備受關注的“房地產稅”又有了新動態。
繼2019年政府工作報告中提出
“健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法”後，“房地產稅”一詞在兩會期間多次出現。作為新的稅種，房地產稅的具體徵稅範圍、徵稅對象、稅率、推出時間等細節還是未知。不過，據全國人大財政經濟委員會副主任委員烏日圖近日透露，房地產稅法由全國人大常委會預算工作委員會和財政部組織起草，目前，相關部門正在抓緊完善法律草案、重要問題的論證等方面的工作，待條件成熟時提請全國人大常委會初次審議。
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徵收範圍
追溯歷史，這已經是“房地產稅”一詞第三次出現在政府工作報告中。2014年，政府工作報告中的相關表述為“做好房地產稅、環境保護稅立法相關工作”；2018年則為“穩妥推進房地產稅立法”。在業內人士看來，今年從“穩妥”變為“穩步”的新提法或也意味著房地產稅推進時間表的逐步清晰化。
由於目前法律草案雛形未露，坊間對於房地產稅的定義、徵稅範圍和方式等解讀不盡相同。
中原地產首席分析師張大偉對《國際金融報》記者表示，房地產稅作為一個綜合性概念，即一切與房地產經濟運行過程中有直接聯繫的稅收都屬於房地產稅，包括但不侷限於：企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅等。
中信建投也在其報告中指出，房地產稅涉及房地產開發、持有和交易階段。
不過，易居房地產研究院副院長楊紅旭對《國際金融報》記者指出，在十三屆全國人大常委會立法規劃中，建設、交易環節的稅種，比如，契稅、個人所得稅等均有單獨立法項目。
“未來推出的房地產稅主要是把房地產保有環節的房產稅和城鎮土地使用稅合併成一個新稅種，取代兩個老稅種。”中國國際稅收研究會學術委員、理事汪蔚青對《國際金融報》記者表示。
不少接受《國際金融報》記者採訪的分析師認為，未來房地產稅徵稅對象將包括個人住房。
“房地產稅出臺也是為了完善房地產稅收結構。現階段保有環節，個人居住房屋免徵房產稅（上海、重慶除外）和城鎮土地使用稅。”楊紅旭補充道。
其實，有關房地產稅的鋪墊或早已開始。
比如，早在2011年，上海、重慶兩地就已作為個人住房房產稅徵收的試點。具體而言，上海徵收對象為暫行辦法施行之日起上海市居民家庭在上海新購房且屬於該居民家庭第二套及以上住房和非上海市居民家庭在上海市新購的住房，而重慶地區彼時的徵收對象則是獨棟別墅、高檔公寓，以及在重慶市無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套房（含第二套）以上的普通住房。
“上海房產稅試點辦法針對的是增量房產，某種程度上來說是限制新購入房產的熱情。而重慶的做法則是，無論買房時間，高檔住宅、獨棟別墅均在個人住房房產稅的徵收範圍內。所以，在未來房地產稅立法時，是針對存量房產還是增量房產需要進一步斟酌。” 汪蔚青表示。
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怎麼徵收
全國人大財經委副主任尹中卿在接受《21世紀經濟報道》專訪時表示，“房地產稅是一個地方稅種，地方政府應該會有很大的自主選擇權”。此前，國家財政部時任部長肖捷也曾指出，將按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。
CIC灼識諮詢執行董事趙曉馬對《國際金融報》記者表示，房地產稅“因城施策”的原因在於，全國不同區域區情不同，房地產市場的健康程度也不同，地方對於稅收的承受能力也有差別，房地產稅只能分地區逐步推進。
各地徵稅標準、稅率設定和操作細節等方面或有差異，但從整體徵收框架考慮，汪蔚青建議，房地產稅應設定最低居住面積免除額，且可對於兩套或以內用於自住的房產給予一定程度上的房地產稅豁免政策。
