编号619
房地产去库存，就是消化掉存量房，实际上就是卖房，而且是政策面推动的卖房。
去库存并没有一个明确的概念，从统计的口径来讲，就是建成还未销售或是拿到预售证还未建成待售的房子，通俗点就是一手房中的存量房。最新的统计数据显示，2017年与2018年这两年，商品房去库存或是待售面积减少的数量为1.7亿左右平方米。国家统计局对这一数字的评价是：去库存效果显现。
房地产去库存跟此前一些城市盲目推进房地产有关，特别是一些三四五六线城市，房子建的数量太多，而城市里的购房需求又没有那么多，于是就形成了库存。最近一波房价高涨潮是在2015年开始，房价走高也使得房地产开发进入高潮，可惜这样的高潮有的是虚假的，并没有实际的需求在支撑。
以去库存为目标的城市一般有这样的特点：一是政策面宽松，并没有限购、限贷、限价及限售等调控政策介入，相反的还有一些鼓励购房的政策出台；二是鼓励房企降价销售，这一方面实际效果并不会那么理想，房企的房价预期不会那么轻易被击破；三是或有棚改助力库存消化，特别是货币化棚改，生成了大量有购买力的需求，让一些中小城市阶段性进入了楼市的红火；四是农民进城购房，也成为一种消化的推力。
现在，已经有专家喊话说，房地产去库存要逐步退出。特别是在当前去库存已完成的较好的情况下，降房价才是焦点所在。从2018年的房价表现看，三四线城市领涨房价成为一种现象，去库存不能最终拉升了房价，这样对房地产的稳健发展是没有好处的。
波士财经
楼市去库存的本质是一场以政府主导的债务大转移，风险大转移。
债务转移的路径是:政府转移给开发商，开发商转移给老百姓。
有的朋友不理解为什么有政府债务。但是这是真实存在的啊。政府为了拉动经济增长，跑出漂亮的GDP数据，就会借钱去做各种投资，比如修路，比如造地铁，比如建开发区等。这些基建项目需要募集很多资金，但是大多数地方财政收入不够，怎么办呢？那就去找银行借啊！从几千万几千万的借逐渐变成几亿几亿的借。央行开足马力印出来的钞票，就这样一批一批地流入了市场。谁借的多，基建项目就开动的多，GDP数据就跑的越好看。
借钱搞投资谁都会，但是赚钱却很难啊。很多大规模借债的政府搞完投资，以为投资之后就会有钱赚，最后发现钱依旧来得很慢，表现在各项财政收入却迟迟跟不上，根本不够归还从银行借出来的钱。虽然政府银行是一家，但是借出来的钱你总要归还啊，否则经济就乱套了不是？
那该怎么办呢？很快，聪明的政府找到了一条生财之道:卖地。把地卖给开发商，可以迅速从开发商那里收回来一笔钱。这笔钱本来可大可小，可贵可便宜。但是政府也不傻啊，作为土地资源的唯一供应者，怎么能轻易将家产贱卖给开发商呢？所以就出现了，政府每次只卖一点点，每次都要竞价拍卖的怪现象，只有这样，才能确保卖地收入最大化嘛！
政府把地卖给开发商，还上了银行的钱，债务就开始转移到开发商环节。因为，开发商一开始也没钱啊！想要开发楼盘，光买地就要花上一大笔钱。怎么办？借钱呀。开发商屁颠屁颠地跑去找银行，开口几百万，几千万的借。央妈的印钞机继续开动，钞票一批一批地到了开发商手里。
开发商辛辛苦苦搞了2年，房子建了一大批。开盘后，迅速加价卖出去，资金回笼后还给银行。自己还赚了不少。这样一来，政府、银行与开发商都很满意，各取所需。
开发商把房子卖出去，债务就转移到了购房者身上。大多数购房者，兜里并没有几个钱。为了买房，在银行和开发商的怂恿下，付了2代人凑出来的首付，从银行那里背上了未来10年、20年的债务。庞大的购房者，就这样用自己的积蓄和未来收入养活了银行和开发商。
政府发起项目，开发商执行，购房者买单，这是一个完美的经济循环。一座座高楼拔地而起，一条条地铁贯通四通八达。巨大的GDP就此产生了，中国经济奇迹就此产生了。
政府在前面一批一批地搞规划，马不停蹄。开发商一批一批地建房子，不舍昼夜。银行一笔笔把贷款放出去，一笔一笔地连本带利收回来。这种皆大欢喜的模式，成就了一线城市和二线城市。但是这种模式到了三四五线城市却遇到了障碍，能凑得齐首付，有能力赚钱的人都跑去了一线城市了，三四五线城市的鱼不够抓了。
