一）週轉流
有一個流派，被稱為“鳳姐變冰冰”。
其核心的思想，是裝修再出售。
手法是，你先在市場上找一套最破最破，但是骨架框子還不錯的房子。
好比逃難潮中找一個黑炭泥面的黃丫頭，但仔細一看，還算是個美人胚子。
然後你教她琴棋書畫，等到太平年份，丫鬟賣個好價錢。
我們一直驚訝不能理解的一件事，“怎麼會有人把家搞得像狗窩一樣的”。
一套房子要出售，最重要的是什麼：“品相，品相，品相”。
但是偏偏就有人把屋子弄得象狗窩一樣，而且狗窩都不收拾一下，就直接這麼出售。
於是怎樣，於是你只能賣一個很低的價格。
“鳳姐變冰冰”這個流派，有以下幾個步驟：
1）找一套最破最破的房子。最好是因為破，導致折價的房子。
因為你反正要敲到“原始社會”然後再重新裝修，那麼那些本身裝修得不好不壞的房子，才是最為尷尬的。
你乾脆就買最破的，反正我都要敲掉的，你幫我把“買入價”降下來。
2）進行裝修
很多人有一個誤解。認為“裝修”可以給房子帶來附加值。
這種說法是絕對錯誤的。精裝修房是要絕對迴避的，譬如臭名昭著的仁恆。
如果你買二套溫州土老闆的房子，你有可能被裡面“金碧輝煌”的底色嚇倒。這種純皇鎏金的風格，還有黑胡桃木的傢俱，非常地耗錢。動輒幾十萬。
而這樣的“高檔”裝修，在真正的Re-Sale市場，並不能賣出價錢。裝修投資，絕不是材料越高檔越貴越好。
職業炒家所做的裝修，是一種被稱為“專為出售所做的裝修”。
這種裝修很怪，很怪異，內行幾乎一眼就看得出來。啊，原來對面也是同行，哈。
“專為出售所做的裝修”有一些基本元素：
- a) 通常是極簡風格，或者北歐Cybertech風格。因為相對於繁複法歐，極簡無疑省錢。
- b) 用料並不高檔。但足以吸引眼球。
你花200,000元買一個GROHE的花灑，並不能使你的房子升值。
相反，500元買一個可以360°向上噴水（洗臉）的水龍頭。則非常地有逼格。
- c) 材料質量不重要，關鍵是要新
這裡面一個訣竅：大規模地使用玻璃，塑料面。
真正有經驗的裝修師傅都知道，玻璃做的樣板房，看上去晶瑩剔透，美豔不可方物。
可是時間久了，玻璃表面會氧化。最終所有的玻璃都會鈍化，而變得象老光鏡一樣混糊糊地非常難看。
可是，全新的玻璃，廚房塑料面板，在短時間內能給人非常大的視覺衝擊。形成一種“很新很新很新---全新”的概念，從而極大託高售價。
- d) 燈光一定要亮，超亮。絕不能有一種暮氣沉沉的感覺。暗=舊
總體而言，這樣一種裝修風格，是完全圍繞“為賣而裝修”的。
如果你是自住，一定不會這樣裝修。會選一些更經久耐用但看上去很土的材質。
本篇不是談裝修的，就不展開了。
3）第三步，轉手出售。
二）贏利的基礎
週轉流為什麼可以賺錢。“鳳姐變冰冰”贏利的基礎是什麼。
其基礎，來自於房地產估值模式不同。
買入年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
房屋價值
75
115
131
150
175
200
可見，如果我買入的第二年就拋售的話，那利潤率是115÷75=153%
而此後第三，第四年出售的話，131÷115=115%
也就是第一年有近50%的毛利，此後每一年就只有15%
為什麼會這樣呢。因為炒家的利潤，其實分為二個部分。
1）資產性收益。手中所有的“庫存”跟隨大勢上漲。這個速度大約是每年15%
2）交易性收益。
因為人的運作，發現筍盤或者解藥藥單之類的，獲得50%增值。筍盤是什麼，筍盤就是你以75W的價格，買到了價值100W的房子。
但是這樣的收入，是一次性的。僅在第一年存在。
此後每年還是15%的大盤平均速度。
“鳳姐變冰冰”的流派思路，就是停駐於“第一年”。
既然第一年有50%收益，以後每年15%，那我永遠第一年好了。
75買進，115賣出。
再75買進，115賣出。
