“再熬半年就结束了！”
高霞说这话的时候，虽还是郁闷，但语气不同往常，多了一丝即将解脱的快感。和高霞住的很近，过去我每天都会捎她从银基王朝出发送她儿子到黄河路中州大道立交桥西北角的一个我至今仍不知道名字的幼儿园上幼儿园。用她的话说，这是她不得已的选择，她住的银基王朝小区没有她满意的幼儿园。她曾在聊天中多次抱怨自己所住的曼哈顿片区除了疯狂的盖楼、盖高楼、盖商业、盖酒店之外，基本上不会建设其他什么配套，导致区域高容积率、低绿化配套、以及教育配套和医疗配套极度缺乏的同时，居住环境也愈发恶劣。
而2年后的今天，她即将离开曼哈顿，移居东区九如路。
下图就是双燕所说的曼哈顿片区：
狭义的曼哈顿就是图中的红色区域，它包括曼哈顿社区以及金水路对面的写字楼、公寓和酒店。而广义的曼哈顿商圈早已经不止未来路和金水路这些范围，它可以扩大的英协路、商城路。在我们的日常的生活中，我们统统把这一片区域叫之“曼哈顿商圈”。
曼哈顿的崛起源于升龙。
2006年3月17日，金水区组织的拆迁动员工作组正式入驻燕庄，拉开了燕庄这个曾经居住着三千多村民二万多外来租户的城中村改造的大幕，这是一个值得纪念的事件，它不但是燕庄的改造进入实质性阶段的标志，也是郑州的城中村改造进入迅速发展期的标志，更是升龙开启自己辉煌企业发展史的标志。同年12月8日，郑州曼哈顿广场正式奠基；次年12月22日，曼哈顿广场超5A顶极商务写字楼曼哈顿中心公开发售……
因为，所以。升龙在郑州的城改进程中如鱼得水、迅速起势。曼哈顿也快速成功，在随后的很长一段时间里，项目被称之为“郑州地产开发”典范之作、郑州城改教科书般之模板、郑州东进开发之桥头堡。在那一段时间里，燕庄，这个伟大领袖毛主席视察过的地方，在人们的眼里，正焕发着别样的青春，演绎着郑州发展的速度。
在思达败走蓝堡湾之后，这个以曼哈顿广场、银基王朝为龙头的曼哈顿片区迅速从蓝堡湾片区手里接过了郑州第一高端居住区的大旗，引涨郑州的房价，成为众多新富新贵竞相追逐之地，彼时彼刻，这里成了郑州繁华的象征。
过去十年，曼哈顿当之无愧郑州最牛片区，这是一个天时地利人和的结果：天时上，它赶上了城市建设的大潮；地利上，它恰处于最接近东区的老城繁华区；最重要的是人和，它恰好处于置业者刚脱离乡土气息向往城市繁华的层级阶段，那时候的置业者不看绿化、不看容积率，刚从农村走出来的他们受够了所谓的“田园式”的生活，他们要的是楼高！他要的是富丽堂皇！他们要的是一切可以彰显他们“城里人”身份的标签。
天时地利人和，成就了过去十年如日中天的曼哈顿。
岁月如梭，十年河东十年河西。
十年后的今天，随着升龙已黯然，曼哈顿和它的主人一样，开始逐渐褪去其高端居住区的华丽外表，趋于平静。
快速容易获得的，也终将快速失去。
社会发展得太快，人民富裕太快，从贫穷到都市而钟情于高楼繁华的阶段注定不会长久，而阅尽繁华，回归宁静自然很快又成了每个高端居者的梦想，曼哈顿几乎被东区的任何一个组团秒杀，更不提北龙湖，从此，其也从高端置业者视线中彻底消失……
曼哈顿片区迅速衰落的主因绝不是因为升龙的褪色，毕竟，高层居住仍是当今一二线城市居住的主流。曼哈顿片区的迅速衰落是其自身的区域发展无节制的结果。
一个成熟老城核心区域的核心居住价值用新区的交通、区位等一些指标评价已不适宜，作为老城区，一旦轨道交通完善，其各个片区的交通价值区别不大，因为都是老城区，其区位价值也差别不大。楼八认为：衡量老城区价值需要重新设置维度，目前我认为有五大维度：区域容积率、绿地配套、城市面貌、人文环境以及教育配套。区域容积率和区域的绿地面积是一个区域最核心基础指标，而城市面貌和人文环境是升华指标，教育配套更是一个区域不可获取的一部分。
先看曼哈顿的区域容积率：
