門打狗，新房自購買日起兩年內禁止出售，炒房的一個也別想跑，僅存的黑心中介苟延殘喘，依然在網上各大售房平臺鼓吹房價上漲之勢，成交量幾乎沒有。

2018年融創澄波府從最初的精裝修13000每平降到了8500，最近又推出了50套特價房，6500一平。

制約濟陽發展的唯一要素就是沒有外來人口，本地人不缺，外地人不要，這就是目前各大樓盤頭疼的原因。

我的這個朋友說了一句超準確的話：房地產不會崩盤，它最終的結果就是回到它應該處於的價格區間裡！

第二，官方機構已經明確三四線不會再次上漲了，你為何還在糾結？

就在前兩天3月28日，中國社會科學院財經戰略研究院發佈《中國住房市場發展月度分析報告（201903）》，其中就對市場走向做了明確的預測。

為什麼說是官方，中國社科院財經戰略研究院是個什麼機構？

其實，我想說的是，這個報告不是簡單的預測，作為官方智庫，對政治方向和房價趨勢的把握更為重要。

說回重點，社科院預判的結果是，大家著重看：

一二線城市房價上漲壓力將平穩緩慢釋放；

熱點一二線城市房價或將以小漲或微漲為主，短期難以出現大漲；

三四線城市局部“小陽春”或將消退，房價仍將趨於穩中有降。

其中提到三四線城市很嚴謹，也很含蓄。“或將消退”，意思是不排除有部分三四線城市因為有人口流入，產業增長，而出現小陽春情況！

其中，提到年初的小陽春，整體判斷是房地產企業的中介的“營銷攻勢”。

看原文：2019年初局部樓市的“小陽春”，具有較大的政策試探性成份。房地產企業、中介機構等相關主體，藉助1-3月的宏觀政策真空期展開“營銷攻勢”，以營造樓市整體向好的氛圍。

整體三四線城市歸根到底還是因為收入水平和人口吸引力低，不能持續樓市上漲行情。

看原文：但應當看到，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍，房價持續上漲動力不足。

預測中還提到了兩種情況：

第一：如果未來調控政策不出現整體鬆動或轉向，樓市“小陽春”難以延續擴展。

第二：如果住房調控政策整體鬆動甚至轉為刺激購房，三四線城市局部“小陽春”可能發展為新一輪的房地產熱。但房價在快速上漲之後，仍將再度下跌。

當然，國家不會放任三四線持續跌下去。無論是類似濟陽區，撤縣並區，還是說其他城市的政策紅利，反映出來國家對三四線的長期發展動力還在持續投入和加碼。

所以，看懂了麼，發展的邏輯都是相通的！房價上漲的前置空間還得交給後期時間來填補。

政府為穩定經濟採取的諸多經濟振興措施也將使房地產市場間接受益，這些因素都使得三四線城市房價下跌的動能減弱。

總結結論：如果房地產調控政策能夠堅持“房住不炒”和保持充分定力，三四城市局部“小陽春”將自行消退，房價仍將趨於穩中有降。

一休叔良心分析，覺得不錯點個贊再走~！！

一休叔的一看樓市

說一下我個人的一些看法，有以下幾點：

1.現在房價是高槓杆，大泡沫，想大幅度的上漲估計是沒有可能了，至少三縣城市是這樣的

2.這麼高的槓桿是需要市場來消化的，市場消化需要時間，在消化的過程中不會出現太大的波動

3.房產下跌根本就沒有可能，雖然有些城市在小幅度範圍內呈現下跌趨勢，但你們仔細看看，跟前幾年的漲幅相比，根本沒有可比性，而且房價大幅度下跌意味著什麼，稍微懂點經濟的人都知道不可能發生。

4.城市化進程在快速推進中，從農村走出來的人越來越多，農村到縣裡，縣裡人到市裡，這是大家都看到的事。

這是我的一點看法，如果有不同看法，可以在評論中一起討論

買房百事通

2016年房產稅由全國人大預工委起草，上海廣州北京等一線城市早就開始試點房產稅，效果很明顯，上海的炒房客立馬不去周邊炒房，法院退房官司排長龍，各地斷供拍賣房增多。2019年全國兩會期間，國家稅務總局局長表示房產稅已經轉到全國人大進行立法，按照立法程序也就一兩年要出來了，江蘇省不動產登記條例突然宣佈五月一號開始正式實施，江蘇很快就要成為第二輪房產稅試點的省份，房產稅從起草，立法，試點已經走了一大半了，居然還有人說房產稅遙遙無期，什麼造地鐵造高鐵，開發商和中介炒的非常厲害，房產稅試點這麼長時間了，立法工作已經完成了百分之七八十，這個中介和開發商保密工作做的不錯。再炒，也就這行情了。

