文丨褚律師
開發商吹什麼牛，才能承擔法律責任呢？
俗話或的好，開局一張嘴，價錢全靠吹。買房人和開發商簽了合同，交了房款，滿懷期待的等著交房，結果等來的卻是一地雞毛。比如：說好的“電梯前廳及走廊貼牆磚”，結果“只刷了白色牆漆”；說好的“月亮溪水景、跑道”，結果影子都沒見著；配套設施不齊全；停車位嚴重稀缺；安全隱患嚴重；走廊無防護欄；空調無外機位；電梯進雨等等。
業主遇到問題後，多次找開發商要求解決，但是卻被開發商一次次敷衍了事。這些想必每一位買房人多多少少都有“被欺騙”的經歷。那麼，開發商吹什麼牛，需要承擔法律責任呢？一般而言，有下列幾種情況：
一、是房屋實際情況與合同不符
二、是面積、層高、房屋裝修標準、配套設施等與合同規定不符
三、是物業服務存在諸多問題，如沒有盡到房屋維修責任，對小區綠化缺乏維護、對小區部分業主的違建行為沒有及時採取制止措施等。
除了打官司，其他維權方法有效嗎？
1、購房者可以向房地產管理部門、工商行政機關進行投訴，有相關的職能部門對開發商作出相應的處罰。
2、製造輿論。可以通過論壇、報社、電視臺等媒介將消息散播出去，在一定程度上可以形成對開發商的壓力，因為這會影響到它自身的形象和信譽。開發商如果理虧，則可能會主動妥協。
這兩種方式，業主都可以嘗試，如果效果不大，建議果斷換方式，不要拖太久，因為訴訟是有時效的，打官司是最後的防線，不要錯過最佳的維權時機。
集體維權，打官司就是打證據
業主們可以自發組成維權聯盟，共同收集證據，共同起訴。在這裡，我們是建議業主委託律師代理起訴。委託專業律師可以讓勝訴的幾率更大，律師更懂得維權的方法。集體委託律師，費用不會太高，且節約自己的時間。需要收集的證據有：
1、售樓廣告、宣傳材料。這些材料可以作為書面證據證明開發商宣傳的前期所作出的承諾。
2、錄音錄像。這些影像資料可以證明開發商所言是否與宣傳、承諾一致。
3、購房合同。合同內是否有對宣傳作出的規定，或者是否存在無效的霸王條款。
4、規劃圖紙等資料。可以證明開發商是否在後期違反規劃改造。這些資料可以到房管部門查詢。
在律師的協助下，某小區業主維權成功
張某買了XX開發商的房屋，並簽訂了預售合同，支付了定金和首付款，尾款按揭。後房屋建設封頂後，張某發現房屋現狀與開發商沙盤展示內容、宣傳單相比，存在明顯差距，於是要求解除合同，返還購房款。而開發商辯稱：沙盤模型及合同均提示模型與實景存在一定差異，僅供購房參考，最終交付結果以政府部門核准及雙方合同約定內容為準。雙方協商無果，遂訴至法院。
法院經過審理認為，《商品房買賣合同》及《補充協議》系開發商方製作，屬格式合同，其作為提供格式條款的一方，應遵循公平原則確定雙方的權利與義務。《補充協議》第十四條約定“銷售宣傳資料、戶型佈置圖、精裝修示意圖、沙盤模型等僅作參考，沒有合同拘束力，最終以竣工後的建築區劃內的房屋效果為準，沙盤模型中明確提示沙盤模型不作為要約內容”顯然排除了購房者的主要權利、免除其自身責任，認同這樣的條款，無異於放縱了房地產開發商虛假宣傳、誘騙購房者與其簽訂商品房買賣合同，故認定該條款無效。根據法律相關規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃方位內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。
該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容。本案中，購房者提交的宣傳單、沙盤照片均顯示55號房屋東側有相當面積的圍合庭院，該說明和允諾具體明確，實景照片顯示房屋東側即是道路，圍合庭院不復存在，且對商品房買賣合同的簽訂及房屋價格存在重大影響，故本院認定宣傳單與沙盤模型展示等商業廣告的內容雖未載入商品房買賣合同，應視為合同內容。
最後法院判決，支持購房者的訴求，解除合同，並返還購房款。
維權小貼士
315雖然已經過去了，但是我們每天都要當做315.在這裡我們再次提醒廣大的購房者，為了避免落入遭遇虛假宣傳的陷阱，最好的辦法是不要只聽開發商怎麼的講的、怎麼宣傳的，要看開發商能不能把宣傳的的內容寫進行購房合同，只有寫進購房合同的才能更有保障。購房者在購房過程中要特別注意：
1、不要輕信開發商的廣告宣傳。要理性審視廣告內容，並要求開發商把廣告宣傳的承諾寫入合同約定條款。
2、不要輕易交付定金，否則一旦改變主意，難以索還定金。
3、收集與查證關於所購房屋的信息。購房者在買房之前要持理性的態度，若確定購買，到規劃部門、房管部門以及建設部門做資料查詢，一般小區的消息在房管部門和建設部門有相應的公示，購房者也可以向相關部門具體科室諮詢。
4、開發商關於承諾的配套設施，最好向當地規劃門諮詢核實，並要求將期待的規範設施寫進合同。
5、一定要保留相關的證據，包括開發商的宣傳手冊、廣告標語、銷售人員的錄音等。
6、遇到不懂的，不要輕易做決定，一定要諮詢專業人士和房產律師。
文/褚律師（個人微信：15000909485） 申雲律師事務所高級律師，擅長： 商品房買賣合同糾紛、商品房預售合同糾紛、二手房買賣合同糾紛。
申雲房產維權律師團，專注個人、集團房產訴訟案件十餘年。
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