供應量大得驚人；成交量多得喜人；流拍率高得嚇人；溢價率低得氣人……
這是2018年平頂山市土拍市場上演的四大劇目。
翻閱全年劇情，有高潮迭起的爭搶、有默默無聞的地王、有閃閃奪目的炫光、有冷寂無聲的收場。
並且，2018年國慶長假成為全年土拍冷熱的分界線，呈現出招拍掛“前少後多”、開發商 “前熱後涼”的劇情進展。
市場這隻無形的手，既左右著開發商的決策，也牽動“土地爺”的神經，甚至還影響著政策的緊與松。
一、土地供應量大得驚人
多與少，是比較出來的。
2018年，市區住宅及商服類用地網上招拍掛的宗數是78宗，土地面積在4436畝左右。而2017年這個數據僅為16宗，土地面積為1081畝左右，同比分別增長了4.8倍和4.1倍，土地供應量之大前所未有。
市內五個區之中，新華區推出20宗、面積1049畝，是上年的211倍；
衛東區推出13宗、面積561畝，是上年的2.9倍；
湛河區推出25宗、面積1520畝，是上年的5.2倍；
新城區推出16宗、面積1015畝，是上年的2.5倍；
高新區推出4宗、面積291畝，是上年的1.5倍。（見表一）
為什麼說國慶節是分界線呢？
仔細翻閱一下2018年土地部門每月推出的土地招拍掛公告便會發現，2018年前三個季度即1－9月，平頂山市區住宅和商服類用地供應量是20宗，土地面積1220畝左右。
而在第四季度即10—12月，供應量就高達58宗，土地面積3216畝左右，土地宗數和麵積分別是前三個季度的2.9倍和2.6倍。（見表二）
為什麼在2018年10月份後，土地供應量這麼大呢？
原因很簡單，９月份以後，樓市形勢進入拐點，房企融資壓力增大，開發商降價促銷準備過冬。另外，土地出讓金收入作為財政收入重要來源之一，政府也要多備些“糧食”過冬，土地供應量也就猛增了上去。
二 、成交量多得喜人
2017年平頂山市區住宅和商服類用地供應量僅16宗，成交量為12宗，成交面積約６５９畝。
而2018年平頂山市區住宅和商服類用地供應量達到了78宗，成交量41宗，成交面積1868畝，是上年度的３.４倍和２.８倍。無論是成交宗數還是成交面積，都創下了平頂山房地產土拍史上的最高記錄。在成交的41宗地塊中，住宅類用地29宗，共計1424畝；商服類用地12宗，共計444畝。
其中，在成交的住宅類用地上，拿地面積在100畝以上的房企有5家，最大的當數恆大在新華區香山管委會楊官營村拿下的兩宗地塊，共計221.8畝；拿地在50畝以上、100畝以下的房企達到8家，其中鷹城集團旗下公司在大眾路西段北側拿下的3宗地共計72.79畝，天河置業在晶珠路北段路東拿下的1宗地64.88畝，明駿地產在稻香路附近共拿下的4宗地塊共計56.6畝；拿地50畝以下的房企有9家,共計222多畝。（見表三）
筆者經統計發現，無論成交宗數還是成交面積，新華區均排在市內五個區的首位，分別達到了16宗和707畝，表現可謂棒棒噠。
新城區成交8宗，成交面積429畝，排在了第二位，衛東區雖然成交9宗，但成交面積290畝，與新城區差了一大截，排在第三位。（見表四）
成交量如此之大，帶來的好處是不言而喻的。
一是成交量大，今後上市的商品房就多，價格大漲的可能性就不大。
以住宅類用地來說，2017年市區土地成交共７宗，面積500畝左右。但是，2018年市區土地成交達29宗，面積達1424畝左右，分別是上年度的４.１倍和２.８倍。俗話說物多必賤，即使“物多”不一定會“必賤”，但起碼也不會猛漲吧。
二是政府的財政收入也多。
2018年市區住宅及商服類用地成交41宗1868畝，土地出讓金收入42.79億元，其中住宅類1424 畝、收入35.59億元、商服類 444.76畝、收入7.2億元。
政府手中有錢，用於城市建設、社會公益、重點投資、科教文衛等方面的投入就充裕，居民享受到的城市便利就會提高。
三、流拍率高得嚇人
讚歌唱完了，也得說說不足。
2018年平頂山市區土拍雖然供應量很大，成交宗數和麵積也很多，但流拍率也高得讓人十分不爽。
