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2019年武漢商業新動作不斷：德國最大的零售批發商麥德龍開始出售其在中國的業務，永旺在光谷開設武漢體量最大的夢樂城，武漢首家7-11在漢街開業......商業地產市場的更迭總是在悄無聲息中迅速完成，大到整個國家，小到一個城市某個社區，然而不論如何變化，商業始終都是圍繞“消費者”進行不斷的調整。
近日，湖北地產聯盟專訪了戴德梁行武漢商業地產部主管黃色強先生。擁有12年商業運營經驗的黃色強分享了他對武漢商業現狀及未來變化趨勢的看法，同時也對武漢商業的運營與管理提出了新的建議。
△戴德梁行武漢商業地產部主管黃色強先生
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2019年武漢商業最值得關注的三點
2019年第一季度進入尾聲，縱觀武漢商業市場，無論是新零售品牌，還是傳統強勢老品牌，都在進行調整。
2019年，武漢商業將進行提檔升級，不論是服務品質還是購買渠道都將持續發生變化。而商業運營的調整也將與整個區域的發展規劃、產業結構、人群結構、以及消費觀念等進行融合。黃色強認為，不論是開發商還是服務商，以下三點值得注意：
細化區域研究：一個區域的GDP發展狀況及產業結構情況、公共設施狀況、交通體系、未來幾年發展規劃、消費水平、購房能力、畢業大學生落戶情況等，這些因素都是促進該區域商業配套的產生，或是品牌選址的關鍵點，而這種現象會一直持續，需引起重點關注。
做足客群觀察 ：從商業角度去分析，不論是外來企業還是本土企業，要想真正融入到本土市場，不僅需要關注區域人口遷出遷入狀況、居住人群、產業人群以及購房人群，還要細緻研究項目覆蓋範圍內的客群，以及考慮到項目在1~2年運營後是否要為調整、迭代預留足夠的條件。
轉變消費觀念：在經濟大環境的影響下，消費逐步趨於理性，有人稱之為“消費降級”。其實，“消費降級”並不是說消費者不願意花錢，而是更加理性。例如，以前，你會買10元一杯的奶茶，現在你更願意喝30多元的網紅水果茶，二者之間的差別不單在於飲品，更是購買、享受飲品的服務與體驗。對消費者來說，哪怕是價格偏貴，但他們願意為這種全流程的服務、社交體驗和健康理念買單。及時把握風向，跟上用戶的消費觀念轉變，抓住體驗敏感點很重要。
那麼，針對武漢不同區域的商業運營，又該作出怎樣的調整呢？
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區域商業差異化運營，首要因素在於人
一直以來，湖北地產聯盟在對武漢區域進行深入調研，大量的調研報告都顯示出不同區域的購房人群需求具有特殊性。而在商業市場，不同區域商圈差異也較大，例如武漢人口居住較為密集的後湖、南湖、光谷區域，這幾個區域在商業運營上面臨著不一樣的難點。
後湖：吃貨文化滲透很深，品牌需繼續升級改造
提及後湖，黃色強用一個詞提煉——吃貨文化。在後湖較為成熟的社區周邊，社區商業氛圍較濃厚，服裝、嬰童店、銀行等業態一應俱全，其中餐飲業態尤為豐富，不乏一些網紅的農家菜館和美食夜市。而在金橋永旺，在入駐的200多個品牌中，僅美食餐廳就有70餘家，其吃貨文化影響可見一斑。
事實上，這種吃貨文化與後湖的居住人群有密切的關係。這裡聚集了很多老漢口拆遷，以及從黃陂、長江新城等區域而來的人，他們有各自的飲食文化，久而久之互相影響、融合，逐漸形成吃貨文化，從而影響商業供給和社區商業業態佈局。
在經歷了拆遷一代和二代居民的升級之後，後湖商業從當初的匱乏到不斷完善，逐步擁有家樂福、漢口城市廣場、永旺等購物中心，以及新零售商業盒馬等。未來，除了餐飲業態需要持續升級，後湖還需繼續引入更多優質零售品牌和服務業態，來豐富商業業態，以滿足更多後湖居住人群不斷升級的生活需求。
