2018年，樓市一片哀嚎，萬科的一句“活下去”，喊得撕心裂肺，碧桂園“降價退房”事件，業主砸的“義憤填膺”。這幾齣大戲輪番上演，似乎讓人們有點開始懷疑，難道房地產牛市真的要結束了？
首先我們來看下房地產的現狀。
現狀1:“剛需”購買力不足
2008年樓市也開啟了一輪牛市，房價漲勢很兇，但是尚處於迎來“第三波嬰兒潮”（1986-1990年出生的人群）紅利的早期，那時候國民的儲蓄率還很高，2015年的政策刺激，正是為了激活這部分的消費能力，所以一旦刺激就出現報復性反彈。
這次的樓市回調 ，卻讓人嗅到了不一樣的味道。能購買的人群，幾乎都在2016-2017年上車，剩下沒有上車的，購買力卻無法匹配當前的樓市，同時隨著經濟增長壓力，“購買力的回血能力”被削弱，下一個“房地產牛市”，需要等待的時間更長，刺激力度要更大。
現狀2：債務去槓桿降低了房企“造血能力”
2015年的刺激政策，使得樓市融資能力急速提升，他們能夠通過發行成本極低的“企業債”來獲取資金。5%左右，甚至有些企業可以達到3%，這簡直就是白送錢，而那一波房價的飆升，確實也不負眾望。
房地產商的打算是“借新債還舊債”，不過隨著2018年貨幣正確趨嚴，很多企業債被終止發行，企業資金壓力巨大，所以萬科才會跳出來高喊“活下去”。2017年樓市火熱的時候，我們見識過很多開發商“捂盤”神操作，到期的債務還不上，手裡的房子就會從資產變成負債，所以只能一方面拼命壓低成本，一方面降價銷售。
現狀3：精準降準拯救實體經濟
通過降準來增強市場流動性，從而提升經濟動力。
雖然說是向實體經濟定向降準，但是也能從一個方面緩和樓市緊張的資金面。一是用來支撐利潤地位的中小企業，避免工人下崗，另一方面，就是為了填補樓市即將到期的“舊債”。
從理論上講，金錢會自發地流向利潤高的地方，即使計劃一開始並不是這樣。實體經濟利潤低下，擴大生產並不能帶來更多利潤，手裡拿著這麼多錢，人們會習慣性的往印象中利潤率高的地方投，那就是房地產無疑了（人們對股市信心不足）。
從實際來講，2015年的房企的企業債逐漸到期，很多房企因為還不了債而降價銷售，我預計，如果不降準，不放新債來填舊債的坑，房企真的可能會通過大幅降價的方式賣出手裡的房子來套現，那時候真的可能會出現腰斬的房子了，所以這個1.5萬億的紅包是又一次“妥協”。
從這個角度來看，大家是不是覺得萬科的那聲“活下去”更像是鬱亮自導自演的一出“苦肉計”呢？
建議：上車前請睜大眼睛
對於還沒有上車的小夥伴來說，明年要不要上車呢？每個人的情況不一樣，很難判斷。
我的建議是：睜大眼睛不要被房地產商騙了。
1.小房企，特別是2015年快速膨脹的小房企，風險極大，對這種樓盤要謹慎。因為其風控和管理能力很可能導致其資金情況比實際的要更難看。一方面在資金緊張的情況下，小房企的房屋質量會變差，另一方面不排除小老闆卷錢跑路的可能。
2.對於沒有上車的人來說，房票和現金流是最大的優勢，在想上車的時候，一定要做好風險管理，量力而行，不要讓自己的槓桿太高。不要上了車做百萬富翁，卻沒錢生活。
3.提升自己的回血能力，為下次的財富機會做準備。
理性思考，避開雷區，只要活著，總會有機會的，不是嗎？
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