鱼不够抓，这可是大问题。因为各地中小城市都学习了一线城市负债发展的经验，这会刚把借出来的钱花出去，地就卖不动了，这可不行。
住房库存躺在那里，越积越多，债务风险越来越大。于是，为了避免政府还不上钱引发金融危机，一场去库存运动轰轰烈烈打响了。
一线城市财务状况都比较好，每年基本都是盈余的，首先关门拒鱼。想要在一线城市买房？不好意思，你的社保缴满5年了吗？你有本地户籍吗？你结婚了吗？你的首付凑够了吗？一大批鱼就这样失去了一线城市的门票。
鱼们开始着急了，蜂拥冲向二线城市。二线城市的库存清理得差不多了，款也回得足够了。好了，下面还有那么多饥饿的兄弟城市正在急盼鱼儿回家呢。于是，二线城市开始大面积限购。
鱼儿更加惊慌了，二线也不能买了，眼看其他鱼儿都急忙忙冲向三线，房价应声而涨。
三线也买不起了。鱼儿们开始饥不择食，一窝蜂冲向了四线，甚至五线。三四五线的房价在极短的时间内，翻了2倍。
开发商们终于又开始回款了。收回来的钱先还给银行，剩下来不少，又可以去找政府买地了。
鱼儿们呢？用了大约2年的时间，大多数能够负债，有能力还债的鱼儿们都乖乖负债了。债务转移成功。风险转移成功。
宿不帅
一、把各级债务转移到老百姓手里，避免出现严重的政府债务危机。
二、尽快把面包卖完，才能继续卖面粉。
三、需要继续靠卖面粉解决眼前以及未来很长一段时间的资金需求缺口。想要长期稳定地用面粉换钱，就必须把面包及时销售到老百姓手里，保证安全库存。
四、只有不断涨价，才会吸引老百姓购买面包，完成去库存的任务，只有控制好涨跌节奏和趋势（有涨有跌，长期看涨）才能维持供需的稳定。
五、千万不要被各种舆论观点迷惑。舆论永远都是用来为卖家服务的，卖家有两个，一个是面粉商，另外一个是面包商。
六、面粉和面包价格再贵，也是一次性的。更长久的收入是面包税。把取自老百姓的面粉卖给面包商做成面包，然后再高价卖给老百姓。等到大部分老百姓都有面包的时候，再向老百姓征收面包税，慢刀子割肉。
七、等到面粉商不再依赖卖面粉和收面包商的税来筹集资金的时候，面包的价格会降下来的。不用担心到时候那些借钱买面包的人，面包不要了，钱也不还了，因为如果那样的话，他们将失去信用寸步难行，除非所有借钱买面包的人都这么做，但是这个概率比面包大幅降价的概率更低。
你还认为面粉是属于老百姓的，面包只是用来吃的吗？
去库存是什么意思，还需要解释吗？
聚击手
楼市去库存，就是卖房。一些三四线城市由于过度开发，导致房子的供应量远大于需求量，导致供大于求，房子空置卖出去，这是资源的浪费，所以政府一直在鼓励农村户口进入城市，几年前就开始以低利率的形式鼓励三四线城市去库存，去产能。
政府为什么要急着去楼市库存呢？很明显是为了钱。
首先，我们知道，楼市去库存，让开发商贷款转移到个人贷款，避免大面积银行坏账。其次，减少卖地让开发商能把存量房卖上价还了银行钱，降低开发商贷款总体规模。再次，开征房产税，打压房价，释放消费能力。
但是由于利率下降，购房成本下降，2015年热点城市的房价开启了暴涨模式，2016年不但一线涨，二线城市接棒一线城市涨，到了2017年三四线城市又接棒一二线城市上涨。最终的结果是，三四线城市的库存没有去多少，一二线城市的房子倒是供不应求，热点城市和一线三四线城市的房价基本都翻了一番。
在中背景下，购房利率开始上浮，不仅免去了过去的打折优惠，还在基准利率的基础上上浮了10%左右，有的银行甚至上浮了20%。不光是二手房购房贷款利率上浮，首套房贷款利率也是一样。
但政府去库存的趋势仍没有变，只不过开始分化，一二线城市强调控，增加土地供应，三四线城市仍在去库存。但城市化方向和进程告诉我们，三四线城市去库存只会越去越多。
天天说钱
楼市去库存的意思，是将以前建好了，但没有卖出去的房子卖掉。没卖出去的房子就叫库存。
在市场经济环境中，商品生产的数量是由市场调节的。当供大于需求时，会造成积压、库存，生产商会有经济损失，就会减少产量，使供需平衡。但各生产商之间，有激烈的竟争，不会轻易减产，让出市场份额。计划经济的好处是有计划地按需求量组织生产。但也很难做到完全平衡。所以，商品生产的积压库存，是一种非常普遍的现象。楼市库存，也不能免。可以允许积压库存在可承受的量级，也是合理的。卖早点油炸面窝，也有最后卖不完的。