設置稅收優惠減免條例在此前上海與重慶徵收針對個人住宅的房產稅時也有所體現。以上海為例，上海市居民家庭在本市新購第二套及以上住房的，合併計算的家庭全部住房建築面積人均不超過60平方米（含60平方米）的，其新購的住房暫免徵收房產稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按規定計算徵收房產稅。換言之，以家庭為單位，上海市居民人均可擁有60平方米的免徵面積。
此外，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，房地產稅開徵時，建設交易環節的稅費或會裁撤，比如契稅和個稅等。
“對持有環節徵稅後，或會抑制多套房持有者的持有成本，起到一定抑制樓市投機者的作用，但這僅是一個輔助功能。”楊紅旭說。
在趙曉馬看來，站在財稅政策角度，房地產稅開徵的主要目的是基於未來存量房時代的形勢判斷，“用房地產稅替代土地出讓收入，為地方政府開闢新稅源”。
對此，恆大研究院副院長夏磊曾在其報告中解釋，當前，我國地方財政高度依賴土地出讓收入和房地產相關稅收。2016年，地方本級財政收入中，土地出讓收入佔比為28.6％，房地產相關稅收佔比為17.1％，且集中在房地產開發建設環節。但隨著我國城市化推進，新房成交佔比正不斷下降，一線城市房地產市場二手房成交佔比超50%，土地出讓收入和房地產開發建設環節稅收規模增速降低是趨勢；疊加減稅降費，地方財政壓力將進一步凸顯。
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難度在哪
因涉及經濟、法律、社會公眾利益等多方面因素，不少觀點認為，房地產稅的立法、落實過程中還面臨諸多挑戰。事實上，雖然與房產稅僅有“一字之差”，但“地”字的加入增加了房地產稅的複雜性，比如，趙曉馬對記者表示，徵收房地產稅與繳納土地出讓金之間是否存在重複問題或還有待論證。
從房地產稅制定設計方面來看，有業內人士指出，第一，在經歷從福利分房到住房市場化的變遷過程後，我國住房產權類型具有多樣性的特點，對於不同性質住房的徵稅或需區別對待。其次，住房獲取成本或存在差距，以住房套數或面積作為房地產稅起徵依據是否可達到調節收入分配的功能也是外界關注點之一。
對此，汪蔚青認為，無論房子的性質和來源，由於房地產稅考慮的是財產的存量，未來房地產稅開徵對象應是登記在個人或家庭名下的所有房產。
在推進頂層設計的基礎上，北京盈科（上海）律師事務所全球合夥人郭韌律師對《國際金融報》記者表示，“房地產稅落實執行的基礎條件之一是其他配套措施積極跟進，比如不動產登記的完善、相關財產的確權和產權保護、對各類不動產的產權歸屬的梳理、對各類房地產評估體系的健全等。”
據瞭解，就不動產信息登記方面而言，2018年6月，全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺已實現全國聯網。而國務院辦公廳近日印發的《關於壓縮不動產登記辦理時間的通知》中提出，2019年底前實現所有市縣城鎮登記數據成果的完善與匯交全覆蓋。
不過，多位業內人士坦言，介於房地產稅的複雜性，距其塵埃落地還有待時日。
同策集團首席分析師張宏偉對《國際金融報》記者表示，從研究角度來看，2019年末至2020年中將是下一輪樓市上行週期，隨後的2023年至2024年也將是一輪樓市上行週期，一般來說，房地產稅此類調控政策會選擇在此類市場上行期推行。
“再考慮到城鎮化率因素。目前，全國城鎮化率還不到60%。一般來說，城鎮化率要達到70%-80%，尤其是達到80%以後，整個市場才能正式進入存量階段。”張宏偉預測，房地產市場或會在2026年、2027年以後進入存量時代，在此之前，房地產稅落地執行的可能性或不大，但或會有一些方案儲備，做部分試點探索。
從法律角度來看，郭韌表示，一項法案從立法到落地一般還要經過幾個步驟，包括立項、建立工作班子、調查研究、形成草案框架和對房地產稅的主要問題意見、起草條文，徵求意見稿形成後可能會廣泛徵求各方意見、形成送審稿後再對送審稿進行審查等，不可能一蹴而就。
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