元旦期间进行了第三次柬埔寨买房团之旅。
对自己，很有意义的一次跨年，对网友也是值得纪念的一次跨年，国内经济低迷风平浪静，大家连跨年朋友圈鸡汤都懒的发了，国外却是朝气蓬勃欢声笑语走在街头还有大型晚会庆祝，街上堵的水泄不通，人人脸上挂着充满希望的笑容。很像我这个80后小时候印象中的中国景象，让我们感触很深。
并且在2019新年第一天网友们每人买了套房，收获满满，涉及到隐私不发照片了。万象更新，新年新气象！
然后，发一张跨年夜晚皇宫的夜景照片，很美，广场上都是人：
元旦从柬埔寨回来就开始忙，没有完整时间，今天有空把第三次柬埔寨买房之旅见闻感受写下来分享给大家，做为一个记录，并且每一次认知都比以前更深刻。
我当时定的往返机票为了照顾大家多留时间在当地考察，定的时间最短的航班，价格还贵，结果当天飞机延误然后换乘地的飞机直接取消，只能改签第二天下午的，我们本身行程就紧凑高效，改签相当于考察时间不够了。大家所有人都是抱着考察投资的目的，不怕辛苦，集体表态当机立断重新购买了当天半夜转泰国再转柬埔寨的航班，曲线进柬第二天早上8点多到达金边，马不停蹄入驻酒店后上午10点多开始了考察之旅。这也算是个小插曲。
我们不像大多数的那种看房团都是受某开发商赞助然后封闭式洗脑除了吃喝玩乐哄你开心然后只留半天时间让你看房，完全的国人套路让你无从了解真实的市场。我们不受任何开发商赞助，完全第三方独立考察看房，所有的白天时间都用来辛苦的考察市场上主流性价比高的各个项目，并且调研已经交房入住的那些二手房的租赁情况租金回报率，还会去当地商场感受当地人真实的消费力，然后把晚上的时间用来体验美食和玩乐，时间安排高效有序充实。
所以我们第一天上午就去调研当地市里边二手房租赁情况。国外的住宅项目跟国内不一样，外国人不喜欢围合式的小区，大多数项目都是开放式街区的，并且物业管理水平和包含的服务范畴都要比国内高很多。每一个项目的一层都是一个大堂，有物业前台，就包含有租赁出租的服务。所以我们调研租金时都很便利，找一栋已经交房入住的楼直接走进去大堂前台问就可以，一居室租金，二居室租金，都住的什么人，租住率都多少，还剩几套房，这些都很方便调研，并且是真实的市场行情。
放一张之前拍的已入住项目一层大堂前台公示的租金情况：
再放一张二手房中介的租金情况：
可以看出来，市中心的租金水平普遍在这个程度，一居室租金折合人民币1万元，二居室租金折合人民币1.5万元，比北京国贸区不相上下。所以，柬埔寨首都金边确实是全球第三大高租售比城市，租金回报率平均在7-8%。不在市中心的地段的房子租金会低些，一居室租金平均500-700美金，但是房价也相应便宜，租金回报率也是在7-8%水平。就像一笔美元的理财收益，每年7-8%的利息，非常稳健可观。
当地人大学刚毕业的或者外省来工作的也租房，他们租不起商品房，一般都租本地人用自己地皮盖的10几层的自建房，这种房子没有什么物业服务或配套设施，只是位置好而已，租金也便宜很多，然后当地人很多3-5个人共同租一套房平摊租金。
柬埔寨首都金边是全球人口净流入排名第1的城市，每年有18%的全国各省各县城的人口来到首都金边工作，柬埔寨现在充当20年前中国的全球低端制造业厂房都在金边。全国所有的学生上大学每年也源源不断的来到金边，因为柬埔寨全国的大学高校都在金边，其它省没有。
柬埔寨出生率也是非常高5.4%，中国现在只有1.7%。柬埔寨首都金边每个家庭平均孩子在4-5个，他们现在都居住在一起，住那种类似北京胡同平房那样的排屋，1层是做门脸经商，2层3层都是住人的。有的家庭叔叔伯伯一大家子都住在一起，非常拥挤。都是将来都是强大的住房需求。
所以，不管是柬埔寨每年大量的全国各省的工作人口流入，还是每年高校学生流入，还是近些年源源不断的外国人流入，包括每个家庭4-5个孩子的高出生率。未来对住房的需求非常大。柬埔寨首都金边人口密度非常高，一平方公里2万人，北京的人口密度是一平方公里8千人。并且柬埔寨国土规划和建设部部长谢速帕拉2017年透露，截至2030年，首都金边人口要翻2倍，未来房地产必定要大爆发。
