很多人都會對房產大V產生莫名的敬仰，認為這幫人整天泡在樓市裡，肯定要比一般人更懂房子，每次買房都是神操作。
我出道之前也是這麼想的。可真的開了公號結識不少大咖之後才發現，房產大V也和你我一樣，都是從普通人一步步過來的。
他們也會有錯過抄底的懊悔和被套在高位的煩惱。即便是自己買的比較得意的房子，回過頭來看，當時的操作也並不全是最好的。
如果說他們有和大家不同的地方，那應該就是：
這些成功者更加敢於試錯。
而樓市長牛也給他們一個很好的反饋，幾乎所有的錯誤都會被時代的主升浪所修復。每一次教訓之後，這群經驗越來越豐富的買房人，反而在白銀十年裡更加遊刃有餘。
我在這個行業待得越久，越有一種感覺，很多時候拉開人與人差距的，除了知識儲備之外，更多的是實操的經歷，更確切的說是那些失敗的經歷。
知道了什麼不可為之後，才有勇氣在面對機會的時候，來一把快準狠。
我今天就分享下自己當年在樓市裡不太順利的買房經歷，希望對大家有用。
01
2007年的時候，我買了人生第一套房，也是我這輩子買的唯一的一套新房。
就在我買房之前，上海樓市經歷了2年的牛市，整體房價至少有了50%的升幅，政府也啟動了樓市調控，房價藥丸的論調傳遍整個市場。
在股市裡神準的謝國忠，身披摩根史坦利首席經濟學家的光環，提出了房價暴跌的論調，獲得大家的普遍關注。
我也深受他的影響，對樓市更加低看一眼。只不過當時的我，迫切需要準備一套婚房，所以才不得不走入樓市。
我暗暗對自己說，因為房價可能會回撤，所以房子要儘可能買的小一些，總價低一些，這樣的話自己的損失也會少一些。
現在回想，這個決策已經成為我樓市人生中最大的遺憾。
不過在當年，我還是對自己的買房戰略很得意的。
我刻意迴避了市中心的大戶型，跑到上海中環外選了一套二房。要知道當時的中環，就和現在的郊環差不多，當年上海出了內環都叫鄉下。就這樣，我首付了30萬，總價100萬，用掉了首房首貸，搞定了房子。
記得我付首付的時候，整個售樓處裡都沒有人看房，銷售員比買房人還多，更加讓我相信自己的判斷。
02
我剛買完房，2008年金融危機就來了。
經濟不景氣，大批農民工返鄉，民間開始出現不穩定的聲音。
上海樓市人心惶惶，整個上海房價普跌15%左右。現在大火的新江灣城板塊，那個時候新房直接打7折的都有。
微博大V財上海有一句名言，京滬永遠漲。
這個我從來不信。因為我自己的房子就深跌過，我買的新房還沒交房，二期開出來就直接打85折，還送裝修。
我一邊暗罵開發商無良，和鄰居們一起“維權”申討。維權是有用的，開發商給我們升級了小區配套。另一邊我內心對自己之前看空的預判頗為滿意，幸好房子買的小，沒被套多少。
就在這個時候，中國樓市歷史上最大的神轉折發生了。
政府推出了4萬億刺激計劃。
這個事件對我樓市認知的衝擊，至今沒有其他事件可以替代。
要知道，2008年上半年的時候，領導的口徑是遏制房價過快上漲，而到了年底，就變成“信心比黃金更重要”。
放在今天，就好像剛公佈的工作報告裡說好了房住不炒，半年後突然放鬆限購限貸限售，然後給7折按揭利率，再減稅去庫存。
我記憶裡，調控收緊和放鬆同時出現在一年裡面，只有2008年這一次。
4萬億之後，沒幾個月房價開始上漲，到了2009年的時候，那套房子已經翻倍了。
戲劇化的行情演繹，讓我對樓市下定決心：
當領導不鼓勵你買房的時候，你可以不聽。
但是領導鼓勵你買房的時候，你一定要聽。
這個經驗至今有用。
03
雖然第一次買房的經歷距今已經超過了十多年，但我還是會時不時拿出來覆盤一下。每次思考都會有新的感悟。
第一個感悟，原來房子是得到國家背書的利益共同體。
4萬億前後發生的事情，徹底改變了我的樓市價值觀。
從大的方面講，樓市背後是經濟，經濟背後是就業，就業背後是穩定。七十年代和九十年代發生的大事告訴我們，在中國穩定壓倒一切，而這個抓手就是經濟，切入點就是樓市。
從小的方面講，我們買的只是房子，房子下面的土地依舊是國家的。每套房子就是個公司，國家是大股東，你是小股東和高管。把自己的利益和國家綁定在一塊，沒有比這個更放心的事情了。