一套房子拿到手~~裝修。從很破很破，變到身光頸靚。
然後你就賣出，拿到+50%的贏利，再投入下一筆交易。
循環往復，贏利豈不是更高？
三）生存的土壤
“週轉流”能不能活下去。未來這個流派是會壯大，還是消亡。
答案是壯大。
這塊土壤很肥沃，耕之不盡。
我們必須注意到，“90後”和70後是完全不同的二種人群群體。
當我們這些苦憋的70後存在於市場，當2000年我剛剛踏入這行時，裝修是完全賣不出價錢的。
上海人的意見很明確，很務實。無論你什麼樣的裝修，哪怕你40W房子再扔20W豪裝上去，你還是隻能賣40W價錢。
裝修不能賣價，裝修只能白送。“裝修房=毛坯房價格”。我還不喜歡你的裝修風格呢，缺什麼我自己改。
但是到了80後，到了2005~2010年的房地產市場。事情已經明顯發生了變化。
裝修是可以賣錢的。市場承認裝修的增值。
裝修與毛坯之間，出現和明顯的差價。幾乎可以覆蓋裝修款八成。
到了90後的年代，到了2011~2015年的（上海）房地產市場，事情更發生了進一步的變化。
在這個90後為主要買家的時代中。裝修是可以賣錢的，裝修甚至可以賣出溢價，只要你裝得有品味。對準了“目標客戶”的口味。
裝修-毛坯的差價=2倍裝修款。
時代為什麼會如此變遷呢。因為70後和90後，是完全不同的二個時代二個背景的人。
70後都是苦哈哈。如果裝修花了25W，你收我20W我都不願意。俺還想著自己跑跑建材市場，說不定能更省錢呢。
70後能吃苦，能用勞力來換取金錢。艱苦樸素。
而90後不同。90後從小生長在蜜糖之中，既沒有經歷過匱乏，也不能承受痛苦。
裝修是一件極其“痛苦”的事情。哪怕非常優勝的老鳥，連續跑二個月建材市場，也會黑瘦一圈。更不提裝修中各種心力消耗，各種破事。
而90後不能吃苦。他們不能跑建材市場。
相對來說，90後沒有經歷過匱乏。他們不知道“節儉”二個字代表的含義。如果有人花20W裝修得現代摩登，再按照60W的差價賣給他們。他們會覺得“合理的附加值”，並願意為此付費。
我無意譴責90後，我只想說一個事實，“通常一個王朝經歷十幾代墮落化，2010後，2030後，2050後，2xxx後”，整個國家也就完了。
綜上所述，承平日久。90後的“享樂化”是一件不可阻擋的趨勢。
也就是說，有越來越多的人，哪怕稍微收拾就能賣貴一點。“鳳姐”也會折價出售。
哪怕明知道你裝修成本沒多少錢，“冰冰”也會有人高價接盤。因為他們就是懶得動。
四）週轉
週轉流”講的是週轉。
高週轉率，如果四個月一次，甚至三個月一次，每次+50%的利潤。則一年下來利潤更為客觀，賺得更多。
這就是深圳著名id“業餘套利”講的創業故事。
但我們要說的是，他是在撒謊！
“週轉流”只有理論上的價值，但是在現實生活中是不可行的。
為什麼要單獨挑“週轉流”來作為一個流派。是說這種快速換手的模式，在其他歲月可行。可作為備用。
但是在2017年，卻是不可能的。
為什麼，還是因為交易成本太高。
交易成本實在太太高了！這使得任何的“短炒”都不可能。或者是，可以短炒，但利潤都被政府拿走，為國家打工。
交易成本有多高，按照現行法律，大約是在20%左右。
有人問，為什麼這麼高。按照國家明文法律，不就是營業稅，所得稅，沒有多少麼。而且還有很多
惠民的政策豁免。這種人多半是無恥的學院派，完全聽不到民間疾苦的。
其一，你看文獻不仔細。更不知實戰之中的痛苦。
- 如果快速換手的話，營業稅5.65%是逃不掉的。
- 買入方3%的契稅也是逃不掉的。如果你炒小戶型，則人力成本無法攤薄。
- 個人所得稅2%，當你成為了一個“流派”，那你手裡房子必然足夠多。這筆錢也是逃不掉的。所謂“唯一”，是窮人散戶的想法。
以上三項累計，明的稅費成本是10%+1%中介費。
其二，真正干擾“高週轉率”的，是“買賣時的壓價”。