柬埔寨首都金边的外来人口非常多，以前每次来，街上都是车水马龙水泄不通，汽车和摩托车挤在一起。这次跨年看房团，元旦当天街上车辆很少，商店也关了很多。类似北京过年时候北京城空城一样。外来人口多，基本都没住房，这些人未来都会是买房的刚需。
房地产的本质，是城市化进程从初级阶段到成熟阶段的过程红利。而城市化进程的本质，是在现有的生产力的条件下，为了达到生产效率的提升，所有人聚集在一起。当人口聚集带来的生产效率边际效应递减为0，实现了城市人口的平衡。这也就是为什么柬埔寨承担的二十年前中国角色的全球低端制造业企业厂矿，目前都集中在金边，因为聚集在一起生产线工人，管理人员，原材料，销售渠道，物流公司，包装广告等这样能生产效率提升。如果这些工厂都分散在各个省，熟练的工人招不到，物流不通畅成本高等等。
所以，金边未来人口会越来越集中，汇聚整个国家的人口，形成一个单核大城市。
前段时间水库欧成效在推荐柬埔寨西哈努克港的土地，很多人在咨询我能不能买。金边，类比中国的北京；西港，类比中国的海南，而且严格上类比是海南下边的三线县城。那么，20年前买北京房子和买海南房子，到今天哪个收益高，其实就知道该买金边还是西港了。
并且，欧成效卖的土地是99年使用权，拿来跟中国国内的70年使用权做类比。其实，柬埔寨是永久产权，是有硬卡土地证和房本的，而99年使用权只是一个租赁权，是没有土地所有权的，就相当于你在国内租了一块地皮20年使用权，然后就敢拿出来当正规国有土地卖，或者相当于你在北京三环租了一套房子20年，然后就拿到市场上按房价500万卖，谁会买呢？从来没有听说炒房炒租赁权的。而且，他那土地租赁都要卖30万一亩，其实在当地永久产权土地也就市场价5万一亩。
真正在柬埔寨炒土地，是需要娶当地老婆用本地人名义才有资格买土地，或者是注册一个公司，本地人占股51%，国人占股49%。你们看看和欧签的是什么协议？
说回正题金边房地产。
金边本地人习惯于住排屋，就像北京老一辈人喜欢住四合院。这只是最初级阶段的表现，随着房地产的发展，会有越来越多的本地人认可居住高层住宅。
金边本地的破旧排屋，每套最少20万美金以上，有一些新建的排屋每套最少40万美金以上，我所说的排屋只是最普遍的当地房子，并不是别墅。真正的别墅，在当地市中心的别墅二手房都在200万美金以上，远一些的在100万美金以上，这些都是真实数据，我们都可以去调研得到这些信息。所以，当地人住的房子其实并不像我们想象的便宜。如果非原住民，很多外来工作人口是买不起排屋的，这些大量外来人口要是定居结婚生子的话，从购买力角度，很多人都会慢慢接受选择高层。
只是当地房地产市场刚起步发展，当地人理念还比较朴素，他们买高层住宅一般只买本土开发商的，口碑和信任度，当地人比较了解放心，本地人对外国开发商还不太了解，或者外国开发商在本地的宣传渠道比较闭塞。我们每次去柬埔寨总理洪森女儿自己开发的项目中，都能在售楼处看到操着当地口音的本地人在买房算价格签认购，购买需求很多。并不是因为洪森女儿开发的项目价格便宜或产品好，只是因为当地人更熟悉本国开发商而已，这些都是房地产发展初级阶段的表现，周边临近的外国开发商的项目产品和性价比可能更好，未来随着房地产市场的慢慢成熟，这些都会改变的。
下图就是洪森女儿开发的项目，矮的就是排屋1000多套，40万美金以上一套，不到2年就卖光了。当地人的购买力很强劲，这种房属于当地中产买的，当地工薪阶层只能买得起高层住宅。
这就是交房入住后的照片，40万美金以上一套，相当于300万人民币一套，都是全款。本地人不到2年时间1000多套全都卖光。这个房子一个尖顶看着像一户人家，其实属于2套，从尖顶位置一分为二2户人家，所以面积其实并不大，而且每户人家的面宽非常窄，也就3米多，这种就是排屋，并不是别墅。