我印象最深刻的是同時期的股票市場，2007年上證指數從歷史高位6124點回撤回來之後，即便在2009年大反彈之後，指數也只達到原來的一半。同樣都是資產，一波刺激下去，股票依然是打5折，房子就能翻倍。沒有比較，就沒有傷害。以後我只要聽到有專家建議賣房炒股，我對他的看法就是，不是蠢就是壞。
我也從那一年開始深耕樓市，後面陸陸續續買了不少，當然也沒少踩坑，但是每一次被套住之後，熬個二三年，總是能滿血復活，還獲得了不錯收益。
人就是這樣，越樂觀，越能得到正向反饋，越得到正向反饋，越樂觀，這大概就是所謂的良性循環吧。
04
第二個感悟就是房價從來沒有便宜過。
現在很多人都會有一種觀點，就是錯過了當年樓市的主升浪，房價低位的時候沒有買後悔莫及。我說，就算讓你穿越回去，你一樣不會買房。當年買房並沒有大家說的那麼容易。
拿我買的房子來舉例說。2007年我買的房子總價100萬，單價1.2萬。當時我的月薪是5000元，在那個時候5000元的工資已經算是不低了，也算是體面白領了。
但以我這個收入去買一套當時還算遠郊的房產，每個月還月供依然還是很吃力的，我記得我每個月要還4000左右，導致一年裡有幾個月，還是得回家吃飯啃老。
更大的問題，當時的便宜房價對應的配套周邊資源遠比不上今天那麼好，也沒有現在那麼大的確定性。
舉個例子，07年上海張江的房價大概是8000左右。雖然便宜，但是周邊都是荒蕪的空地，晚上都不敢走在路上。而現在的張江，旁邊都是現代化高科技園區，和漂亮整潔的購物中心。
當年的便宜房子，能享受到的資源也很弱。而現在動輒10萬的房價，對標的也是比肩國際頂級城市的軟硬件條件。
從這個角度看，十年前買房的人，和今天做著一樣艱難的決定，都是不知未來的接盤俠，拿命來拼的勇士。
無論十年前還是現在，共同的是，大家都是在賭未來的國運，壓上的是駕馭自身命運的信心。階級固化只是不努力的說辭，不想吃苦而已。
05
第三個感悟是房價不言頂，掘金靠負債，規模要剋制。
07年到現在，我的那套房子大概漲了5倍左右，表面上看獲利頗豐。
但我留心觀察過，這些年來除了房價上漲之外，菜包子也從3毛漲到1.5元，大排面從3.5元漲到了15元左右，普通白領工資也從3000漲到了1萬。
各個領域物價漲幅雖然有高有低，但我真實的感受是貨幣寬鬆是存在的。
從這個意義上來說，房價長期看是沒有頂部的，一切只是數字遊戲而已。也就是說，大家買房保值的想法是沒錯的。
但增值的最大部分，不是來自房產上漲本身，而是來自於按揭貸款多買到的房產。
因為大部分朋友首套房的首付款和按揭的比例基本上是1:2，也就是200萬現金撬動了400按揭，買600萬房子。
一套房子裡6到7成的價值構成是來自於按揭負債貢獻的。當一輪房價上漲的時候，6到7成的增值也是來自於按揭負債。
所以我們一直說全款買房打平貨幣寬鬆，貸款買房掘金貨幣寬鬆。買房不貸款，幾乎等於白買。
但是我們也不建議你太浪，放太大槓桿去買房子。
回想我08年房價下跌的時候，內心是壓力極大的，因為沒人知道未來會怎麼樣。30萬首付，買100萬總價，回撤15%，意味著我的首付實際虧損了一半！
雖然我不是炒房，我是打算剛需自住，但對於一個普通人，買房的首付虧損一半，表面不說，內心依然很慌張。
好在當時的現金流非常好，還有家裡的支持，就算房價不漲，我也不會斷供，日子過得下去。
量入而出的貸款規模，和良好穩定的現金流可以給自己平和的心態。只有平和的心態，才能做到長持，才能完全吃到主升浪。
比較好的節奏是，等上一套房浮盈三成以上，再繼續買下一套。因為中國樓市歷史上從未出現過回撤過3成的情況，所以你有足夠的底氣繼續操作。
06
最後說說我對未來的看法。
今天依然是買房的好時代。雖然樓市調控越來越嚴格，大城市房價基數已經不低，這些都是不利條件，但我還是看到不少有利條件：
1、房產自媒體的快速傳播，增加了獲取經驗的途徑，減少了試錯成本，給你省下無數時間和金錢。
2、金融在不斷進步，融資手段更加豐富，事半功倍。
3、樓市的雪坡還很長。一線城市頂部遠未到頭，二線城市可以複製出一線城市過去十年的軌跡。
往前看，一望無際。
跨越階級之前，先想想怎麼跨越自己。
想讓自己活得帶感，先得學會對這個世界樂觀。
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