房地產公司欠的債，多得你想都想不到。
1
上市房企債務超廣東省GDP
最新數據，2018年上半年，136家上市房企最新資產負債額超過10萬億，平均負債率約80%。
10萬億是什麼概念？
2017年全國各省市GDP排行榜上，排名第一的廣東省，GDP規模是8.98萬億元。
換句話說，136家上市房企半年欠債規模，比廣東省全年GDP還高1萬多億。
10萬億是什麼概念？
2017年，擁有1.4億人口的俄羅斯，全國GDP總量也只是10萬億。這136家上市房企欠的債，都可以買下整個俄羅斯。
不得不說，他們這麼敢借，就不怕自己還不上嗎？
2
借不到錢的房企們
實際上，他們還真有可能還不上。
國內地產企業貸款的期限以3年為主，過去兩年產生的大量貸款將在2018—2019年到期，也就是說未來1-3年地產行業債務到期壓力集中。
3年之內，他們要還掉10萬億，平均每年要還3萬多億。怎麼還？想讓他們把全部利潤都拿來還債是不可能的，除非他們倒閉了。
剩下的路，就是借新債還舊債。
然而，如今的境況是融資趨緊，房企很難借到錢。銀行貸款、信託、公募債、私募債、定向增發、境外發債等十幾個渠道如今在一個個變窄。
2018年前7個月，40家標杆房企總計融資4105億元，相當於2017年下半年融資體量。境內銀行貸款、公司債、其他債權融資均有不同程度波動，房企多元化融資渠道全面收窄。
雪上加霜的是，房企發債也頻繁被終止。
富力地產60億元、花樣年50億元的租賃住宅專項債券、深圳市龍光控股一筆35億元的住房租賃專項公司債券、雅居樂控股80億元的私募公司債券、合生創展100億元的小公募和泰禾集團的一筆原計劃募資金額不超過98億元的融資計劃，均被中止審查。
監管層意思很明確，先把之前的問題解決，再來談擴張的事情。想繼續走鋼絲？沒門。
3
走投無路，裁員過冬
前面是走投無路的斷橋，後面還有一大堆債主追著自己屁股要債，房地產企業怎麼辦？
他們的方法是：裁員。
7月，房企大哥萬科悄悄掀起一場“起立坐下”的清理運動，中基層員工被要求完成一次下崗再上崗，競爭上崗失敗便離崗。說白了，就是變相裁員，只是用一個好看點的形式罷了。
此前另一家房企華夏幸福也開展過同類清理運動，區別在於華夏幸福下手的對象是區域管理層。也許他們更明白，帶頭人的無能比普通員工無能的危害更大。
綠地也在京津冀、上海及廣深區域啟動了瘦身計劃，裁員比例在10%—30%。在這種大家都在勒緊褲腰帶過日子的情況下，類似的舉動只會越來越多。
當然，為了公司的業績和形象，裁員這種事背地裡說說就好，明著說是要出事的。於是，他們在公開場合紛紛表示這是為了“提升人才建設，優化人才結構”。但明眼人都能看出來，所謂的優化，在人力資源領域，就是“裁掉”的意思。
似乎房企們都有一個共識，可以裁人，但不能甩賣房子。國內不像香港那樣有空置稅，空著也不算什麼。而且房子可是大佬們翻身的底牌，大家都在等著市場回暖的哪一天，再續輝煌。現在要是都甩賣了，豈不是斷了自己的翻身之路？
這樣看來，當初一次次割肉甩賣房產的王健林竟然還頗有些英雄氣魄了。
4
房地產債務原罪
房企是怎麼走到這一步的？明明是中國最能賺錢的行業，怎麼這些房老闆就把企業辦得負債累累了？這些人難道全是昏庸之輩？
不，他們當然不傻。即便碧桂園老闆說自己“天下最傻”，也掩蓋不了他在賺錢這件事上的敏銳嗅覺。
碧桂園作為國內典型房企，走上宇宙房企之路始自於它在幾年前開始的高週轉模式。
房企一般都是空手套白狼，先從銀行貸款拿地，建好房子賣出去，甚至在建好之前就預售出去，收回來的錢一部分還給銀行，一部分用來開發下一個項目。週而復始。
而且正在建設中的項目還可以用來向銀行抵押，繼續拿貸款買地。恆大、碧桂園、曾經的萬科都是依靠這種瘋狂拿地、賣房、再拿地、再賣房的高週轉模式，得以瘋狂擴張的。
這個循環的起點就在於拿地，只有拿到地，才有循環中的下一環。而拿地的核心前提就是，有錢。所以，他們必須找銀行貸款、發債券，尋找各種途徑進行融資。
這樣一來，建的房子越多，拿的地也就越多，欠的錢當然就越多。在這一模式下，高負債率就成為房地產行業的主要特徵。
這一模式的好處很明顯，幫助房企加速擴張，比如碧桂園短短几年間超越恆大和萬科，成為宇宙第一房企。但是弊端更大，那就是要求資金鍊絕不能出現問題，一旦資金鍊出現斷痕，短時間內，大廈即可傾倒。
在房地產行業火熱的時候，這一弊端並不太明顯，遍地都是熱錢，源源不斷的資金流向房地產，而一旦大環境出問題。比如資金外流、政策收緊、房地產定調為“房價不能漲”，疊加居民購買力下降的現狀，房企們開始集體越冬。
但是，情況都這麼糟了，老闆們就是不願意便宜點賣房子。
（完）
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