年后回来上班，同事们说到家乡的变化，往年都离不开这些话题：朋友又去相亲了，老家又多了楼盘……
但是今年，好几位同事不约而同都说，家乡新开了个商业中心，叫吾悦广场。
一石激起千层浪，没想到大家都说：“哈？我家也新开了一个吾悦广场。”于是我决定：盘它
01
了解吾悦，是从小伙伴的吐槽开始的
说来不怕你笑话，我居然以这样听吐槽的方式认识吾悦。
来自张家港的同事反映说，吾悦的物业差劲的嘞，能把人气死，而且房屋质量也不行。
听完同事的diss，我又去深扒了一下吾悦的差评：
2018年8月下旬，海口新城吾悦广场南侧第吾大道“脏乱差”，被罚款。
而之前，吾悦物业在张家港也是受到顾客的投诉。
好像说在各个地方整体的管理能力都不咋地
这时候另外一个同事说，吾悦广场是三四线城市的打卡圣地，因为每个城市每家吾悦都不一样。
南京鼓楼吾悦广场：主题街区“民国1927”
▲ 南京鼓楼吾悦广场
致力成为南京首家网红购物中心
如果提前不跟我说，我一定会把这里错认为是南京历史展览馆。从布景光线到字体勾勒，都透露这南京民国时期的元素。
还有长春吾悦广场，打造汽车主题街区
是我很喜欢的工业风，带着老电影的感觉，从打光到喷绘，这种氛围呼之欲出，能让顾客在这个环境中感受到老长春的魅力。
还有常州吾悦广场的水墨江南风格、成都吾悦广场的熊猫动漫IP……
我承认我有点肤浅只看脸，看到这里居然觉得吾悦广场似乎没有那么差。
另外对于这样的商场，举办的活动都很接地气
淮南吾悦广场的夜色光影派对
义乌吾悦广场豪华游艇观展
如皋吾悦广场钢琴跑道
不得不说，这些形式和切入点，县城里的百姓们不得不喜欢啊，所以在另外一个维度来看，吾悦广场一开业，半个县城的人都去了，跟朝圣一样
看图说话：也没啥大事儿，吾悦广场今日开业。场面似曾相识：“锣鼓喧天！鞭炮齐鸣！yin山yin海！”
02
所以当我们仔细去找的时候你会发现，吾悦就是按照这个模式，似乎在县城里遍地开花了
你猜它到底在哪些城市开业，开了多少家？
▲ 图片+数据来自新城控股官网
我惊呆了：
截至2019年1月10日，新城控股集团在全国
80个大中城市共布局96座吾悦广场，其中已开业吾悦广场达42座，2018年全年实现租金及管理费收入21.16亿元。从地图上可以清晰看到，长三角分布最密集，其次是珠三角和中西部热点城市。尤其是近两年扎堆开业势如破竹。
我又留意了一下地址，发现一个现象—80%以上都选址在三四线城市+县城和一二线城市的郊区。
也就是说，暗搓搓地，吾悦广场已经占领三四线城市的高地了
你可能想象不到吾悦这么受欢迎
哪怕有维权，有负面新闻的存在，依然挡不住吾悦销售的火爆。
这么说吧，开一家火一家。
这是南京建邺吾悦广场认筹现场，人头攒动。
同事跟我说，他们老家的吾悦广场商铺卖到4万的单价都不是问题，就是有人争着抢着要买。
这是高邮市2018年10月份商铺成交排行
很多网友说，感觉住在某某小区就是比别人要高级；
也有网友说，我打车说去某某小区，司机都给我正常打表了呢
红红火火铺天盖地的我也是笑了
在有些二三四线城市，买房其实是圈层消费，就是当一个人买了某某小区的房子，他的朋友、邻居、七大姑八大姨也会暗搓搓跟着一起买。
而这样的产品在当地确实是最贵最好的，某种程度也是独一无二的。自然会选择买在这里。
淮南新城吾悦广场开业当天，客流量达到33万
吾悦神奇的地方在于，盘活当地的商业，也能拉起一批住宅热潮。而这两方面是缺一不可相互助力的。
这是桐乡新城吾悦广场的视频截图：
不是所有住宅都能6连冠，未开先火热销28亿，标语喊得确实威武雄壮
03
吾悦背后是谁在下一盘大旗
原来吾悦的背后，是新城控股集团，它是新城旗下的城市综合体项目品牌。
新城在布局吾悦这步棋的时候，是这么走的：新城商业，双轮驱动下的战略雄心
随着新型城镇化的持续推进，新城控股集团加大了城市综合体项目的收储和开发，开启了
住宅地产+商业地产双核驱动的战略模式。新城扬言要在2020年，开店数量达到100个，年租金收益达到100亿。（而龙湖地产2020年的租金收入目标是60亿，远洋是40亿。）
凭什么新城有这样的底气？
2012年新城的商业品牌“吾悦”从诞生开始，就贼机灵看准了赛道和机会点：
