持續近四年的房價上漲之路，終於止步了。這絕不是我們一廂情願的看法，而是鐵一樣的事實。
近日，海通證券首席經濟學家姜超稱，從中原地產的房價指數來看，北上廣深以及天津、成都等6大城市二手房價在去年下半年出現了明顯下跌，平均跌幅為5%。
此外，北京國信達數據公司、中國房地產估價師與房地產經紀學會、清華大學恆隆房地產研究所共同發佈的數據顯示，全國376個城市二手房掛牌價格在過去4個月跌了3%。
也許你覺得跌幅在5%以內算不了什麼，如果參考今年一月份房企的業績，才能發現樓市下跌的趨勢在加速。數據顯示，25家上市房企合計銷售額同比下滑超過20%，13家房企權益銷售金額降幅超過30%！
房價不漲了，銷售額、拿地額、成交面積都在下降，樓市到底出了什麼問題？暫且不談供需、土地、融資等因素的影響，今天我們來看一份數據，從人口角度來告訴我們答案。
2月12日，中信建投宏觀經濟與固定收益組長及首席分析師黃文濤發佈研報，重點研究了農村出生人口與城鎮化之間的關係，據分析，從歷史數據看，農村人口出生量在1982-1989年的高峰，與2007-2010年城鎮化轉移人數的高峰相差23年！
由此，報告得出一個結論：在80年代高峰期出生的農村人口，長大之後外出上學、就業，隨後定居在外，促進了2010年左右城鎮化高峰的到來，未來隨著“人口後周期”來臨，出生率和新生兒數量的下降，城鎮化速度也會相應放緩。
23年的時間，足以說明人口出生與城鎮化之間有相當長的週期間隔，如果我們再結合一個數據，結論會更加清晰。
歷年出生人口數據顯示，從1990年到2000年，我國人口生育率從1.6跌到了1.22，而同期世界平均水平是2.73，相比80年代2.3的生育率，也出現了極快的下降，按照23年的間隔，恰好對應的是最近幾年，樓市出現弱勢也就不難理解了。
報告中說2010年左右城鎮化出現高峰，事實上，房價恰巧也是從9年前開啟加速上漲之路的。
說到這裡，答案就呼之欲出了：靠80年代這一波農村出生人口高峰拉動，房價已經上漲了十年之久，未來還能有多少空間？
更讓人擔憂的是，未來出生率減速之後，20-30年後的房地產市場，很有可能出現“房子比人多”的現象。
這並不是危言聳聽，以報告中的23年週期間隔為準，這一波人口出生增速雖然在下降，但房地產的供給會繼續釋放，置業需求的下降將不可避免。
以日本為例，伴隨著大都市圈的人口瘋狂湧入，帶來的是農村、小城市房屋的大量空置，有的地方甚至出現房子免費送人的現象。
阿里前CEO衛哲此前指出，95後不會將房子視為首要需求，因為他們一結婚將至少有5套房可以繼承，表達方式雖然誇張，但也揭示了未來樓市嚴峻的形勢。
這就是在房地產市場我們面對的現實，也是未來房價“易跌難漲”的重要邏輯所在。
23年的時間，巨量的人口從農村遷移到城市，成就了一場樓市奇蹟，但正如一輛在高速上狂飆的汽車一樣，房價在加速超車之後，終究要減速駛向出口，可以肯定的是，這個出口離我們已經不遠了。
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