房小评 中国房评报道 前天
随着北京房地产市场大量执行“7090”的限竞房项目入市，90平米小三室户型成为各家限竞房项目的标配。而经过20年发展的北京房地产市场，很多购房人对品质生活的需求早已不是一个小三室就能满足的。
尤其是已经组建家庭的购房人，伴随未来家庭的成长，儿童分房居住，老人陪伴等诉求对房屋功能有着更高的要求。而现实中，在预算和需求的限制下，大部分购房者只能在“价格”和“舒适”中二选一。
“需求”与“现实”
小Z夫妇都是“北漂”，大学毕业后留在北京发展，一直在海淀租房居住，二人有着收入不错的工作。随着二人的工作单位迁至石景山，手头已有些积蓄的他们便想借此机会购房升级居住。
按照小Z夫妇的居住需求，这套房子要同时满足以下5点：
1、三室是先决条件，主卧自住，次卧一间做书房，还要有一间未来用于孩子独立居住；
2、未来打算要宝宝，为了方便照顾，老人可能偶尔会来小住，所以室内空间也不能太小；
3、为了生活便利，两个卫生间也是必须的；
4、未来社区距离学校、医院、商业都不能太远；
5、总价不超过500万元。
显而易见，小Z夫妇是典型的“品质刚需”，却又不失理性。
有了目标就开始寻找“答案”，对比了多个区域后，小Z夫妇把目光锁定在石景山区五里坨区域，这里的限竞房项目均价在5万元／平米左右，90平米便能满足三室两卫的要求。并且五里坨规划有北师大附中京西分校、大型商业综合体、中西医结合的高端颐养医院，作为浅山住区，自然环境优越，性价比最高。
“居室面积满意的户型少个卫生间，两个卫生间的户型北向次卧总有一个小到放不下双人床。”在连着看过两个五里坨限竞房项目后，小Z夫妇发现，虽然价格在预算之内，但产品离预期相差较大。
对于开发商来说，限竞房项目的利润恨不得拍地前就被算过无数遍，追求最大利益的方法只有一个，那就是做“高低配”。做满70%的90平米户型后，其余全部做类别墅大户型产品，加上地下空间开发，提高项目利润。
所以，小Z夫妇看到的户型要么只有90平米，舒适度不足，要么就是类别墅改善产品，总价过高。
石景山五里坨区域路网图
在石景山的限竞房项目中是否有例外呢？
有！来自“产品主义”开发商绿城的项目，在7090政策限制下，舍弃“高低配”，最大化设计价值，也是石景山在售唯一纯洋房产品的项目——绿城·西府海棠。除了90方三室两厅一卫、90方三室两厅两卫的经典户型外，还拥有区域内唯一的100三室两厅两卫、105三室两厅两卫的轻改善户型。不仅在价格、户型上满足了小Z夫妇的要求，纯洋房住区也保证了生活环境的纯粹性。
小Z夫妇在这里，找到了他们梦寐以求的“答案”。
绿城·西府海棠鸟瞰效果图
100平米的“幸福”
“南北通透，总价500万以内，三个都能放下双人床的卧室，两个卫生间，卫生间和厨房品质装修交付，而且还是现代中式的建筑风格。医院、学校、商业都在500米范围内”。这个约100平米的三室两厅两卫户型，就是小Z夫妇口中梦寐以求的户型。
绿城·西府海棠100平米三室两厅双卫户型图
虽然只比90平米户型多10平米，但这10平米却是提升居住舒适的关键。除了三室两卫的功能设计，绿城·西府海棠100平米户型还有四处值得称赞的地方：
1、双玄关入户，太太的收纳空间
受面积制约，一般刚需住宅玄关区域往往只有走廊的功能，最多植入玄关柜拓展收纳，像西府海棠这种留有两处玄关柜空间的户型并不多见。
该户型玄关区域约有4平米，从入户门到正对的墙面，有2.5米的距离，这个空间即可做墙面挂饰也可以贴墙做一体柜收纳。玄关右侧还有留有收纳柜的空间，针对人口数较多的家庭，这个空间预留是很有必要的。
绿城·西府海棠样板间入户实景图
2、短轴生活动线，轻松抵达生活中心
玄关以南依次是厨房和餐厅、客厅和主卧。厨房与餐厅相对、餐厅与客厅相邻，客厅与主卧相对，动线极短。玄关以北是两个北向次卧和干湿、动静、洁污三分离的客卫。
可以看出整个户型中作为走廊的空间进深只有4.5米左右，且与收纳、餐厅的功能区有交集，同时大大释放了客厅尺度，空间利用率很高。
绿城·西府海棠样板间客厅实景图
3、品质装修交付，保障品质生活
西府海棠项目为装修交付，入户门采用的是HBS海贝思智能锁，指纹、密码、机械钥匙三种方式开启。
绿城·西府海棠样板间实景图
厨卫洁具、橱柜采用高仪、方太、欧派等一线品牌，为生活品质保驾护航。
绿城·西府海棠样板间实景图
4、均好使用空间，陪伴孩子走过青春期
整个户型空间分配比较均衡，承载家庭幸福时光的客厅面积最大，约17平米，主卧卧室面积约13平米，次卧一个10平米左右，一个7平米左右。这样的面积分配，可以保证每间卧室都能放下1.8米x2米的双人床，足够陪伴孩子度过一整个青春期。
绿城·西府海棠样板间主卧实景图