知道人们看惯了千篇一律的万达；在万达还在拓展一二线城市的时候，果断调转船头渗透进万达忽略的三四线，在这片有购买力+购买氛围的市场空白，铆足了劲。
不是单纯的降维打法，更不是粗暴的山寨套路。虽然选址下沉，但是内里配套并不差。
与其说吾悦是迷你版的万达，不如说吾悦在自己的赛道上走的好嗨哟。
真正意义上的小镇，到底需要什么样的商业
我曾经也特别困惑这个问题，或者很多时候我认为，万达广场应该会在县城里所向披靡。但是当我真的走访之后发现，或许有几个认知偏差
1、万达广场的体量过大，县城人口不一定吃得消
2、万达的气质和品牌太老，县城住户不一定喜欢
3、也是我认为蛮重要的，万达的业态定位，和真正的四线小县城不一定匹配
三四线城市的购买力，一直是被低估的。三四线的购买氛围，也是极具圈层化的。
这次过年我发现家乡二线城市和探亲三四线城市的亲戚朋友，都比我有钱
要么是在体制内做公务员、银行这种，要么是自己做点小生意。收入不说多么客观，起码每月过万有余，平时消费可控，这样还能存下一部分钱。
而他们需要的业态，我观察了一下
他们需要小孩子玩和早教的地方，不是多在乎小孩，而是他们可以腾出手自己去玩；
他们需要健身运动的地方，可以不太在乎品牌，但在乎拍照发朋友圈；
他们可能不太需要肯德基麦当劳但是却很喜欢必胜客星巴克；
餐厅要有本土特色，不过脑的川菜港式可能会没人光顾……
等等这些的敏感点，意味着某种程度上四线县城的商业是没办法绝对的标准化复制的。
而这正是吾悦找准的自己的定位
主打“有情怀、不复制、具规模”旗号，我们前面都看到了：特色城市主题+多样高粘性活动
这样，吾悦广场和其他城市综合体，以及吾悦广场之间，差异化就出来了。
“一朝吾悦开，声躁整座城。”
吾悦广场的强大运营：接地气+脑子活+花样多
网红打卡圣地，在朋友圈走了半圈，体验营销、口碑传播就已经成了一半。
强势的运营能力，能够谈成足够好的品牌，招商能力一流；
当自带流量的品牌入驻后，又会给吾悦天然带来曝光，这是双方相得益彰共赢的良性生意。
都会有哪些品牌呢？
以江苏省南通启东吾悦广场为例
麦当劳+星巴克+海底捞+屈臣氏…似乎都成了标配。
除了文化IP打造和商业运营，团队方面，新城这些年，挖来不少一线房企的明星骨干，为团队注入精英血液；
资金方面，2016年新城还尝试了创新的轻资产模式，管理输出以及类REITs项目，开拓新的融资渠道。
吾悦背后的这盘大旗，早就运筹帷幄。
04
最后还是和大家说下，吾悦广场，到底给新城带来了什么，我画了图表跟大家呈现，最糙最土的那种：
新城这三年有这么漂亮傲人的成绩，真的可以说，吾悦功不可没。
我查了下，吾悦的物业是新城自带的物业新城悦物业 ，确实已经在2018年年底上市了。
吾悦就像一把新城的利刃，在如今尚且混沌的行情中披荆斩棘，势如破竹，稳稳扎在三四线城市又肥沃又空白的商业土地上。
都说房地产已经走入了下半场，都说房地产要凉凉，其实我们回头看吾悦的切入点，其实是所有人都知道的方向，去三四线城市开商业，而且这个套路这多么开发商这十年来已经千百回的试验过了
所以在不少房企的眼中，这一块应该是红海，或者这一块没什么意思，或者这一块利润不大，或者……
也正是因为这样那样的或者，就连试一次的机会也没有给过自己。但是其实市场就是这样，真正的看到和看穿有着本质区别，而从看穿到试着去做，中间又有多少人放弃了
正如很多人问我到底怎么做好一个公众号一样，我说其实你只要保持日更原创，你就打败了市面上90%的账号了。大家听听都会点点头，但是落到自己身上就又因为各种不可抗力放弃了
很多时候就是这样，说起来道理大家都懂，但是就是没人愿意去做，庆幸的是新城做了下来
江山是怎么弄下来的，从来不是指点下来的，都是一个个打下来的
05
这两天，有个做记者的闺蜜问我：
“你们自媒体啊，最近都一窝蜂都去写县城题材，看来看去都大差不差，你们下一篇写什么？”
我回答：“我们就斗胆写一下吾悦广场吧。”
她愣了2秒钟
“咦…哦，我家也开了一个吾悦广场。
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