對於這件事，不是職業炒家，根本無法體會。
很多人炒股票炒昏頭了。編起了房產故事，直接把股市經驗拿過來吹牛。改頭換姓就冒充樓神。
而房產交易，和股票有很大不同。
股票散戶是50000元的數量級，樓市散戶是500W元的數量級。完全二個世界。
股票你拋售1000股，你按照大屏幕上的“買一”價格，對著電腦敲就可以了。上下不會超過一二分錢。
而房產不同。如果你想拋售房產，明天你找個買家試試？
房產交易，是一個漫長的過程。這是任何一本入門教科書說的。
如果你想快速交易，你就在門口掛一個“For Sale”的牌子。但這時候你的房子就不能按原價賣了。
按照美國的經驗，如果你房子想“迅速”出售（一個月內），那價格是多少呢。通常是八折起，向下起。
而在中國，因為限購限貸二手房交易困難，這個數字更誇張。更低。
目前堪稱“人類有史以來交易最困難”時期。市場流動性接近枯竭。
每年的二手房成交價中位數是220W元。這意味著什麼，意味著80%的交易是老公房。
也就是說，只有老公房還是唯一交易流暢，能以接近不折價的速度（輕微折價95%），在短時期內拋掉。
而120平米以上的板樓，次新房，幾乎完全被冰凍。每年每小區的換手率不足2%
按照“業餘套利”吹牛的模型。他每年要交易30~35套。這麼高的換手頻率，他唯一的可能性，是交易老公房。
但是，蚊子肉太小。這又限制了他的總獲利。
更何況，如果你詳細看他的複述記錄的話，破綻更多。
一個人交易3套房子，是有可能真實的。交易34套，絕對不真實。
吹牛是個系統工程。
當一個工廠，吹噓他的營業額增長十倍，各項財務數據加上一個0.
但是，如果你深入細想一步。吞吐量增加十倍，僅僅門口運貨的卡車，就會造成徹底的交通堵塞。一個廠門甚至都來不及卸貨。
炒樓的故事同理。
如果你把3套交易吹噓成34套的話，會產生許多額外的問題。交通堵塞和廠門卸貨。
地球上任何事物都不是“線性增長”的。業務量增長十倍，會發生許多新的瓶頸，新的業務模式，甚至組織架構重組。
在內行人眼裡，一看就知道破綻實在太多了。你根本就不知道一年“交易34套”是怎樣的業務模型。
就像窮人幻想富人每天吃200個饅頭。
五）後門
或許還會有一些人問，能否有一些旁門左道的方法，能規避節省掉交易成本。而使得“高週轉率”可行。譬如；
1）公證
這是華南地區常見的行為。即上家不過戶，僅僅做全權委託公證。
二個月裝修，四個月週轉。在四個月時間內，飛快地找到下家，直接節省了一次稅費成本。
相信吹牛黨“業餘套利”等，也會以這理由辯解吧。
且不說整個流程中存在的道德風險，上家的人品以及交易流程控制。僅僅以這個模式而言，也是不可行的。
因為你“削弱”了你的客戶受眾面。
“公證”是可以做，但你的受眾就少了。一些最老牌，最守舊的人，就不願意和你交易。
從某些意義上講，你這就變成了“小藥單”。產權有輕微瑕疵的單子。
藥單的結果，不僅僅是受眾更少。而且剩下來的買家，也會要求更高的回報率。這會分走你的利潤。
因為“小藥單”而導致的壓價損失，甚至會超過8%，超過你所節省的稅費。而變得毫無意義。
2）企業產權
用公司的名義購買。同理，嚴重削弱了目標受眾群體。
3）一手房更名
同理，削弱了受眾面。
六）結語
利潤 = (賣出價-買入價) * 面積 * 週轉率
我們都知道“週轉率”的重要性。可是在我們整個研究樹中，對週轉率的展開並不多，甚至默認他為1。
理論的背後，則是冰冷的事實。因為“稅費和限購”，交易成本實在太高。以至於任何增加週轉率的行徑都不可行。還不如拿住死捂。
環境決定物種。或許環境變化之後，此流派可以復甦。
但就目前而論，提高週轉率的努力不存在。
漲勢才有週轉流的空間
yevon_ou
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