南向主卧套房还拥有衣柜与门后立柜的双收纳空间，为“家”留出成长空间。在户型示意图中，北向卧室也同样拥有衣柜或立柜储物收纳。
“均好”的空间设计，使得每一间卧室都拥有独立的功能性，减少了生活中的相互干扰，提升了居住的静谧与舒适。
而小Z夫妇对绿城·西府海棠的满意不仅在产品和户型设计上，还有项目周边近在咫尺的从“幼”到“老”全龄生活配套。
绿城·西府海棠周边配套示意图
绿城·西府海棠所处位置是（西山文化生活圈）的核心区。项目东侧就是北师大附中京西分校，十二年一贯制教育配套，无论师资资源还是硬件水平都是石景山区名列前茅的。而学校东侧一座约24万方的集中商业街区正在建设中。项目西侧隆恩寺路一路之隔的地块，未来将建成一所中西医结合的高端颐养医院。
绿城·西府海棠建筑示意图
这种超越内城居住便利的“幸福”和以青山为景的“幸福”自然人居相叠加，让小Z夫妇对未来的美好生活多了一份期待。
绿城·西府海棠社园区绿化效果图
“幸福”的营造者
在限竞房流行“高低配”追求利益最大化的趋势下，绿城为何选择了做纯洋房产品社区？为何要在仅有的30%不受限面积产品中花费时间和精力设计100平米、105平米、136平米三种户型细分？
绿城·西府海棠鸟瞰（效果）图
其实，以该地块的容积率限制，“满打满算”是能做“高低配”的，但经过数十版方案尝试，如果像其他项目一样只考虑做足容积率，强排“高低配”，会出现东西向户型，楼间距也会因此变窄。而视“客户第一，产品第一”的绿城断然是不会为了追求利润向产品妥协的。更何况，这是由绿城“教父”宋卫平亲自“监制”的项目。
在土地利用最大化和平面布局最优化中，绿城毫不犹豫地选择了后者。
绿城·西府海棠建筑分布示意图
“为追求更舒适的人居产品，我们放弃‘高低配’，也不搞90平米、136平米产品的一刀切，反而增加了100平米和105平米这两个细分户型的设计。”正是绿城人对产品舒适度和人性化居住设计孜孜不倦的追求，才铸就了一个又一个脍炙人口的精品项目。
据悉，西府海棠在整体设计时就考虑到要与周围环境的融合，建筑依山势自北向南排布与自然景观相融。为了让每一户业主都拥有山景，项目对楼座间距、排布错落、户型的配置比例，都有着精细的计算，以达到规划布局的最优性。
而绿城对产品的苛求和精琢不仅限于此。西府海棠中有个小秘密，只有极少的人知道，这便是项目楼座正南偏西约3度的设计。
石景山五里坨区域示意图
约3度的偏西设计，是源于对地块的尊重和对产品的完美追求。因在测绘时发现西府海棠地块本身有着正南偏西3度的角度，如果项目以正南方向建设，会导致社区内道路与地块边缘出现夹角，楼座与景观面出现不平行。
所以项目便随地块角度进行细微调整，一是为了社区的平面布局更规整，二是为了将社区最好的景观面，最大程度的展现给业主。
绿城·西府海棠园区入口效果图
除此以外，西府海棠还在社区出入口设计上有着更人性的设计。为了适合早晚高峰人群快速出入社区，项目采用双车行出入口和双人行出入口的设计，这也是在牺牲部分土地利益的条件下，提升舒适生活的设计。
据绿城人士透露，绿城每一次项目评审会都是一次对项目设计的激辩，每一次争论都是为了产品的更优化。大到布局是不是最优化，小到一公分面宽的追加，都是为了推敲细节。但从没有人因为多几个或少几个销售面积而争论。可见绿城对产品的敬畏只为“客户第一，产品第一”。
正是绿城这种对产品舒适度和人性化居住设计的极致追求，成就了业主居住时的“幸福”。
而多年获得“中国物业服务百强满意度领先企业”第一名的上市公司绿城物业服务集团，以“绿城园区生活服务体系”创建可持续发展的生活园区服务。通过包括健康服务、文化教育服务以及生活服务在内的三大类服务，切实提高业主园区生活的品质。
绿城·西府海棠社园区绿化效果图
海豚计划、健康小屋、颐乐学院、红叶行动等绿城业主专享服务，也是“绿城园区生活服务体系” 的增值服务。其中海豚计划从2009年起，连续10年，为业主免费培训游泳，累计投入1个亿，遍布全国69座城市，170余座园区，服务逾13万孩子，0安全事故。
2018绿城·西府海棠海豚计划
不断增加的园区互动活动也增强了业主间的交流，将“尚礼”、“互助”、“友爱”的优良传统在社区复兴发扬。
作为承载生活的房子，绿城在西府海棠的付出不止“舍”与“匠”的用心，更是对追求美好生活的思考和态度。西府海棠，让有着品质追求的小家庭用从容的总价拥有了从容的城市山居，在海棠式的幸福营造中拥有了幸福的生活姿态。
幸福，是绿城西府海棠给绿城家人带来的最无可取代的价值，也是一期“新绿”组团入市以来大受市场青睐的原因，时至年末，项目二期“著雨”组团也将幸福面世，房小评很期待，绿城的年度收官之作给北京的品质刚需带来更多的惊喜和幸福。
閱讀更多 房評報道 的文章
