南京的天氣仍然寒冷，樓市溫度微微抬升！
NO.1 | 壹
“我們的優惠策略還沒有確定，只有到了開盤當天才知道！”位於鐵心橋賈西板塊的中海城南公館置業顧問充滿自信的對看房人說。
這家很多人還不太熟悉在哪個板塊的純新盤，在春節之後第一時間拿到銷許，並宣佈了限價的死亡！
是的，99%的樓盤，已經脫離限價的概念。銷許不限價，開盤有優惠，是絕大部分樓盤的賣房套路。但當這家樓盤銷許下來之時，很多人感覺這個價格賣不動。
這次中海城南公館要推出四棟樓，兩棟洋房，兩棟小高層。小高層的銷售價格為37000/㎡左右，2號樓達到37136元/平。
而洋房的價格更高，比如4號樓均價接近3.9萬/平。
這個價格，完爆去年的河西南、南站兩個板塊，讓很多投資者望而卻步。
賈西板塊是雨花區拆出來的一個新板塊，本來是老破小、髒亂差的代名詞，但在雨花臺區經過兩年的努力和投入，現在終於到了收穫的季節。現在已經有中海、龍湖兩大開發商拿地，後面還有大量的空地有待開發。但畢竟還沒有拆完，板塊在全南京的知名度也不夠高，相比同樣拆遷出來的燕子磯板塊，熱度也差了一截，現在上來就要賣三萬七八，是不是調子起高了？到底誰會買這種盤呢？
剛剛，中海城南公館搖號公示出爐：將於2月17日10時進行搖號，該盤本次首開142套房，吸引了527組（剔除9組）有效買房人報名參與，中籤率約27%。
價格這麼高，竟然還有要三四個人搖一套房，他們是不是吃飽了撐的？
NO.2 | 貳
樓市暴漲期，雞犬升天，無論是什麼樣的樓盤，都很好賣。而現在的南京樓市不鹹不淡，限價取消後，大部分樓盤的投資價值大大縮水。所以現在樓盤要想賣的好，必須抓住核心客戶：剛需！純粹買房投資的，現在都還在潛伏。
那麼中海城南公館這個高價盤，它的目標客戶在哪？吃大戶，欺剛需！
首先這個片區長期處於被忽視的弱勢板塊，西側是西善橋，東側是鐵心橋，南側是梅鋼安置區，北側被繞城高速割裂，是一個不折不扣的差板塊。但這樣一個差板塊，雨花臺區投入了大量的資金做棚改，搞拆遷，創造了天量的拆遷戶需求。這些拆遷戶，對於價格非常不敏感，反正錢真的是大風颳來的，只要產品滿意，一切都好說。
再者，大部分人都有一種思維惰性，喜歡在自己熟悉的地方買房。現在你覺得江北新區吊炸天，但對很多住在拆遷安置房的客戶群來說，讓他去核心區，人家還不去呢，就想在附近買。而中海城南公館這個盤相對周邊來說，在龍湖上市之前完全沒有競爭對手。
隔壁的賈西新苑
我今天參觀了中海的樣板房，對於周邊老破小居民來說，非常具有吸引力。實際上產品真的很牛嗎？不見得，但在這個區域就是鶴立雞群。這個盤不需要仙林的投資客過來，吃吃附近的拆遷戶就夠了。
這就是成熟老破小板塊的房價悖論，你明明看著好像沒啥利好，周邊破敗不堪，外地投資客捏著鼻子也不願意碰，但往往這種盤賣的還不差。這種板塊城南兩橋板塊有，城東也有，城北也有，住了很久的土著趨之若鶩，外地投資客繞道而行。
賈西板塊確實有一定潛力，但肯定不如河西南，也不如南站板塊，但問題是河西南馬上限價盤清盤，南站也幾乎沒有供應了。現在如果要對比，只能拿河西南和南站的二手房對比了。
所以樓盤好不好不重要，重要的是競爭對手沒了！
尤其在2019年，有關部門考慮到地王的生存環境惡劣，立馬收縮了土地供應，讓競品越來越少。而賈西板塊，也只有中海和龍湖兩家盤在售。雖然龍湖的地價比中海降低了3000多一平，但龍湖的售價會不會比中海低3000？不可能。兩家開發商非常容易形成聯合壟斷，有好處大家商量的辦，想讓他們打價格戰太難。如果去年這個板塊推出5塊以上的地，那開發商肯定慌了，可惜有關部門是不會輕易讓你佔到便宜的。
NO.3 | 叄
中海城南公館這個盤，價格確實高，但不一定難賣。吃定拆遷戶、吃定地緣客戶，是它的優勢。
不是所有的高價樓盤，都會有人買單，尤其自住屬性偏弱的高價投資品，沒有大戶買單，只能吊凱子了。
比如世茂天譽這個盤，是非常典型的一個樓盤：
公寓賣了3個月，近800套房只成交了40套，認購也只有15套，成交率只有3.87%，幾乎是南京賣的最差的一個樓盤。那麼同樣是高價盤，中海城南公館還有人搶，而這個樓盤卻幾乎賣不動呢？答案是：找不到客戶。
一個樓盤在做“人設”之前，一定要把握好自己的定位。
比如：
屌絲上車盤：比如江寧濱江的樓盤，祿口的低價盤，雖然距離比較遠，但畢竟價格低，能給財富有限的年輕人一個上車的機會，仍然賣的很好。
一般改善盤：價格中等偏上，具備一定的買點，比如地段優越、學區不錯、交通便利、資源豐富、環境突出，總有那麼幾個特點能讓買房人買單。
地緣客戶盤：各方面不一定強，但鶴立雞群，一旦有人改善，會帶動周邊親戚朋友一起殺入。本來大家一起住老破小的，現在突然他表弟買了品牌商品房，親戚朋友間暗暗的較勁就開始了。這一較勁不要緊，房子就賣完了。
豪宅：價格最高。但由於品牌突出，居住體驗良好，仍然不乏有人買單，尤其貼上了豪宅標籤，對需要逼格加持的這部分人群有強烈的暗示作用。畢竟這個社會患有“圈層焦慮症”的人群並不少見。
而世茂天譽這個樓盤，樣樣不沾！
剛需客戶群：這麼大的戶型，這麼高的總價，買不起！
拆遷改善群：河西這麼多好盤不買，去買大平層公寓？
一般改善群：有學區嗎？
終極改善群：有錢就圖個舒適，這個盤與豪宅唯二的共同點就是：大、貴！
這個盤無解，不是為了黑而黑，確實犯愁。對，我替這家盤犯愁！
間歇性釣凱子吧。
NO.4 | 肆
而吃不大戶的普通樓盤，現在能做的就是吃剛需。無論樓市好還是差，對於想買房自住的人來說，該買還是買，他們對於大幅度降價已經死心了，這個市場，在欺負剛需！
當個別開發商要降價的時候，有些地方政府不讓降，強迫開發商恢復原價！
當“房住不炒”深入人心，房價下行趨勢業已形成，“穩房價”“穩預期”成為新的關鍵詞。
而就在今年，樓市利好又吹來暖風：
根據南京最新二手交易政策，從即日起，人們在出售不滿兩年的住宅時，三大附加稅費已減半徵收。
換句話說，增值稅及附加由過去的5.6%減為5.3%，優惠了0.3%；而在非住宅交易環節，除了這三項稅種外，印花稅（總房款的0.05%，買賣雙方均須繳納）也減半徵收了。
土地側適當減少供應，政策側不斷暖風托起，2019年的房地產市場愈發油膩，但對於買房人卻別無選擇。
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