我以前说过蓝堡湾片区容积率高，这是一个比蓝堡湾片区更高的郑州六大高容积率片区之一。如上图：曼哈顿居住区是郑州容积率最高的楼盘之一，这众所周知，从未来路开始到民航路，也是郑州容积率最高的道路商办区之一。同时，周边的银基王朝、金林大观都是高层产品，而即将上市的超高层产品金水府又将刷新区域住宅容积率之最。上图中的，除了吉祥小区和燕凤小区是洋房和小高层外，其他的都是高层社区，金水府更是超高层。上海陆家嘴的地位告诉我们：高层和超高层不是原罪，原罪是没有跟上高层和超高层的城市配套、城市绿化以及平衡区域容积率的框架。
看区域的绿化面积：
如果说蓝堡湾的高容积率还有文博公园、文化公园以及东风渠滨河公园用来平衡的话，那么曼哈顿片区就没那么幸运了，北部的金水河沿河绿化和东风渠相比几乎可以忽略不计，和郑州其他片区操场随处可见外，整个曼哈顿片区基本没有绿化、没有操场（因为没有学校，下面会说）、没有公园，你在上图中看到的绿色部分仅仅是未动工的工程现状。
看城市面貌：
曼哈顿本身就是城中村改造，周边还有沈庄、名门世家等多个城中村安置房和商品房小区，住户、村民和租客混杂，人口众多。一如夏，燕东路、顺河路、福元路二边的饭店如火如荼，虽然市政上用隔栏隔开了机动车道，但还是挡不住机动车道成为巨型停车场，虽然全郑州都是如此，但不可避免的是容积率越高的区域越严重。
看人文环境：
这个片区除了一个省高院，基本上没有公建和行政部门，我们知道公建和行政部门的容积率都很低，这是一个区域平衡容积率的最重要的手段。同时，回到我们开头的话题，这个区域的教育和医疗配套缺乏，这个缺乏不是常规的缺乏，而是优秀教育资源和优秀医疗机构的缺乏。在随着土地资源一步步被过度商业开发后，也几乎看不到改善的希望。
当然，教育配套更不用说，这是郑州市城市发展速度、城市繁华程度和教育配套最成反比的区域之一。这甚至是过去一个时代的缩影：要物质文明，不要精神文明，而现在，我们正在重拾过去遗忘的东西。
曼哈顿片区真的一无是处吗？
错了。它不但不是一无是处，反而，它曾经是郑州区位最好，交通最牛的区位，几乎没有之一：它紧邻金水路，扼守金水路的黄金地段；它东西各有地铁出入口，1号线直达西郊和东区；它区位优势得天独厚，可称之为郑州的郑州（其在郑州的地理位置相当于郑州在全国的地理位置）；它商业十分繁华，商业配套相当齐全……
曼哈顿本质很好，可惜，如今，在高容积率、绿化缺失，配套缺乏的情况下，品质居住客户开始大量逃离，而同时，在商业化氛围渐浓，地铁发达的情况下，出租业开始日渐兴旺。曼哈顿，一个原本有着可以成为郑州最高端的居住片区的一切条件，如今却在逐渐堕落为一个刚需和租赁兴旺的区域。这就是对老城区过度的商业开发以及各种配套的补给不完善导致。不知道我把曼哈顿片区比作一个天生丽质最后却去做了小姐的片区是否合适？
而就在曼哈顿堕落之际，在东区，却恰恰相反，严控区域及项目容积率，严控商业开发，大剂量的各类配套跟上。这样的结果是新老城区的竞争力差距逐渐拉大，老城的核心竞争力就是在这样的背景下逐渐丧失……
不管你怎么想，这至少不是我愿意看到的结果，我还是希望老城区的气质可以和东区齐头并进。
如果曼哈顿片区有上下半场，那么它的上半场就是光荣与梦想，它的下半场就是沉沦和逃离，不知道是不是因为它的命运在冥冥之中已经和升龙的命运捆绑？
但这的确是郑州老城区很多区域的真实写照。
严格控制老城区的容积率，加大老城区配套的补给，避免拆除一个城中村再建出来一个城中村，是我们城市规划当下需要深思的。
我们都想留在三环内。我们不要北龙湖的1.5的容积率，给个3可好？我们不要大片的绿地，给个街心公园可好？我们不要新区的国际学校，增加一二个学校可好？
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