融資成本高企，銷售回款速度放緩，這是2018年三四季度地產行業的最大挑戰。轉型是一種戰略層面的，但事情要先從眼前做起。萬科誓要回款6300億，多家地產企業債券融資成本一路從7~8%的常規利率攀升到11%、12.5%乃至13%，現狀財務費用並非吞噬利潤的問題了，不斷升高的融資門檻有隨時影響各大房企的現金流。
這樣的行業大勢下，房地產運營的效率和導向直接決定了企業的生存。
過去單一的“高週轉”支撐了規模擴張，但眼下僅靠高週轉並非解決問題的萬全之計。
轉型驅動力
因為房地產行業市場化程度還是偏低，所以其核心驅動力只能部分的來自市場供需的影響，另一部分則來自政策面。而政策面的變化往往有滯後性，這就導致房地產行業的前瞻性嘗試大比例是在賭，包括這幾年的高週轉上規模。政策粗放，但效果未必有那麼粗放，地區間的人口、經濟情況差異需要地產企業在戰略層面定調之後再因地制宜。
於是第一個驅動力是區域差異化與單一規模化戰略的不平衡。這是一種被動的驅動力。地產企業從區域走向全國的過程中經歷過新進入城市的落地到深耕過程，從資源到人才儲備，從環境分析到產品品牌為人所知這樣一輪週期下來全國性地產企業的基礎和分水嶺才出現。然後第二個驅動力來了，要規模這一波之後該要什麼？提高效率、基於不同區域的多元化能力、自下而上推動企業變化的嘗試？第二輪驅動力是個開放命題，各家地產企業轉型過程中紛紛在各自打著草稿。
運
營能力是關鍵很多朋友提問的問題有關於地產行業的崗位，從那個切入比較好，這很難一言以蔽之。這裡說說運營管理是怎麼回事，以及下階段運營管理轉型的重點發展方向。一家之言，不會特別全面僅供參考。
在房地產領域資本效率是運營的重要核心之一，品牌是之二。資金週轉速度快的原因是什麼呢？要擴大規模的同時提升利潤，真是件企業經營中非常難的挑戰，不信你看看各個行業有多少企業能做到，那麼
所有者權益 槓桿 資金週轉速度=f（收益）
從上面我們可以看出三個因素可以影響收益，我們分別分析一下三個因素在地產企業收益提升中的改變幅度。
1、所有者權益可以簡單理解為你自有資金的投入，這一項是有限度的，你不可能有無窮的資金；
2、槓桿，貸款融資的比例，這一項的確有很多地產企業層級通過勇於加槓桿，快速擴張規模，例如幾年前的旭輝、陽光城，後來的泰禾、中梁、融信等等閩系地產企業為代表的，利用經濟週期和貨幣寬鬆的機會迅速擴張，不少地產企業槓桿率一度達到總資產的150%~180%。但是加槓桿不是你想加就能加的。一來隨著貨幣政策對房地產收緊和調控，融資難且成本高，會吞噬利潤，增加企業風險；二來槓桿率也有個上限，不是你想借多少就有多少。
以上兩個因素均有明顯的客觀限制，再來看第3條
3、資金週轉速度。由財務基礎知識的人都明白，資金在單位時間內週轉速度越快，創造的收益越高。資金使用效率越高，地產開發規模，單位資金能撬動的項目越多。尤其是房地產開發所需要投入的資金規模巨大，資金週轉速度提升其財務成本也會隨之降低。
房地產項目開發的資金峰值是收入減去支出後留下的資金數量最高的時候，這個時候資金不僅僅可以支撐當前項目的開發，也可以去支撐新拿地開發項目。在這個階段資金佔用後新項目又開始產生淨現金流來支撐更多的項目開發，於是規模可以做大，總收益是提高的。這些可以從財務的現金流量表裡很直觀的反映出來。
所以房地產項目開發運營關注的財務維度的重要里程碑節點是：1、現金流回正時間，這意味著項目資金從投入，開始變為自平衡；2、資金峰值，這期間應付款和握有現金的時間合理籌劃來增加項目資金對外擴張項目的支撐，同時控制項目付款和融資到期償付的風險。
說到這裡要插一句解釋，因為很多外行看地產行業似乎開發商為了賺取利潤不擇手段無所不用其極，很多人看到這裡一般會想你看看開發商用這麼精細的算計來多賺錢，加上一直存在的地產暴利的誤導，這時候讀者會產生偏頗的想法。
其實上面說的屬於財務管理和運營的重要管理手段，對於很多行業都適用，也的確在各類企業中被廣泛應用到基礎管控層面，這不是一種技倆或者什麼黑幕。更重要的是——由於我國房地產市場化程度較低，土地供應和銷售政策制約下房地產企業的利潤率一直是持續走低的，大多數品牌地產企業利潤率僅為個位數。尤其是當前一方面土地價格越來越高，融資成本越來越搞，而銷售方面限價、限售、限籤、限貸等政策管控導致資金回籠困難加大，市場預期波動頻繁，房地產企業的利潤很少，運營層面稍微粗糙點往往一個項目的利潤就沒有了，甚至賠錢。
房地產業內稍微資深一點的同仁都遇到過或者親歷過很多項目，在土地投資拓展階段，這個賬往往很難算，一個項目如果不是高週轉往往幾乎很難通過拿地內部評審，因為無法支撐利潤和現金流，那麼大筆的資金投進去是有成本的！這也是為什麼說房地產行業的企業管理在過去一二十年是飛速發展的，對管理技術的升級迭代也勝過很多其他行業的原因——這個行業客觀的挑戰不斷變換一直在倒逼房地產開發企業適應和變強。
房地產開發領域什麼最賺錢，一個是賣地的、一個是融資的，而不是建設銷售的環節，第一個我不便分析，第二個大家看看我們的銀行每年都高居各行業利潤榜單前列就能知道（銀行收益來自地產開發的比重不小）。如果槓桿都加給開發商和買房的人（我專欄裡有篇文章目前房地產行業在如何去槓桿？裡有分析），但鍋也都讓房地產企業背了，這是最高的智商稅。
插了很多題外話，本篇下半部分會繼續寫在金融去槓桿過程中，規模化的地產企業如何在不同架構層面上做運營管理，以及如何應對多元化的產業佈局。
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