對於剛需來說，真的很難！
NO.1 | 壹
最近看房，我發現至少6成的買房人都在問一個問題：200萬在南京還能買房嗎？250萬如果還想挑挑，該選什麼板塊呢？
首先看200萬級別，首付至少要60萬，這基本上中等地級市大學畢業生能夠支撐的首付中等水平，看起來不算高，但實際上很多畢業1-2年的年輕人，很難達到這個水準。
看首付，60萬的首付費，大部分由六個錢包來湊，家庭殷實的問題不大，家庭普通的夠一夠，借一下，或許也能解決。沒有六個錢包的，基本就是乾瞪眼，畢竟起薪就能達到30萬的畢業生，數量很少。
即便60萬湊齊，200萬的房子還是要貸款140萬，單月還款七八千，也是一個不小的開支，並不是所有人都能負擔！
但即便這樣，200萬級別的房子，尤其是商品房新房，已經基本絕跡了！
除了六合溧水高淳，主城區200萬能摸一下的，還剩幾個板塊！
第一：江北邊緣板塊的部分樓盤，比如力標贊城、中交錦蘭薈、橋北的附近的一些樓盤；
第二：已經降價的淳化板塊。這個板塊兩年前賣兩萬三精裝，89平正好能摸到200萬，經過最近一年的震盪回調，很多人1.9萬就能買到了。我認為1.9萬的單價，基本到底，還想再降，很難了。有些人提出那地方配套不行、地鐵不通，不能買。關鍵啥都有了，還賣這個價嗎？
第三：祿口板塊。實話實說，祿口的距離稍微遠了點，雖然規劃不錯，但如果價格賣到1.6甚至一萬七八以上，也不便宜了。今年會有一些盤出來。
其他的，都是零星供應，距離很遠，這對年輕剛需上班來說，是一個考驗。
當然，繞城附近不少保障房、老破小，200萬的二手房還有不少選擇，只是很難捕獲年輕人的青睞了。
NO.2 | 貳
所以，被逼無奈，從2017年到現在，南京的上車門檻，由200萬提升到250萬了。200萬很難選擇，但250萬，已經有一定選擇了。但這個選擇的本質，其實就是你能接受什麼缺點的房子？
今天我在踩盤的時候，看到銷售處把王石抬出來了：任何一套房子都沒有十全十美，有70分以上的就可以拿下，價格與配置是匹配的，如果一套房子什麼配套都有，那麼它最大的缺點就是——貴！
如果在2017年-2018年期間，王石的這句話說的不對，因為有限價房，大家憑運氣搶房，買房不看眼光，就看誰運氣好。但時間進入2019年，限價房基本不存在了。大部分房子都不會太好賣，首開能做到7成的就非常不錯了。這時候你會發現，所有房子都有缺點，沒有一套房子是完美的。所以250萬級別的選擇，是最糾結的。
燕子磯、青龍地鐵小鎮、青龍山、板橋、江浦、橋北，每個板塊都能摳出不少250萬級別的樓盤，但個性鮮明，優劣勢十分明顯。
在這些板塊中，燕子磯板塊的房源選擇不少，但精裝價格都在往3萬逼近。燕子磯的優勢非常明顯：
區位好：就在主城以內，距離新街口比河西南還近，主城外溢人口較多。
配套好：3條地鐵，河西南水平，商業規劃可能比河西還要好一些。
但燕子磯也有一些問題令人糾結，比如對曉莊附小，不少業主並不太滿意。雖然拉小分校也好，南外分校也好，都是掛牌而已，跟曉莊分校區別能有多大？其實沒有差別。但就是沒名頭不夠響。
還有歷史的化工廠問題，其實問題已經解決，還是有些人耿耿於懷。
整體而言，燕子磯在250萬上車板塊中，還是算不錯的。