中国现在楼市年建造总量大约10亿平方米，其中大约6亿多平为米为住宅楼，近4亿平方米为商用楼。产值占GDP的9%。据可靠统计，截至2017年底，80个大中城市历年累积库存总量为3.949亿平方米。
房地不动产作为特珠的耐用商品，其品质差别很大。主要是区位差别，一、二线大城市的三环以内，基本上没有卖不完的楼盘，或许在某些楼盘的边角位置，采光通风不够理想，存在少量的‘’尾房‘’。积压库存主要在城市边沿位置和交通不便的地方。武汉的光谷片区，汉阳领事馆片区，东湖周边片区，汉口商业圈片区，洪山大学城片区等，以及三环内沿长江汉江一带的楼盘，开盘即罄。大有供不应求的架式，其房价领先破了2万元/平方米关口。武汉有250万外来流动人口，有很大的市场刚性需求，再加本市居民改善性需求，以及投资性需求，楼市仍有广大的发展前景。
武汉的库存主要在远城区，例如，沿江城大道向南，上汉洪高速公路，约30公里，到京口、纱帽，有若干楼盘，主要是供养老的别墅楼群。目测瞬时判断，大约有3一4成，明显为库存别墅楼。但在盘龙城新区，别墅楼盘通常卖光，如均价3000万一套的‘’中国院子’’，如今已成为成熟社区，由于中心城区禁止造别墅楼，在三环左近有不少别墅楼盘，基本售罄，或有少量尾楼，亦不足为怪。
华中小隐
其实就是存量商品房的市场消化！
所谓去库存就是通过政策+市场机制，将存量房下降到一个低风险值，消化光是不现实的，不断有新的房子会盖好！
每年增加的商品房数量和这个城市的人口增长速度接近基本上就完成了去库存目的！
房子真是个诡异的商品！
别的商品是降价去库存，只有房子是涨价去库存，涨的越快！去库存效果越好！
高效学习方法论
楼市去库存的意思就是消化现有固定住房，如今在市场上流通销售的固定住房都属于库存范畴！
特别是过去一两年，进入市场的固定住房大量增加，楼市住房存量过大，无论是对开发商还是当地政府税收都产生了压力，所以近两年大力推行去库存政策优惠，各种有利政策加持下，使得楼市异常繁荣，很多一二线城市房价激涨！去库存效果十分明显，但是楼价也涨得相当明显，使得许多刚需望而却步！
小娱科
楼市去库存，是个冠冕堂皇的名词。要知道，什么是库存？库存肯定是积压货，过剩的商品，才会堆积仓库里面。那么好了，卖不出来的东西叫大家买，问题就来了，想象得到，地方政府是买家大头啦！大家不明白，地方政府为什么是大买家呢？因为，楼市去库存是上面的号召，以一贯之，政令务必通畅。其实，这是好事，中央为民谋最大化的福祉。所以，各个地方政府行动迅速，如棚户区改造，如城市拆违，如旧城改貌，等等。政府以货币交换土地，一达到去楼市库存，减少地产商跳楼的事件发生，二达到GDP增效，三维持高房价持续上升，一石数鸟。
问题是，接下来的高房价，这个烫手山芋如何处置？这是考验治理者的智慧了。
南金泉
楼市去库存？怎么去？送给无房的人吗？中国农民有购房能力吗？
全国"鬼城“可往34亿人！而库存面积增至68632万平米，任志强认为这种势头还在继续，有可能会超过7亿平米。
许多精英认为，空房空城唯一出路是炸毁后变成良田。否则？无法去库存！
杨晓东藏王
作为业内人士，只谈看到的真实情况。
去库存作为一项政策，是有很多配套措施的，其中重要的一条是拆迁安置政策的改变，由回迁安置改为货币安置，拆迁户持币自行购房，而不需要回迁了。
2016年实行的去库存政策，至今已实行两年了，这两年各地的棚户区改造、旧城改造，拆除了大量的房屋，也随之涌现了大量持币购房的拆迁户，拆迁户的总量远远多于所谓的炒房者，拆迁户中70％以上只有一套住房，拆掉后只能买新房，这是一个沒有被普遍人注意的钢需群体，但敏感的开发商却抓住了机会。这这就是这两年房价猛涨的重要原因。
只要货币安置政策不变，房价会一直上涨。前些年各地开发商资金链断裂的很多，到处是烂尾楼，侥幸度过难关的开发公司却赶上了货币安置和房源不足的好机会，果断涨价，现房不足各地又开始摇号和限购，这一措施又造成了房源减少的现象、促进了房价上升。
