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摘要：“奥园是去年增速最快的内房之一。”这句话在业绩会现场被数次强调。
观点地产网今天对于奥园来说颇为重要。管理层一行早早抵达香港，其上市平台奥园健康在当天登陆港交所，下午即举办2018年全年业绩发布会。
3月18日下午，中国奥园集团股份有限公司主席郭梓文携副主席兼行政总裁郭梓宁、营运总裁马军、副总裁陈嘉扬和陈志斌出席2018年全年业绩会。
“奥园是去年增速最快的内房之一。”这句话在业绩会现场被数次强调。从业绩数据来看，2018年内奥园实现了912.8亿元的销售额，同比增长1倍，完成全年目标的125%。将时间线拉长来看，2016年至2018年，年复合增长率达89%。
对于上年表现，郭梓文无疑是满意的，未到提问环节，便向外界宣布2019年销售目标定为2018年基础上增长25%。据此计算，今年奥园的销售目标为1141亿元，将正式踏进千亿阵营。
业绩快速上涨的另一面，则在于税费的上升。据了解，期内奥园的管理、营销费用以及融资成本都有一定程度的上涨，对此，管理层有自己的解释。不过对于一个要高速发展的企业来说，如何保持财务的稳定性是一个永恒的命题。
增长25%目标和3600亿货值
25%的目标是否保守？这是萦绕在不少人脑中的疑问。原因在于，2019年奥园的可售资源为1900亿元，去化率60%左右即可完成目标。签约未确认的1100亿元合约销售，也将于未来两年逐步确认。
可以从历史中觉察出一些规律，奥园定下的目标一直都以“稳”为主，郭梓宁也不止一次地提及市场不明朗等关键词。
2016年，奥园目标为170亿元，实际完成256亿元，完成度为150%；2017年，奥园目标为333亿元，实际完成455.9亿元，完成度为137%；2018年，奥园目标为730亿元，实际完成912.8亿元，完成度为125%。
期内，管理层介绍奥园销售快速增长的密钥在于30×30的发展策略。“取得好成绩的基础是与30×30的策略是分不开的。”陈嘉扬介绍，目前奥园形成了30个城市公司，每家公司贡献年销售30亿元或以上。
于2019年，奥园将执行30×40的战略。显而易见，2019年奥园进军千亿的策略，就是30个城市公司完成40亿元或以上的销售。
事实上，观点地产新媒体发现充足的土地储备对奥园的业绩形成很大的支撑。资料显示，截至2018年底，奥园拥有198个项目，分布在70个境内外的城市，土储面积达到3410万平米，权益占比为80%，总货值为3650亿元，足够未来3年左右的发展。
值得关注到的是，由于大部分项目为收并购，奥园平均土地成本为2100元/平米，约占合同销售均价20%-25%，管理层认为这在很大程度上保证了毛利和净利。
数据显示，2018年，奥园年度营业额为310.1亿元，同比增长62%；毛利为96.34亿元，同比增长88%；毛利率由2017年的26.7%升至31.1%；净利润为29.39亿元，同比增长51%。
此外，城市更新是奥园土储的重要组成部分之一。截至目前，奥园拥有16个处于不同阶段的主要的城市更新项目，规划总建筑面积有980万平米，预计可售资源有1450亿元。
“对于城市更新项目，我们在一二级联动开发之外，还可以通过一级开发或者出售部分的项目权益，直接实现利润。”
陈嘉扬披露，预计2019年将会有9个大湾区城市更新项目逐步会转为土储，甚至开盘销售，增加可售资源约660亿元。
拿地方面，郭梓宁称2019年还将通过三个途径增加土地储备。一是并购，二是部分城市更新项目转为二级开发，三是招拍挂。
陈嘉扬透露，奥园会坚持“纪律性购地”，拿合同销售的30%-40%作为预算用于增加土储。从现金流的角度看，今年的预算约占合同销售的1/3，为400亿元，将以一二线城市为主，聚焦于二线核心城市或者省会城市。
观点地产新媒体了解到，2018年奥园拿地资金约占销售的29%，共斥资268亿元新增64个项目，新增可供开发的建筑面积1568万平米，新增可售货值1640亿元。其中，收并购项目占89%，楼面地价为2418元/平米。
净利率下降和上升的税费
净利润率由2017年的10.2%降至2018年的9.5%，这是奥园业绩中不太好看的地方之一。
财务指标是在场媒体于问答环节中的聚焦点之一。“汇兑损失”是陈志斌对于净利率下降的解释。他称，2018年，奥园录得6个多亿的汇兑损失，而2017年是有正收益的，一正一反就对利润率产生了一定的影响。
“公司核心利润率保持稳定，汇兑损失是非线性的，我们通过境外再融资完成了债务置换，所以不会对公司的现金流产生大的影响。”他称，这只是一个会计上的反应。
在实现销售额快速增长的同时，大幅走高的还有奥园的管理、营销费用以及融资成本。
观点地产新媒体从公告中获悉，2018年，奥园的销售及分销开支由2017年的9.26亿元升至2018年的14.32亿元，行政成本由2017年的8亿元升至2018年的17.36亿元。
“我们2018年合约销售实现了一倍的增长，为了支撑销售的增长和扩张，相关的行政费用和营销费用同步增长，这会反映在企业的报表里面。”陈志斌解释称，费用增长与2018年的合约销售增长正相关。
话锋一转，他向在场媒体阐述，期间还存在“错配”的因素。具体为，奥园2018年反映的销售大部分是2016年和2017年上半年的，所以这不是一个同比例的反映，所以，随着2019年甚至2020年销售结转高峰的到来，销售跟费用的错配有望解决。
如果说，相关费用的增长与单个企业的发展步调有关，融资成本的提升可能是整个房地产行业在2018年遇到的共同难题。
公告中显示，2018年，奥园总付出的融资成本由2017年的2.68亿元升至2018年的4.11亿元。看似总融资成本有显著上升，但在整体融资收紧的环境下，奥园的融资成本只有轻微上涨，从2017年的7.2%升至7.4%。
观点地产新媒体了解到，期内，奥园通过境外的银团贷款和美元债融资，总共募集15亿美元，平均成本低于7%。
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