今天有小夥伴留言，問“二線市中心90年代老公房能買嗎？還是選擇郊區新遠大？”
一、二線城市是哪個二線城市？
房地產的標準分析框架：“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。所以一個城市的房產未來是否會增長，首先需要看人口。
因為現在中國，有幾個二線城市的人口，已經開始淨流出了。比如說東北的黑龍江、吉林人口，是全省淨流出的，所以哈爾濱的房價就不怎麼太漲了。
房子最主要的還是人居住的，不論怎麼炒，到最後得有人居住人口。人口流入是城市房價的一個重要的指標，人口流入得越多，對房子的需求就多，房價才會上漲，這是最重要的一點。
中國房價變化，分為兩個階段：
第一階段，1999年-2013年，全國房價普遍上漲。
從1999年房地產商品化到2013年，一二三線城市房價普遍上漲。有個笑話說，你對著中國地圖扔飛鏢，先射中後瞄準，扔到哪個城市，就買這個城市的房子。房價一定上漲，只是漲多漲少的問題。
第二階段，2013年以後，房價是大城市大漲，中城市中漲，小城市不漲甚至下跌。
中國的人口的流動已經發生了變化，人口從中小城市向一線城市和東南沿海大城市流動，中小城市的房價也就開始下跌了。
從歐美日等發達國家的歷史，也可以看出，人口都是向大城市集聚的。比如說韓國的首爾，日本的東京，都擁有該國人口的40%-50%。中國人口也會繼續向大城市集聚，北京，上海等這些超大型城市的發展空間還是很大的。
二、市中心老房子的優勢
房子的價值按重要性分為三部分：公共服務、私人服務、居住屬性。
第一，公共服務。
市中心房子，肯定是交通好，位置好，教育資源好，醫療資源好。公共服務價值占房價的比重最大。
比如說學區房，即使在市中心的房子老破舊，但它有重點名校的學區資格，這個房子附屬的教育資源價值是排他性的，價值很高。在農村老家，你有一個300平的大房子，但沒用，你的孩子不能上重點小學，重點中學。
舉個極端的例子，在北京二環有個0平米的住房，但是孩子可以上重點小學、重點中學，這個房子你買不買。當然買，即使0平米不能住，但這個教育資格是最值錢的。
第二，私人服務。
指有沒有商場，健身房，飯店，遊樂園等等這些配套設施。這部分對房子的價值作用也很大。
第三，居住價值。
人人都知道農村的房子可以買的很便宜，住的可以很舒服。但是在農村經濟來源少，職業機會少，教育、醫療資源少，所以很多農村人都放棄了家裡的大房子，來到了大城市打拼。房子的居住價值，對價格的影響反倒是最低的。
所以說，從公共服務角度來說，市中心的老房子的價值還是很高的。
三、買老公房需要注意的問題
第一，查看公房是否可以過戶。
你要知道這個公房，是不是房主已經買斷了，並可以過戶的。因為現在有些公房，雖然房主有房產證，但事實上房產局是不允許房子過戶的。即使你把錢給了賣家，到最後過不了戶，也很麻煩。
第二，老房子首付高。
老公房的房齡20-30年了，能貸款的數量應該很少，你需要多交很多的首付。
第三，看老公房的物業情況。
一個小區有沒有人管理，是挺容易看出來的，比如說公共部分，景觀綠化有沒有人去管，樓道部分的保潔有沒有人去管，走廊燈有沒有人去管，以及像安保等系統有沒有及時的維護和更新。
有些老小區，維護的還不錯的，那麼房齡雖然也老一些，但這些房子二手房也還是值得買的。
老房子是需要維修的，包括水、電管線、電梯等等，過了十幾二十年就需要維修了，而維修的費用又是一筆不小的投入。有些公房有一個主管單位，儘管產權已經被分配下去了，單位還是會投入一部分資金，幫助小區維修管理，這樣你是跟著沾光的。
第四，看看鄰居是誰。
如果能知道你的鄰居是誰，對你比較好，可以問問保安，或者跟附近跳廣場舞的大爺大媽多聊聊，問一下。如果老公房裡面還住著公務員、單位職工，說明這裡的房子居住條件很好。
如果房子裡的公務員等大部分都搬走了，就說明這個地方可能就不適合居住。比如說六層樓高的板樓，三樓的南北通透的房子，這個戶型賣的人就很少，為啥？因為這個最適合居住，最舒服，住的舒服，誰還賣房子呀。
如果小區外來人口多，人員雜，素質差，樓梯、電梯間都是雜物，物業沒人管，垃圾沒人收拾，小區又是開放的，誰都能進去，隨隨便便就有車堵在了門口。這個房子住著可能就不太好了。
四、怎麼選遠郊的房子：查城市規劃
遠郊的房子不是不能買，可以買，但需要做功課，不能打賭哪個地方漲，就去哪買。
比如說你想在北京的遠郊買房子，通州的房子，就比廊坊的好。通州歸北京市管，未來北京市政府可能要搬到那裡。北京市的資源，就會給到通州，交通、醫療、教育等設施提升就會很快；但是廊坊歸河北省管，河北財政又不是很好，那教育、醫療等資源的投入就會比北京少，廊坊的發展，可能就會比北京市管理的通州慢一些。
同樣的，想買升值空間大的遠郊，可以選離市中心半小時到一小時生活圈兒的地方。以市中心為圓心，半小時、一小時車程為半徑的區域範圍很大。可能方圓幾十裡，幾百裡，你選的地點要有技巧，是在東邊買，還是在西邊買，還是南邊買？
你需要到城市建設檔案館查資料，因為一個城市未來十年二十年的規劃早已經做好了，就放在城建檔案館裡，查看一下城市的未來規劃。比如未來在北邊會有更多的資源，要建地鐵，建機場，市政府也會搬到那裡。這個時候北面的投資價值就很高了，未來可能成為城市的副中心。在這買房子，升值的空間大，比東西南三個方位的房價漲的更快。
閱讀更多 王三鳳理財 的文章