所以，大家大可不必担心本地人的购买力，没有媒体报道的那么穷。这边最低端的开tutu三轮出租的每月平均赚600-800美金，开轿车出租车的每月能赚1000-1500美金，我昨天下午打车去莱锦创意产业园谈事，出租上特意问了下师傅，一天开12个小时，一个月收入人民币3500-4500之间。柬埔寨和国内不一样，因为人家公务员少，当地聪明能力强的人都在做小买卖个体户，只有能力差的没头脑的才上班做白领，上班族属于当地收入低的。个体户的消费能力很强，当地中产人群规模已经很庞大，从满大街上开的百万级别的车也能看出来。
未来，高层住宅一定是主力需求，排屋一是太贵一般人买不起，二是环境卫生各方面不如高层住宅住的舒适。这点从越南就可以看到。越南比柬埔寨发展的更早，现在发展的也更好，房价也更高。越南和柬埔寨紧邻生活习惯都差不多类似，越南以前当地人也是固有观念住排屋，后来随着城市的发展和房价的提升，现在越南70%以上的当地人都是选择居住高层住宅。
越南法律规定一个项目30%的房源可以卖给外国人，为了控制外国人买房比例。从现在来看，一个楼盘有95%以上都是当地人购买，因为很多性价比高的楼盘也是一开盘就卖光了，外国人根本抢不了几套。越南当地人现在也慢慢已经有投资意识，一些有钱的聪明人也在炒房。所以这个基本就是城市发展的规律，柬埔寨未来也会是这个自然演变趋势。不可能城市人口越来越多，还一直都居住排屋，那是根本不够住，也买不起的。
越南人买房也是进行开盘，也是在一个大的酒店或一个大的场地进行开盘，我发张照片大家感受下当地的房产需求和购买力：
我用越南举例，是要说事物发展都有内在规律，房地产发展有内在演变规律，都是相通的。只有不专业的菜鸟才看表面现象追涨杀跌。那些不懂，不亲自调研，只是看网上东拼西凑几篇文章就说柬埔寨当地人只喜欢住排屋，告诉你们，越南就是最好的例子，越南7、8年前人们也只愿意住排屋，你再看越南现在大多数人都是选择买高层住宅。城市化进程的规律就是这样的。然后，你再去柬埔寨本地开发商开发的高层住宅售楼处里看看陆续买房的当地刚需家庭。
所以，投资一定要看本质，看事物发展的内在趋势规律。美国走过的路，中国会走过；中国走过的路，越南会走过；越南走过的路，柬埔寨会走过。
但是，并不是所有的穷国家，都会走上经济发展的康庄大道，跟人种基因文化信仰等都有关系。越南和柬埔寨过去8年已连续稳定的每年GDP增速排名全球前5，说明这个国家的经济模式产业增长已经很稳定，不是某一年度GDP突然高的偶然现象。在刚结束的2018年数据已经出来了，柬埔寨GDP增速7.3%，越南GDP增速7.03%，中国GDP增速6.3%。越南现在公认是对中国最有潜在竞争的国家，所有的低端制造业都在全面竞争，欧美超市里越南货跟中国货不相上下，包括现在的美国主导的TPP国家或者其它排除中国的联盟里，都是越南在替代中国角色。所以，越南和柬埔寨根本不是国人认知的穷落后不稳定，我们信息太闭塞了。不过换位思考也能理解，10年前欧美人还以为我们中国人扎辫子穿大褂清朝打扮呢。
中国目前已经进入稳定期，不会再像过去飞速发展。国外机会很多，但一定不是像欧美这样的成熟国家。而是越南柬埔寨这样的新兴发展国家，就像当年的亚洲四小龙一样。机会多，但是一定要专业，有能力了解真实当地市场，有能力分析选择靠谱项目，避免被坑。所以，一定要拥有专业性才能安全稳妥投资赚钱。并且除了买房，后期的专业服务和规划指导、当地资源都是很重要的。不要贪小便宜被忽悠选择不靠谱的销售因小失大。再强调一遍，国外买房，专业最重要！
最后，柬埔寨现在办当地银行卡也收紧了，刚刚收紧，之前可以用旅游签就办理，现在必须是商务签有当地工作证明，或者是拿购房合同去办理。我们这次看房团网友就是用购房协议去银行开的美元银行卡，方便以后资金往来。
最后，发个这次网友们去办银行卡的照片，纪念我们这次的跨年看房之旅。
考虑清楚，有闲钱，愿意分散国内风险，去美元资产并看好柬埔寨这些发展中初级国家长期房地产进程红利的，是个不错的选择。
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