去年市區推出住宅和商服類用地78宗，共計4436畝左右，成交量41宗，成交面積1868畝左右。那麼就有37宗流拍，流拍面積2568畝，宗數流拍率47.4%、面積流拍率57.8%，如此高的流拍率也是前所未有的（見表五）。據省內一家地產類自媒體報道，我市去年第四季度土拍流拍率在全省省轄市中也創下了“最高”紀錄。
市內５個區中，流拍率最高的是湛河區，推出25宗、1520畝，流拍19宗、流拍面積1270畝左右，流拍率分別高達76%和83%。
2018年市區土拍流拍率為何這麼高呢？
除了房子銷售趨冷、房企融資吃緊、樓市前景不明等原因外，筆者認為，以下兩點因素也不容忽視，
一是與地塊的優劣、配套設施的跟進等有一定關係。
有些地塊附近雖然規劃中有配套的道路交通、綠化林帶、綠地公園、商業市場、教育醫療等，但有不少僅僅還是規劃，距實現還需時日。開發商拿地後無法短期內形成區位優勢，影響銷售。因此，一些房企對尚不太“成熟”的地塊就放棄了競拍。
二是2018年進入第四季度後，由於土地上市量較大，時間較為集中，有關部門事先沒有時間進行充分的市場調研，土拍前心裡沒數，導致網上招拍掛後有些地塊無人問津。
建議有關部門今後對即將掛網招拍的宗地事先調查摸底，廣泛充分地與開發商進行接觸瞭解，盡最大可能解決開發商擔心的問題，力避掛網後無人競拍的尷尬局面出現。
四、溢價率低得氣人
提起土地溢價率，曾經還是很令人興奮的，比如2017年４月，碧桂園·應國府地塊掛牌出讓時，起始價每畝325萬元，最終以505萬元/畝成交，溢價率達55%。
2016年２月，碧桂園·天璽地塊掛牌出讓時，超始價每畝219萬元，最終以454萬元/畝成交，溢價率高達107%……
而2018年，除了常綠集團在新城區競得林溪天悅地塊時溢價率高達110%，創下鷹城歷史最高點外，其他的幾宗地塊拍出的溢價率都低得可憐，最高的１%，最低的才0.33%。
2017年平頂山市區成交的12宗住宅和商服用地中，除去一宗加油加氣站用地，共11宗，拍出溢價的４宗，佔比36%，整體溢價率8.59%。而在2018年，市區成交的41宗住宅及商服類用地中，除去兩宗加油加氣站用地，共39宗，拍出溢價的僅８宗，僅佔比20%，比上年下降了16%，其他31宗均是以起始價成交，整體溢價率才2.93%，比上年下降了5.66%。
2018年前三季度的情況本來是很不錯的，成交地塊共１２宗，拍出溢價的５宗，佔比41.67%，整體溢價率9.4%，與上年相比形勢明顯看好。但進入第四季度情況卻急轉直下，成交的27宗地塊中，實現溢價的僅３宗，佔比11%，溢價率分別是0.33%、0.39%、0.45%，整體溢體率僅是0.04%，簡直慘不忍睹（見表六）。
五、成交地塊“老”多“新”少
2018年市區成交了41塊住宅和商服用地，僅看數字令人興奮，但仔細一查閱詳情，不由會讓人有些洩氣。
成交的這些地塊中，幾乎一半是老盤續建項目和老項目補辦手續，比如名門世家地塊、九龍廣場地塊、榮邦花園地塊、光明城市地塊、千田新開元地塊、天安名郡地塊等，都是二期或三期續建項目。
黃金路北側地塊、勝利街與自由街口東南角地塊等是老項目補辦手續，比如大眾路北側繁榮街東側地塊，四五年前部分民居就已拆遷了，由於種種原因一直沒有辦理拿地手續，再不完善手續儘快把樓蓋起來，居民“回家”更是遙遙無期。
一些項目雖然也是2018年拍下的地塊，但在當年已經開盤或正處於開盤前的蓄客狀態，對於業內來說也不算生面孔了。如建業的春天裡，常綠的林溪天悅、唐宋置業的廣誠美林裡等。
顯然，2019年即將上市的住宅類樓盤，將依然是老項目支撐著天下，而這些續建和補辦手續的老項目其體量也很大，其中僅續建項目就達342畝。（見表七）。
不管怎樣，2018年平頂山土拍市場還是跌宕起伏，看點頗多。其實，仔細看看，還是有一些新面孔即將面市，哪些值得我們在2019年關注呢？且聽下回分解。
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