板橋：板橋相比燕子磯而言，最大的問題是：沒有地鐵。或者沒有穿過整個板塊的地鐵。現在板塊唯一在售的樓盤是石林雲城。
板橋的優勢是距離河西南很近，如果魚嘴建好，那板橋也會雞前昇天，沾沾光。但河西的配套，不管是7號線還是2號線乃至9號線，都窩在河西南不出來了，刻意跟板橋劃清界限。河西南二手五萬，板橋兩萬五，相差一倍。
所以對於石林雲城而言，只要操盤得當，問題不大。價差太大了，對於很多在河西工作的剛需而言，河西高價二手房基本接不動，要麼沿著5橋去江北，要麼往南開十分鐘到板橋。一個樓盤，不要期待吃定全城，只要吃一小部分人就可以了。
當然，石林雲城的戶型設計有所缺憾，亮點是有個琅小小學分校。這種掛名分校說沒用沒用，說有用也有用。有一所名校分校，對業主的心理還是有影響的。
NO.3 | 叄
供應大戶，在雙青龍板塊！
青龍山的定位是什麼？我覺得非常明確。就是做南京人口導入的一個突破口，這個突破口江北就在江浦一帶，江南就在青龍山區域。
青龍山最大的優勢就是距離近，南部新城-江寧的產業發達，很多買房人別無選擇。南站房慌，賈西地鐵口已被拆遷戶佔領，江寧新盤推到上秦淮，總價都是大幾百萬疊墅產品，普通人根本夠不著。百家湖沒房，九龍湖沒房，大學城也沒房，咋辦？只能去青龍山了。
今天有個粉絲跟我聊這個問題，說她看了青龍山金茂悅，對產品很喜歡，戶型、裝修都很滿意，真就打算買了。但一打聽周圍有公墓，不遠處還有殯儀館。聽到這個消息家裡父母堅決反對，不讓買了。對此也可以理解，有些人就忌諱這個，有的還抱怨現在沒地鐵。但如果沒有公墓，配了地鐵，加上已有的琅琊路小學，兩萬五還能買到嗎？恐怕很難。
青龍山有一點不錯，選擇多。融僑、中南、金茂、朗詩、深業……總有那麼一款能馬馬虎虎讓人滿意吧。
地鐵小鎮最近去化也比較快。有地鐵，有個掛名的南外分校，這兩點就決定了這個盤不算難賣。尤其整個城東地區，沒有有效供應。仙林基本沒房了，城東想買房，第一能想到的就在地鐵小鎮，或者麒麟也有幾個盤。
地鐵小鎮也不完美，有人抱怨太遠、太荒，也有人提出這個區域行政上屬於江寧區，斷頭路很多，如果劃到棲霞就完美了。
可惜沒有如果，如果真的劃到棲霞，可能要超三萬了。一分錢一分貨！
2019年，整個城東的供應，可能就看地鐵小鎮了。年前高科拿下的地塊樓面地價已經超過一萬七，我覺得風險不大了。
NO.4 | 肆
江北也有一些2.5萬-2.8萬的樓盤，相比而言去化並不是很快。
比如江山匯，旁邊的力標贊城兩萬都沒賣完，即便江山匯精裝，品質稍強一點，性價比還是一般。但雨山路的保利雲熙賣的還不錯，後面的中海原山只要定價別太離譜，應該也不愁賣。
橋北和高新區之間的弘陽某盤，品質還可以，但賣到兩萬七八純改善，只能附近的人來接盤了。在這個區域做改善盤有一個致命問題，即橋北業主對板塊的忠誠度較低，如果有錢了，第一想到的是逃離這個板塊，或者換一個大一點的面積，而不是追求板塊內的所謂豪宅。
70分，是南京絕大部分樓盤的分數，有的也就五六十分，只有個別超過80分。其實這才是正常的樓市，一分錢一分貨，想買好的配套，對不起要多花錢。如果想省錢，那麼忍受沒有地鐵，要麼接受各種歷史不利因素，就看你在乎什麼了！
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