2017年3月，臨澧法院受理湖南某建設工程有限公司（以下簡稱“建設公司”）訴湖南某紡織有限公司（以下簡稱“紡織公司”）、伍某某（紡織公司法定代表人）建設工程合同糾紛一案，經法院調解雙方達成協議：紡織公司、伍某某支付建設公司工程款575萬及利息。
由於紡織公司、伍某某未完全履行調解協議確定義務，建設公司向法院申請強制執行。2017年9月，執行立案後，執行法官於同年11月查封了登記在被執行人伍某某配偶周某某名下的房屋及周某某作為投資人開辦的個人獨資企業增城市新塘某某製衣廠（以下簡稱“製衣廠”）所有的房屋及享有的土地使用權。
擬拍賣發現財產被抵押 需對在先債權優先受償
2018年6月，法院下達執行裁定書，裁定拍賣製衣廠名下的土地使用權及房屋。拍賣前，法院查明擬拍賣的土地使用權和房屋因製衣廠金融借款於2015年7月抵押給了廣發銀行股份有限公司某支行（以下簡稱“廣發銀行某支行”），並已依法辦理了抵押登記。根據廣東省廣州市增城區人民法院作出的民事調解書，廣發銀行某支行對被執行人制衣廠提供的抵押物（即製衣廠名下的土地使用權及房屋）享有優先受償權。
還沒啟動對被執行人財產的評估拍賣程序，拍賣款已經確認需要優先支付廣發銀行某支行抵押債權，涉及金額469.93萬餘元，扣除評估拍賣費用及執行費用，餘款才能作為清償申請執行人建設公司的執行款。能否給被執行人將執行款項全部執行到位，還未可知。
柳暗花明 司法拍賣溢價超百分百
2018年7月，法院依法啟動了對被執行人財產的評估拍賣程序，經依法選定的評估鑑定機構湖南某資產評估有限責任公司出具評估報告，確定擬拍賣的製衣廠名下的土地使用權及房屋的評估總價為905.56萬元，法院依法確定起拍價815萬元，每次以3萬元的幅度加價。為取得較好拍賣效果，臨澧法院通過多渠道、多平臺對此次拍賣進行了大力宣傳。自發布拍賣公告以來，引來了7275次圍觀，127人設置提醒。8月26日至27日，製衣廠名下的土地使用權及房屋在淘寶網司法拍賣網絡平臺上拍賣，經過133次激烈的競價後，最終買受人陳某某以1823萬元的最高價競得，高出起拍價1008萬元，溢價率達124%，刷新了臨澧法院司法網拍新紀錄。
抵押物上設租賃 拍賣物交付再遇困難
2018年9月臨澧法院下達裁定，被執行人制衣廠名下的土地使用權及房屋的所有權及相應的權利歸買受人陳某某所有。經查明，在2017年8月30日，製衣廠就與熊某某簽訂租賃合同，約定將其廠房、宿舍整棟租賃給熊某某，租賃期10年，且當時租賃人已一次性給付了4年的租金90萬元，後熊某某將又將廠房分別轉租給了10多戶商家使用，導致製衣廠名下的房屋上已存在多個承租權。涉及10多戶商家的生產生活，處理不當可能導致群體性涉穩事件，同時拍賣標的物距臨澧上千公里，交付工作困難重重。
院領導帶隊釋法 終達成交付協議
9月6日，為順利解決製衣廠名下的土地使用權及房屋交付事宜，臨澧法院黨組副書記、副院長彭水明帶隊，執行局長鄢澧舫及相關執行幹警奔赴製衣廠辦理執行拍賣標的物交付事宜。因本案拍賣標的物設定抵押在租賃之前，依照相關法律法規，儘管熊某某與製衣廠存在合法租賃關係，但依法不能對抗法院的強制執行。法院向製衣廠、租賃人熊某某送達了限期交付的通知，並召集被執行人伍某某、製衣廠、租賃人熊某某以及買受人陳某某協調執行標的物的交付事宜，在法院的主持下，當事人就交付事宜達成一致協議。此後熊某某及實際承租的十幾戶商家陸續搬離了製衣廠，但其中有一戶實際承租人陳某拒絕搬遷，執行幹警反覆對其進行釋法明理，耐心解釋法律規定，並向其送達了強制搬遷的通知書，陳某懾於法律的強大威嚴，於10月15日搬遷，至此，這起高難度的標的物交付工作順利完成。10月16日，製衣廠與陳某某簽訂場地移交確認書。
結語
由於拍賣溢價，申請執行人建設公司的申請執行款項得以全部執行到位，買受人陳某某也順利的接收了製衣廠名下的土地使用權及房屋的所有權，至此，建設公司訴紡織公司、伍某某建設工程合同糾紛一案算是真正的塵埃落地。
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