南湖：缺乏商業氛圍，需提升物業條件，找到區域獨特氣質
由於居住在南湖，黃色強對南湖的印象尤為深刻。作為人口居住度很高的區域，南湖受到交通限制，與其他區域連接的出口較少，裡面的人不想出去，外面的人不想進來，這裡的消費更多是內部消費。商業現狀有點尷尬，區域內新物業不多，老物業面臨維護、更新困難。即使是像維佳佰港城，南湖城市廣場這樣的購物中心，雖有一定人氣，但始終缺乏蓬勃的商業氣息，目前也面臨著業態調整。
黃色強表示，南湖在引進新品牌上面臨一定的困難。許多品牌方在選址上受諸多因素考量，不僅關注人群，更關注品牌匹配度，對區域氣質要求很高。
對南湖而言，如何突破現有消費難點，在於如何創造更好的物業條件，打造屬於該區域的特有氣質，便於新的零售品牌、餐飲等品牌入駐。
光谷：引領商業新潮流，順應消費人群特有的消費習慣
光谷的商業發展早已日新月異。從最早的魯巷商圈，到光谷步行街、光谷國際廣場、光谷天地、保利廣場，再到光谷K11、首創奧特萊斯，甚至包括規劃中瑞安光谷天地、中糧大悅城、光谷永旺夢樂城等，光谷商圈無論是位置還是人群早已進行了幾輪更替。
據戴德梁行數據統計，光谷擁有百萬級別以上年輕高精尖人才，30多萬專業技術人員，80多萬名在校大學生。人群結構上，35歲以下的佔70%，其他年齡段佔比30%。客群的年輕化，也決定了光谷區域的商圈特徵。
以民族大道為例，沿線學校多，因此網吧、麥當勞、燒烤、火鍋等店鋪特別多；而到了光谷軟件園，高新產業聚集、住宅小區較多，故而以餐飲、運動、商務休閒等業態較多；再到關山大道，隨著越來越多企業從軟件園、金融港搬遷至光谷新世界、保利時代廣場，這類高教育、高收入人群，新生業態接受度高，更會精挑細選，對品牌也更為挑剔。
因此，針對光谷這類人群，社區底商在招商和運營上會有一定難度，他們更需要思考如何去引領該區域的潮流，以順應這群人的消費習慣。
其實，不單是後湖、南湖、光谷，武漢每個區域都有其人群特徵，而圍繞“人”展開而來的服務和體驗也是2019年武漢商業需要重點關注的方向。
今年的政府工作報告中提出，“發展消費新業態新模式，促進線上線下消費融合發展。”在線上線下聯動成為大趨勢的背景下，如今的商品不單指的是實物商品，還包括服務商品和體驗商品。如何提供好的商品，不僅要依託於大數據技術，對人群進行精準描摹，同時還要藉助於多元營銷和場景體驗，打造真正具有高性價比的商品，滿足市場對商品的新需求。
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企業與區域共生共榮，才能獲取最大收益
迴歸到“人”的問題上來，就不得不考慮到居住與消費的問題。近年來，城市核心區的地塊出讓大多要求商業配比不少於30%。對購房者來說這是好事，但對開發商來說，社區商業的開發和運營成為他們重點關注的問題。
目前武漢市場上商鋪價格低於住宅，是直接售賣？還是前期進行介入，確定商鋪定位及產品形態後再賣出？對此，黃色強表示，如何在二者之間找到平衡點獲取最大收益，需要用辯證的思考方式去看待。
地方政府允許一家開發商進入，是希望開發商能服務於這個區域的人群，提升區域價值；而開發商在享受了城市房價的溢價和好處，也應當為這個城市去做些什麼，而不是隻為單個住宅項目買單，二者應是共生共榮的關係。
在明確立場後，開發商在社區商業環節中也需要清楚這些問題：社區商業租售比該如何調整？哪些商鋪是需要投入精力和招商的？這些不單要考慮到該區域人群消費特點，更與企業自身的營銷及招商密切相關。
更多關於社區商業的運營，湖北地產聯盟將在下期專訪中為大家呈現。
總的來說，2019年是武漢商業市場更新迭代的一年，無論是哪種類別的商業供應，對區域及人的考究尤為重要，畢竟知己知彼，百戰不殆。
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