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摘要：行业集中度有望继续提升，2019年主流地产股合同销售额增长中枢有望达到15%-20%。
行业基本面先下后稳
行业基本面先下后稳，在稳住之后，房价热点城市不会出现太多、房价涨势也不会像2009年“四万亿”以及2014年“超级宽松”所引发的房价涨势那样的猛；在一线城市极其严苛的政策边际宽松、二线城市政策边际改善之后，一、二线城市房价上涨将会衍生出溢出效应，部分购买力仍有望将流向三四线城市，预计2019年新建商品房销售面积和销售额累计同比增速均为-5%；全年销售负增长将对投资、新开工形成一定程度的制约，预计2019年房地产投资累计同比增速为3%、新开工面积累计同比增速5%，若上述政策放松预期落空，行业将面临“硬着陆”风险。
图：房地产投资累计同比增速
图：房屋新开工面积累计同比
图：未来一年内销售累计同比增速
2019年集中度继续提升
2019年集中度继续提升，预计主流地产股销售额增长中枢为15%-20%
截至2018年末，全国房企销售金额Top5门槛提升至4000亿元以上，Top10门槛提升至2000亿元以上；Top10销售金额占全国份额由2015年的16.5%上升至2018年的26.9%，Top5销售金额占全国份额由2015年的11.5%上升至2018年的18.4%。参照发达国家市场，2017年美国房地产Top5、Top10的房地产龙头公司市场份额分别占23.5%、33.3%，预计在2019年，我国房地产行业集中度有望继续提升，主流地产股的合同销售额增长中枢有望保持在15-20%。
图：2017年美国优势房企市场份额
优势地产股业绩锁定性处在历史高位
按2018年3季度末预收款/2017年营业收入观察：2018年3季度末房地产板块预收款总额达26897亿元，较2017年同期提升36%。房地产板块2018年3季度末的预收款总额是2017年结算收入的1.55倍，提升明显，且处于历史高位。
图：房地产板块业绩锁定性达历史高位
对2018、2019年业绩预测的锁定：根据已披露的主流卖方研究机构对50只主流地产股业绩预测，wind一致预期2018、2019年的营业收入同比分别增长29%、27%。即使按最极端情景假设，2018年4季度无销售回款入账，2018年3季度末的预收款仍能锁定wind一致预期2018年营业收入的288%（2018年业绩锁定性=2018年3季度末预收账款/2018年wind一致预期营收与已披露的2018年前3季营收的差值）；在满足2018年营业收入实现29%增长之后（暨冲抵2018年收入预测值与前3季收入之间的缺口），剩余部分仍能锁定wind一致预期2019年营业收入的68%。事实上对于主流地产而言，2018年四季度销售速度并没有停滞，如万科2018年四季度销售额达1754亿元、保利销售额达1012亿元，因此主流地产股实际业绩锁定性比我们上述分析的结论更高。
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