南海區|海八路
老鄺已經很久沒有發文了，經過春節假期以及老婆坐月子，本週一我才恢復工作。這段時間粉絲增長比較穩定，感謝大家沒有因為老鄺的斷更而取消關注，同時也給大家拜個晚年，祝大家在新的一年資產加零。
上週，老鄺買的佛山限購區住宅順利交樓，我選的標的物是千燈湖金融高新區的萬科金域中央，中層120㎡四房，成交價是280w，這套資產依然是用老婆的佛山戶口買入，算是送給老婆和二寶禮物。按照約定，本人將分享此次買房的心得。
1、戰略——佛山的“珠城”
看我的文章最佳閱讀體驗是連著讀下來，你會發現本人的思路是連貫的，無論買房、創業、證券投資，我做什麼就說什麼，老鄺講究的是言行一致。
《沒有賣不動的房子》一文，闡述了老鄺在去年8月賣出東山口老破小學位房，現在回想起來慶幸自己賣在一個轉折點，因為2018年下半年廣州二手房價格開始下跌。賣房實得250w現金，算上手頭現金，此次買入佛山限購區的預算總價是300w以內，預計持有周期為五年。
《合景天鑾，我不會買》一文，分析了北滘新城板塊和該產品的競爭力，同時明確了老鄺不會去挑一手樓盤。因為佛山限購區一手樓盤對廣州客的門檻不算高（可以先首付後補社保），老婆是佛山本地人，限購區二手無法後補社保，其流動性更差，買入二手能最大程度發揮戶口優勢。
板塊上，老鄺重點對比了千燈湖金融高新區V.S 北滘新城 V.S 裡水金沙洲，最後選定的是被喻為
“佛山珠江新城”的千燈湖金融高新區。關於後兩個板塊的優劣，以及具體產品的分析，我將在下一篇文章重點分析。
2、戰術——四房更稀缺
戰略上，確定了千燈湖金融高新區的二手房，接下來就是選擇具體樓盤和房源了。首先對於樓齡我只看五年內次新房，其次我喜歡地鐵步行10分鐘內的樓盤。調出該板塊房價地圖，你會發現“金融高新區”、“千燈湖”、“雷崗”、“南桂路”四個地鐵站都有類似產品，具體樓盤有地鐵金融城、萬達華府、寰宇天下、南海萬科廣場，單價集中在2.6-3w/㎡，產品多以
90㎡左右的三房為主，以老鄺300w總價是無法選擇四房的。
老鄺曾說過，置換的壓力是遠遠小於首套剛需的，因為他們往往是賣N買一，而在二胎時代，小於144㎡的四房會是需求量最大的置換型房源，潛意識裡我依然希望挑一套四房資產。上述地鐵上蓋的樓盤也有這種產品，但是總價均超過300w，因此老鄺捨棄地鐵因素，將搜索範圍擴大到2公里左右，我認為能夠生二胎或者買四房的家庭，是不缺汽車的，其出行用汽車通勤的概率較大。
重新調出板塊房價地鐵，按照“四房”、“＜144㎡”、“五年內樓齡”、“＜300w”檢索，你會發現泛千燈湖板塊只有“萬科金色城市”、“萬科金域中央”有相關產品，其中前者剛收樓不滿二，後者基本上滿二。當這個搜索結果出來後，我就確定要買萬科金域中央了，雖然各位小夥伴看這幾段分析了這麼多內容，其實本人做決策也就是30分鐘的事情。配圖為萬科120㎡四房的戶型圖。
3、實操——左側買完還要跌
2018年11月，老鄺完成了簽約，購入的是一套120㎡四房的中層單位，總價為280w，單價約2.33w/㎡。各位現在可以去看看該樓盤的報價，三房的單價約2.0-2.2w，四房單價在2.3-2.6w之間。
該樓盤的最高成交價是2017.06時的三房2.78w/㎡，其最高銀行評估價接近這個數值，所以對於第2套四成首付買家是很容易把真實首付降到三成以下，這個操作老鄺不展開論述，大家都懂的。老鄺購入的單價是2.33w四房，對比狂熱期的2.78w三房，有16%的下調，本人是比較滿意的，投資切忌“追漲殺跌”，但對於價格回調較大的則適合逆人性介入。
心態上，老鄺覺得佛山限購區的趨勢沒有逆轉，也就是說現在依然是左側交易，大概率往後幾個月還會有比我價格更低的成交價。但即使出現這種情況，也不會影響到我，因為我承認自己永遠買不到最低點，2.33w還是2.0w成本對我來說無所謂，我只知道未來五年這個樓盤大概率可以漲到3.5w甚至4w，我要的是賺錢的確定性。
倘若經過2019年3-5月“小陽春”行情，該樓盤的二手成交價穩定在2.3w以上，隨著佛山逐步放鬆調控的趨勢越來越明顯，有可能本人還真的抄底成功。房地產投資老鄺傾向於“左側買入、右側賣出”，因為左側是我們買入好貨的唯一機會，倘若趨勢變成右側，往往是板塊內好貨（比如該樓盤的四房）先漲起來，那時你能以同等價格買入的可能就變成“一般貨”（比如該樓盤的三房）。當然咯，左側交易的唯一問題就是心態上，你必須承認自己的能力不足，你是永遠買不到最低價的，買入後大概率還要下跌一段時間。
總結
從2018年2月元宵節說服父親放手讓我置換，到2018年8月賣出老破小，再到2018年11月籤三方約，最後到2019年2月完成收樓。整個置換週期耗時12個月，這一年廣州+佛山限購區的房價趨勢是下降的，因此對於我這種先賣後買反而划算，再次證明置換適合在平淡期（或者下行週期）操作。
總體趨勢上，2019年依然是廣佛房地產的左側買入點，今年老鄺不會有任何買賣操作，但是2020年我會繼續優化資產，賣掉手頭上養熟了的三套“爛貨”置換一套廣州限購區的143㎡四房。作為一個二胎奶爸，我明白這種產品的稀缺性，未來存下儘可能多的不超豪宅四房是我們家庭資產配置的終極目標。
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