房小评 中国房评报道 今天
凡有大事，必在周末。
这是广大记者朋友们心知肚明的一个规律。房地产调控新闻惊爆眼球的时代，一条重磅政策，总能吸引无数关注，引发舆论狂潮，这也迫使监管部门不得不选择在周末发“头条新闻”。
12月23日，是个周日。这一天，对于苦盼已久的集体土地入市政策来说，可以算是载入史册的日子了。这天，全国人大常委会在审议《土地管理法》和《城市房地产管理法》修正案的时候，删改了三条政策。
改革力度超预想
其一、删去了现行土地管理法中关于从事非农建设使用土地的，必须使用国有建设用地，或者征为国有建设用地的有关规定。
解读：这是集体建设用地入市的大前提，此条政策不改，所有集体建设用地用于非农用途建设都是不合法的。所以，要修改土地制度，必先删改这个条款。在土地管理法修订初期，曾对这条政策有过争议，不过随着修法深入，此条政策删改已经没有争议。
其二、对土地利用总体规划确定为商业、工业等经营性用途、并依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位和个人使用。
解读：这项政策是这次修法当中力度最大的一条，值得高度重视。这意味着，用作非住宅用途的集体建设用地，无论其处于城市规划范围，还是农村规划范围，都可直接转让使用权，实现集体土地和国有建设用地的同地同权。这对资本和技术等生产要素下乡扫清了障碍，对乡村振兴战略实施有保障性作用。当然，最为受益的是农民和集体组织，集体土地可以用于工业和商业用途，让集体土地价值大大提升。
其三、现行城市房地产管理法中关于城市规划区内的集体土地必须先征为国有建设用地才能出让的规定，增加一句“法律另有规定的除外”。
解读：征地制度的改革主要有两个维度：一是征地用途规定；二是征地范围管理。前者主要是防范现在政府打着公益用途名义乱征农地，然后倒手再高价卖出；后者主要是界定城市边界无限制扩张，总向征地成本低和级差地租大的农村区域扩展，蚕食农村土地，侵占农民利益。
之前土地管理法修改，很多专家期盼限定征地范围就可以了，没想到连城市规划范围内的存量集体土地都可以动。这次“法律另有规定的除外”，就是指城市规划范围内未征的集体建设用地，一样不需要先征后用，而是可以参照集体土地直接入市的规定使用。
上述三条，仅是对政策本身的意义解读。集体土地入市本身影响最大的是中国房地产行业的发展。20年以来，我国房价和房地产市场高歌猛进的发展依据就是国有建设用地的征地制度，是建立在房地产用地垄断供应的前提下的，是参照香港模式建立起来的。
农地入市撼不动高房价
近几年，国内主要城市的房价快速上涨，主要原因之一就是人地资源的错配。
恒大研究院院长任泽平就多次提出，当前我国城镇化存在人地严重错配的问题，即城市土地供给按照城市人口匹配，但是外来人口并未统计在内，城市流入人口规模大的供地不足，城市人口流出规模大的供地过剩。而且供地结构存在问题，住宅用地偏少，工业和商业用地过剩。
人地错配，就导致了北上广深，以及杭州、郑州、成都等人口流入规模大的城市本身年度住宅供地指标并不能满足城市新增住房需求，由此导致房价飙升，核心城市房价飙升而带动全国城市房价飙升，形成了示范效应。
“房价苦地价久已”。
那么，集体土地入市，是否会改变土地垄断供应局面，降低地价，进而影响房价呢？
如果集体建设用地可以入市，哪怕仅仅是允许用于工业和商业用途，也可以分散城市供地结构的压力，让国有建设用地集中满足住宅用途需求。从这点上看，集体土地入市是可以减轻国有建设用地供地压力，形成稳定房价的长效机制的。
但是，如果集体土地入市的规模、速度都是在同为土地财政受益者的地方政府手里掌握，那么农地入市的规模自然会被控制，农地就难以撼动地价，也影响不了房价。
以已经试行农地入市试点的北京市为例，大兴区试点出让了几宗集体建设用地用于建设租赁房等用途，但是出让地价并不便宜，导致开发商拿地积极性不高。对于试点政府来说，也面临两难问题，如果农地地价过于便宜，无疑影响国有建设用地出让价格。
其一、集体建设用地直接入市的适用范围被严格限制在非住宅用地领域，从目前政策试点来看，仅有租赁用房可适用集体建设用地，其他住宅类用途不能用集体建设用地。也就是说，住宅类用地的供给渠道依然垄断在各级政府手里，各级政府为了控制地价保持在一定水平，依然会采取限量供应的方式。降地价，对于住宅来说，恐怕是件难事。但是对于工业、商业等用途来说，由于集体土地入市，可以降低地租，对发展实体经济、创新科技等大有好处。
其二、可能产生挤出效应，也就是原本地方政府可以从住宅、工业、商业等各类用地出让当中获取土地增值收益，如今随着集体土地直接用于工业和商业，导致地方政府不能获取这部分土地级差地租，而将附属在工业、商业用地上的级差地租收益全部转嫁到住宅用地的出让收益上，进而增加住宅用地出让成本和价格。
目前，各级地方政府卖地收入所组成的政府性基金大部分已经安排用光，而且每年都入不敷出，政府性基金承担社保、维稳、教育等很多社会事业的开支，大部分城市的土地出让金收入都是只能增不能减。在这个情况下，缩小了征地范围和用途，地方政府自然只能给住宅用地加租了。
其三、集体建设用地可用于商业用途，将给一线城市的商改住项目带来致命一击。由于之前很多一线城市政府在出让商业地块的时候，开发商有将项目做成“商改住”的期待，所以商业地块出让价格往往拍的很高。随着集体土地可以直接入市用于商业用途，难免有集体土地建设的公寓、酒店等项目入市，带来公寓类项目资产价值的大幅下降。
很多一线城市目前依然有很多“商改住”地块被套，没有开发。此项政策释放以后，预计这些“商改住”地块抵押所在银行会加快套现和逼迫开发商还贷，进而导致“商改住”项目加快赔本卖房或退地的情况发生。
其四、集体建设用地入市制度改革将对三四线城市和环核心城市圈城镇化带来较大的影响，这些地区目前房价上涨较快，也是房地产开发商的主战场。
随着集体建设用地入市制度改革，城乡结合部的农地更难实施征转工作，城市边界扩张速度放慢，产业、工业和商业用地更愿意使用较低价的农地，降低政府设置开发区和推进城镇化的积极性，从而引发产业、商业、工业资源输入放缓，导致核心城市圈外围的城镇化速度放缓，这些地区的房地产市场发展由高亢转为平稳。
综上，集体建设用地直接入市的障碍一个个被扫除，集体建设用地直接入市的步伐越来越近，对于房地产市场发展来说，这是一项属于长效机制的制度，将直接影响中国房地产市场的未来发展。但是短期来看，还不能改变土地财政和房地产市场发展的根本格局。
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