番禺區|宜家家居
你還記得你人生第一套房是多少歲買的嗎？
你希望你在自己多少歲時買第一套房？
在開始今天的買房故事分享之前，小趙拋出兩個問題。從與老鄺接觸的陪同交易客戶來看，我們90後-95前的這批人，正在成為買房置業的主力軍，也可以叫新型“啃老族”。因為二十幾歲的年紀，想要在廣州這樣的一線城市上車做業主，除非能力強賺到第一套金，還多少需要家裡的支持。在以前的文章里老鄺分享他的東山土著朋友，想要搬出父輩的房子自己住，其實新廣州人，對於“我想有個家”的願望更迫切。
1、背景分析
今天故事主角客戶H先生，他和小趙是同齡人92年，也是剛剛落戶的新廣州人，他的買房需求是婚房自住。
H先生是一名軟件工程師，手上現金大約300w左右，希望買300-400w總價的電梯房。這次買婚房，用的是H先生自己三成首付的名額，相對來說資金是比較充裕的。他女朋友也是廣州人，她的三成首付名額還保留著，到時候會準備入手一套房子做投資。情侶之間在婚前能夠達成這樣的共識，小趙覺得他們觀念還挺先進的。這樣子的做法，能夠發揮各自“處女貸”的信貸優勢，撬動2套相對優質的房子。此外手上還能結餘不少錢，可以用於買車、裝修、舉辦婚禮、蜜月等花費。H先生與女友的收入現金流還不錯，背一些月供，保持一定負債率抵抗通貨膨脹，其實是對未來家庭資產的負責。
至於家庭倫理風險等等問題，都交由個人去考量了，對於客戶的購房安排，我們不會做過多幹涉，只會給出資產配置的建議。作為買方經紀，老鄺和小趙陪同交易最重要的任務，還是幫客戶在能力範圍內，選到合適的好房子，並且安全交易完成。
2、房源分析
這次H先生買房是希望在保值的情況下，選擇一個適合自住的環境，並且他有意向的區域——番禺金山谷，他還發揮了職業特性在網上爬了數據，做了不少功課。但網上看再多，都不如實地走一趟，9月15日H先生與女友一起約小趙踩盤金山谷，這是他第一次踩盤。此前他問小趙選房子最先看什麼，他說第一件事就是看戶型。分享下H先生的記錄，可以看出他對戶型的重視。
首先透漏，在H先生的預算範圍裡，後續小趙與老鄺陪同踩盤了其他幾個板塊，其中也看了有眾多地鐵預期的番禺廣場，而H先生最終的選擇還是金山谷。“買房排除步梯樓，在番禺廣場那邊，靠近地鐵，又有電梯樓的，可選的很少，然後其中能選的小區，基本沒有生活氛圍，同樣的平方價，相比之下，我選擇氛圍比較好的金山谷。”經過集中踩盤之後，H先生心裡更加篤定，很多時候，答案都是對比出來的。
金山谷屬於祈福版塊，作為招商地產在廣州的開篇之作和旗艦項目，這裡的居住氛圍確實很不錯，學校、綠地、生活街各項配套齊全。廣州第二家宜家就開在金山谷，而且是自建商場，就像地產界所說的“星巴克指數”，世界500強開店選址都是有講究的，小趙在踩盤時都會特別注意，我認為它可以幫助判斷地段的好壞。宜家所在番禺金山谷意庫是一個外貿辦公區域，附近還開設了加拿大國際學校。小趙分別在工作日晚上和週末去過宜家，逛了逛附近，目前人流量都不大，商鋪正在慢慢開啟，可以說這裡是有產業佈局的地方，高端人群正在逐步進入。
交通方面，金山谷靠近新光快速，開車去珠江新城半小時左右。金山谷沒有地鐵，最近的地鐵站將會是22號線的祈福站，也算存在一個地鐵預期。對於H先生來說，有沒有地鐵影響都不大，日後將以開車通勤為主。作為中高端小區，其實整個金山谷的居住人群對於地鐵的依賴度都不高，畢竟能買得起幾百萬房子、別墅的人，都不差一部車錢。這樣的情況在蘿崗科學城也很普遍，小趙問過H先生與女友，為什麼不喜歡蘿崗？他的女友說感覺蘿崗太安逸了不適合奮鬥，年輕人還是喜歡吃吃喝喝玩玩，生活便利豐富一點，離金山谷不遠的祈福繽紛匯商業體給了不少加分。
在H先生300-400w的價位裡，有兩處樓盤適合分別是：金山谷尚層、金山谷四期領仕。金山谷尚層的單價稍微低一點，總價相當情況下面積可以去到100㎡以上，它的問題是基本都不滿兩年，稅費高不划算。而且尚層在整個金山谷外圍，和地鐵站的距離太遠了，當天踩盤小趙建議還是把目光聚焦在金山谷領仕，領仕的3房面積雖然只有90多㎡，但是入戶花園非常大，實際使用面積高。
當天看了領仕幾套三房的房子，有些業主打掉玻璃門那邊的牆拓寬客廳，有些業主把入戶花園改成小臥室變成了四房，有很多裝修非常漂亮，最後H先生買的是什麼呢？他買的是毛坯。可以見得，當面積去到三房、四房時，毛坯房會更吃香，別墅更甚。購房者大概率有自住需求，就算有裝修也會砸掉重來的。所以如果是投資，我們從接盤俠的角度想，鳳變冰對於大面積改善型房子是不適用的。
經歷兩輪踩盤過後，（一輪小趙陪同金山谷踩盤，一輪老鄺陪同全廣州範圍集中踩盤）。進入了攻克目標房源的關鍵環節，老鄺出馬與業主談判，因為H先生不想曝光細節，我們尊重客戶的意願。中間的談判過程略去不表，說說最後的結果：拿下金山谷領仕九十幾方，總價三百五左右的三房，成交價砍下3w，定金由20w砍到15w。
3、心態分析
H先生此次買房效率是很高的，9月15第一次看盤，10月中旬就已經辦理好過戶。去番禺房管局過戶完當天，老鄺、小趙與他們再次去領仕看看新家，規劃一下裝修。聽到H先生站在小區樓下說：“未來的五年，妥了。”感覺到他做業主的興奮，除此之外還有安心。
買入就安心持有 ，這句話其實不那麼容易做到，可小趙在H先生身上感受很深。也許是他IT工作的職業習慣，做事很有邏輯。網上跟蹤數據——實地踩盤——比對房源——買入，算下來H先生就踩了這麼幾個點，並沒有花多餘的時間與精力。甚至買下來之後，就不再想其他任何房子了，我們那天去領仕時開車經過時代柏林，小趙提了一嘴說他們住這也不錯，H先生直說他買完之後就壓根不想別的了，買房這件事情就算過去了。
小趙分析H先生的心態，他其實要的就是“確定性”。確定要買喜歡的房子自住，就不去糾結房價漲跌、市場行情，早買早入住；確定買入哪套房子，就不關心其他專注生活和工作；確定需要老鄺與小趙的陪同交易，就放心與我們合作。同時H先生也同意小趙寫出買房故事，這是我的第一次全程參與，在此特別感謝他的信任。小趙也要在老鄺的帶領下儘快成長為能獨當一面的買方經紀人。
最後想說，20多歲的年紀，時間管理其實是非常重要的，因為我們還有個人成長需要實現。如果你也是剛需上車一族，不要為“人生第一套房”糾結太多，與其被大環境左右，不如看菜吃飯。
擺脫“窮忙”，篤定生活。
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