引 言
“地王”，是指在一定區域內，一般通過招標、掛牌、拍賣，成交價格最高的土地，“地王”通常意味著“高總價、高單價、高溢價率”。在房價上升過程中，土地市場升溫，“地王”頻現，地價的不斷攀升又進一步抬升了房價預期。2016年，我國全國各地共有350餘宗土地被加封“地王”，而未被推上聚光燈下的高價地更是數倍於之。同年，“930新政”橫空出世，給熱得發燙的房地產市場澆了一盆冷水，而後各地紛紛響應，從熱點城市開始掀起一輪房地產市場調控浪潮。頻繁出臺的限購、限貸、限商、限價、限售等“限字令”像一把把犀利的尖刀，刺破了眾多房企寄予在“地王”上的美麗泡影。
一、土地市場回顧
2015下半年，全國商品住宅價格由一線城市引領開始加速上漲，至2016年中期，一線城市商品住宅價格指數月同比增速達到30%以上，而全國住宅類土地供應處於歷史低位。普遍增強的土地需求和較為緊縮的土地供給共同造就了土地一級市場的火熱，土拍市場競爭激烈，各大房企不惜以極高的溢價率爭奪土地，同時也將土地價格推升到了歷史最高點，一大批高價地被催生出來。
為了對土地成交價格表現做一個全面的回顧，我們蒐集了50家典型房企2014-2018年11月近5年的拍得的8677個土地樣本進行全面統計。（50家典型房企包括：寶龍地產、保利發展、北辰實業、北大資源、碧桂園、濱江集團、當代置業、富力地產、合景泰富、華髮股份、華僑城、華潤置地、華夏幸福、佳兆業、建發地產、建業地產、金地集團、金科股份、藍光發展、朗詩綠色集團、龍光地產、龍湖集團、路勁、綠城中國、綠地集團、榮盛發展、融創中國、融信中國、世茂房地產、首創置業、首開股份、泰禾集團、萬科地產、新城控股、旭輝集團、雅居樂、陽光城、禹洲地產、越秀地產、招商蛇口、正榮地產、中國奧園、中國恆大、中國金茂、中國鐵建、中海地產、中梁地產、中糧地產、中南建設、卓越置業）
50家典型房企過去5年競得土地的溢價率和平均樓面價在2016年出現高峰，2016年9月成交地塊的平均溢價率達到頂點，這顯示了在“930”新政之前，土地市場火熱程度空前。各能級城市的平均溢價率沒有出現明顯的差異，但平均樓面價表現出明顯的階梯差異，說明在過去5年中各能級城市土地市場熱度保持一致性，
相對而言，一線和核心二線城市土地市場熱度略高於其他能級城市。從地域分佈來看，高溢價率和高樓面價不完全一致，以下兩張熱力圖直觀顯示了這一點：京津冀、長三角、粵港澳地區地價仍然領先於全國，而後從東部到西部，從沿海到內地，地價依次降低。但溢價率分佈卻未遵循此規律，除了粵港澳地區保持較高的溢價外，長三角和京津冀地區並不出眾，尤其是京津冀地區已經呈現綠色（溢價率較低），可能的原因是北京作為全國房地產調控力度最大的城市，土地市場熱度受到的抑制程度也最大。中西部省會城市、經濟發達城市由於其近年大力推行的人才政策、持續壯大的經濟實力、不斷優化的產業佈局，創造了更多的購房需求，土地市場明顯升溫。
二、高價地風雲
在過去5年中，除了吸引人眼球的“地王”，還有更多在大小城市湧現的高價地，這些高價地通常位於城市的熱門區域，受到眾多房企的追捧，土拍市場競爭相對激烈，溢價率很高。我們從原始樣本中選取934個溢價率高於或等於100%的地塊做整體分析。
與前文提到的地塊整體溢價率分佈相似，高溢價率地塊集中出現在2016年中期至2017年中期。從各能級城市來看，一線城市高溢價率地塊最少，三四線城市最多，這基本和樣本數量保持正相關，說明高溢價率並非一線及核心二線城市的專屬，全國大小城市均有出現高溢價的情況。但高絕對樓面單價仍集中於高能級城市，統計樣本中共34宗土地樓面價高於4萬元/平方米，分佈在北京、上海、廣州和深圳以及杭州、南京和蘇州。
圖表15 2014-2018年樓面價高4萬元/平方米的34宗地塊
（點擊可查看高清大圖）
三、無處安放的地王
從圖表16來看，2016-2017年的高價地（地王）由拿地到最終開盤平均耗時21個月，大幅高於一般水平，而且如果計算上仍未開盤的地塊，這一時間預計會更長。由於限價政策的嚴厲，新房價格被強力地壓制，地王項目由於其自身過高的土地成本，極易出現“麵粉比麵包貴”的情況，從圖表16中高價地及地王的售價情況來看，樓面價/售價大都在50%以上，平均約70%，這將使得房企盈利空間十分有限，更有甚者，樓面價和銷售單價基本持平，基本無利潤空間可言。因此，手持高價地的房企在房價沒有較大上漲空間的情況下，一旦開工、開盤即面臨虧損，故房企傾向於選擇觀望的態度，土地長時間不開工，造成高價地（地王）向住宅的轉化情況並不樂觀。
圖表16 部分高價地（地王）樓盤
（點擊可查看高清大圖）
儘管目前房地產調控趨穩，但全國性的樓市監管框架基本成型，未來房價難現2016年之飛漲，地王像卡在房企喉嚨裡的魚刺，咽不下去又吐不出來，此時開刀放血，及時回籠資金或許是明智之舉。2016-2017年拍得的地王仍將陸續進入市場，對於房企而言，2019年將是痛苦消化地王的一年，房企須本著“少虧即盈”的心態，立足地塊優勢，增強樓盤的品牌溢價效應，積極尋求合作伙伴共同開發以分散風險，同時在土地市場保持謹慎投資。
地價取決於房價，“地王”的產生正是基於狂熱的樓市帶給市場的強烈的房價上漲預期。然而政策面沒有順應這一預期，樓市原有的運行邏輯被打破，形勢急轉直下，大批房企高位套牢，一個房地產野蠻生長的黃金時代結束了。隨著市場監管內容的逐步細化、長效機制的逐步推出，隨著“地王”們痛苦地破繭成蝶，未來，一個理性的、規範的、嶄新的、房地產的白銀時代已款款走來！
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