一帆的遠航

首先我是希望房價迴歸理性的，但在中國不大可能，大方向就錯了。比如房地產稅，既然是“稅”，那一定是交易所得。沒有交易，哪來的稅收？因此，房產在持有環節徵稅是不對的。應該在交易中徵稅。房子不管你買多少，自主就不徵稅，只要你賣，增值部分100％徵稅。大家也不要眼紅人家多“買”房子，實質上也就是多“租”了幾套、十幾套而已。交易雙方必須先到稅務局辦理交易，稅務局按現行市場平均價徵稅，只有拿到完稅證明房產局才能辦理過戶手續，杜絕陰陽合同。只有徵收房產增值稅才能取代地方政府土地依賴。再說了，徵收100％暴利稅是合情合理的，倒賣火車票犯法，倒賣房子居然不犯法？豈非咄咄怪事？？至於說你“改善”條件賣小房住大房同樣徵稅。既然你都改善條件了，就不能靠賣房賺錢去改善條件，一定要靠其他收入才行。否則，政策容易被鑽空子。徵稅也必須100％。理由是房子增值是國家推行城市化發展的結果，這種發展成果決不能被炒房者獨享。房子升值實際上是土地升值帶來的泡沫，不能由百姓買單！

全球財經解讀

國家現在喊的是房住不炒!

三四線城市房子有多少，人口有多少，大家心裡都沒有點數嗎？

多少三四線城市的人口是流出的，房子空置率那麼高，房地產稅肯定是要出的，以後有持有成本了，房價還能怎麼漲?

三四線收入偏低，2016年這一波房價基本都翻翻了，房價本來就已經虛高，掏空了六個錢包，現在房子的成交量暴跌，房價是搖搖欲墜，這時候三四線城市救市，無非就是想再拖延一下，讓房價穩定，或者慢慢下跌，只要不暴跌就可以了。

所以在現階段，三四線城市房價再漲的概率不高的。

黑貓司機與白貓司機

至尊寶尋紫霞仙子

事實上，部分三四線城市對樓市政策進行的適度調整，並不是救市，而是去庫存和避免樓市出現大起大落現象。

要知道，在樓市整體格局沒有發生變化，樓市政策仍然處於緊縮狀態下，是不可能出現救市現象的。如果救市引發房價上漲，對地方來說，就會形成很大的壓力。搞不好，還會被約談。

對樓市來說，穩定是第一位的。首先，穩定經濟增長需要樓市穩定。切不要以為樓市調控就是要讓房價大幅下降，樓市集體陷入低迷。在多數地方房地產對經濟增長貢獻率大於30%的大背景下，樓市過於低迷，對經濟的穩定是相當不利的，也是不符合穩定經濟增長要求的。所以，部分地區採取適度調整樓市政策的方式，穩定樓市，穩定經濟增長是合適的，也是需要的。畢竟，內外經濟環境還達不到允許樓市持續低迷、房價持續下降的狀態，需要樓市來對經濟增長髮揮一定作用。

其二，穩定居民預期需要房價穩定。樓市調控主要是遏制房價上漲，讓房價能夠處於平衡狀態，不要再讓廣大居民揪著心過日子。一旦房價穩定了，居民的心理預期也就穩定了。縱然房價仍處於高位，只要穩定了，居民不需要再跟著房價上漲追房了，就會在經濟發展和居民收入水平的逐年加快、逐年提高中，慢慢得到消化，而不會永遠處於高位狀態。所以，部分三四線城市的政策調整，不可能對房價的整體格局產生影響。

第三，穩定金融需要政策穩定。樓市調控政策的目的就是要防止房價水分增多，從而引發金融風險。因此，調控只要把房價穩定住，把開發企業等的經營穩定住，就能夠對維護金融穩定、避免金融風險產生積極作用。如果房價出現大幅下跌，或許會在極短的時間內出現“正面效應”，讓購房者省錢。很快地，危機就會發生，風險就會出現，會讓廣大居民更加不利。所以，穩定金融也需要房價穩定，需要市場穩定，需要不發生系統性風險。

所以，部分三四線城市的樓市政策微調，不會引發房價上漲，也不會帶來房價下跌。