现实中，本文案例中所述的现象比较普遍：
夫妻离婚，离婚协议中约定房产归一方所有，但协议或只作所有权的认定但并未约定完成过户期限，或约定过户期限但事后并没有履行即未完成过户登记。上述现象，对约定房产所有的一方而言，面临很大的风险，比如，因前夫或前妻所付债务，约定归自己所有的房产被法院查封。此时，约定房产所有一方会拿出《离婚协议书》作为抗辩，但因房产未及时过户未产生《物权法》上的效力，法院对此抗辩不予采纳。本文所要讨论的最高院已定论的案例，有普遍的指导和警示意义。
先来看一下案情：
周春海、周凤珠原系夫妻关系，二人于1991年9月27日登记结婚。2012年10月，丈夫周春海购买位于上海市浦东新区张扬路xxx号xxxx室、xxxx室房产。该房产购买于周春海与周凤珠夫妻关系存续期间，虽然只登记在周春海一人名下，但在夫妻双方未作婚内财产约定的情况下，应认定为夫妻共同财产，这问题没有什么可争议。
2015年7月28日夫妻二人签订《自愿离婚协议书》，约定涉案房产归妻子周凤珠所有，并在婚姻登记机关做了离婚登记。但事后，双方始终没有进行不动产物权的转移登记。双方离婚后不久，因丈夫周春海为他人债务作担保保证，债务人违约导致债权人诉到法院。案件进入执行阶段后，法院马上查封了约定归妻子周凤珠所有的房产。
从法律的角度讲，依据《最高院民一庭关于夫妻一方对外担保之债能否认定为夫妻共同债务的复函》（〔2015〕民一他字第9号）：夫妻一方对外担保之债不应当适用《最高院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定认定为夫妻共同债务。据此，周春海为他人作担保所负的债务，不应认定为夫妻共同债务，尽管担保发生在夫妻关系存续期间。
离婚时约定归自己所有的房产被查封，妻子周凤珠肯定不干，于是，向法院提出案外人执行异议之诉，本案经过一审二审，妻子周凤珠均败诉。妻子周凤珠不服山东省高院(2017)鲁民终717号民事判决，向最高院申请再审后，最高院作出(2017)最高法民申3915号民事裁定书。
最高院认为：
《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。虽然周凤珠与周春海于2015年7月28日签订《自愿离婚协议书》，约定涉案房产归周凤珠所有，但是双方未进行不动产物权的转让登记，物权的转让不发生效力，涉案房产仍属于周凤珠与周春海夫妻共同所有。
《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案涉案债务虽然属于周春海个人债务，但是涉案房产属于周凤珠与周春海夫妻共同所有，人民法院可以执行。
尽管中国不是判例法国家，但考虑到最高院在中国审判层级中的地位，其作出的判例对下级法院还是有相当的指导意义的。因此，日后类似的案例都会有类似的判决。
在此，杨律提醒离婚的夫或妻，离婚时房产约定归一方所有，要约定过户期限和违约责任，要在约定期限或合理期限内完成过户。如果对方不配合过户，应该尽快通过诉讼方式解决、法院判决后对方仍不履行过户义务的，应尽快申请法院强制执行。总之，要尽快完成过户，以产生《物权法》上的公示效力，否则，真的可能会夜长梦多，悔之晚矣！
最后抛出一个问题：如果妻子周凤珍的房产真的被执行，她该怎么办？
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