说到当前的房地产，我们能想到什么词汇？
就像北京的雾霾天儿，既笼罩了城市，也笼罩了楼市。
的确，现在房企的日子的确不好过，还记得高喊“活下去”的万科吗？
今年4月份，杭州等城市，新房和二手房价格倒挂，成群结队的市民连夜排队参与“摇号”，房企当时确实不愁卖不出房子，还让排队的市民要去附近银行网点“验资”，弄的银行也不可开交。
然而，仅经过了几个月，楼市出现了大变化，排队的人群不见了，买房送奔驰宝马房企增多了，降价促销的楼盘增多了，街边广告也都是“大促”等鲜明的字眼。
土地作为房价的助推器，也频繁流拍。
前10个月，北京市共成功出让土地50宗，成交建设用地面积358.59万平方米，同比下降45.37%；成交总金额1093.53亿元，同比下降48.64%。同时，土地市场流拍现象明显增多，目前共有7宗土地流拍(其中6宗为住宅土地)，是2017年的3倍多。
从经济学角度讲，这就叫买卖双方力量出现了变化，由卖方市场（房企主导），变成了买方市场，购房者说了算，送宝马也就水到渠成。
很多购房者正好赶在这个时候购房，说自己确实赚到了，在之前买房的，看到自己的楼盘促销，业主想要退房或者补差价，更多的人，还处于观望中，对目前掌握在购房者手中的买方市场，表示看不懂。
为啥房企要降价呀？
这个问题其实并不复杂，毕竟市场经济，价格就是调节需求的最关键指标。
价格高，没人买，必然降价，价格低，买的人多，必然涨价，直到达成一种平衡。
目前就是那个楼市促销，降价寻找平衡的阶段。
“金九银十”，这就是房产交易旺季，然而今年是真黄了，成交量低迷。从价格规律上来讲，房企不降价，就没有成交，没有成交，就没有现金流！
这才是最核心的。
对于现金流这个事儿，是房企最关注的。因为房产属于资金密集型行业，没钱玩不了房地产。
手中现金多，那么面对楼市低迷，调整过渡期，过冬就容易。手中没现金，资金链就会出问题，因为毕竟房企高负债，你没现金怎么还钱？
在这种时候，房企面临的就是两种选择，第一种，持续融资填补现金流空缺。第二，降价促销，换现金过冬。
第一种，持续融资，这也不是中小房企能够应付来的，因为今年大的融资环境并不好，很多房企融不到钱，那么第二种方式就成了首选。
那些大型房企也并不是不差钱，因为之前开发的楼盘很多，存货很多，负债也是很多，如果一时之间卖不出去，现金回不来，融资又跟不上，照样也得促销，谁让规模这么大。
有个地方，叫厦门。
这个地儿，原来楼市是一片火爆。房价动辄4,5万一平米，从2018年初，就传厦门房价大跌，而直到现在，这种情况还在持续。
此前厦门楼市火爆，价格大涨，主要“归功”于地王频出。
根据公开资料，2016年，厦门商住用地成交16宗，土地出让金为476.2亿元，同比增加166.1%，多幅高总价、高溢价率、高楼面价的地块诞生。
然而，如今这些高价拿地的地王又怎么样了呢？
据媒体报道，厦门翔安金茂悦主推7号和8号楼，面积从70平方米~120平方米，目前价格在25000元/平方米~28000元/平方米之间，主推楼盘现场还可优惠。
2017年9月，厦门迎来“金九”的最后一场土拍，当时超过10家开发开发商报名参与，最后，金茂以20.91亿元竞得翔安区2017XP08商住地块，成交楼面价29450.7元/平方米。
对比一下，可以明显看出来，这是在亏本销售。
除了这个地王以外，包括融侨观邸、恒大帝景、国贸天悦、万科白鹭郡、泰禾汀溪院子、融创大同府、金茂悦、融信铂悦湾、融创东南府等在售项目均有不同程度降价。其中，国贸天悦、万科白鹭郡、融创大同府、融创东南府的降价幅度在5000元/平方米以上。
这些几乎都是一线房企，不约而同选择大幅降价的销售策略，为了“活下去”！
从购房者角度来讲，前两年买厦门房的人，真的亏损了，因为有的房企都在亏损销售。
从现在来看，像厦门这样之前价格炒到很高，而因为房企融资压力增大，回款需求强烈原因导致的价格大幅下降的城市也不少，这些城市房价确实处于“历史低位”。
有一句话说的好，房企的困境周期，购房者的春天。
历史上几次房产价格大幅回调，也是出现在经济下行周期，房企融资压力较大，资金链极度紧张的时期，然而，此后经济回暖，需求激增，融资宽松，房价又上去了。
这一次会不会“历史重演”呢？
我们再来研究一下。
很多房企在厦门降价促销，甚至亏本销售，一方面是为了是回款，保证现金流过冬，另外一方面，还有更大的意图。
比如厦门的亏本销售，楼市是有周期的，过了寒冬之后，会不会楼价还会攀升？
如果是会的，这些企业完全没必要这么亏本销售，因为大型房企就算是差钱，融资能力如果还很强，只要资金链不断，借新还旧，还是可以撑过寒冬，走向春天。
但是房企是要有战略规划的，楼市寒冬对房企来讲，即意味着风险，又意味着机遇。
厦门楼市火爆的时候，地王频出，为什么？因为大家都在争抢土地资源，土地储备，毕竟土地储备是房企未来发展最关键的资源，也是衡量一个房企潜力的核心指标。
没土地储备，啥都干不了。对房企来说，与其说，在楼市火热的时候去抢地王，不如在楼市寒冬时候，土地流拍频出的时候，去拿地价的土地储备。
之前的地王，可能也是部分房企判断失误，因为抢地是因为房企预期未来楼市价格会大涨，土地资源有限，而且政府出让的土地就零零散散，所以势在必得。
但现在的情况不是了，全国各地楼市调控中，重要一项就是，加快土地供应。
土地供应的速度，远超以往，这就让很多房企，特别是有实力的大型房企蠢蠢欲动，都想要拿到未来房产市场的入场券。
手上有钱，才能拿地。所以，从厦门来看，很多房企降价促销，甚至亏本销售，背后的目的，就是回款拿到现金流，然后用这些现金去更有机会的城市，在土地溢价下降的绝好时机，大量增加土地储备，等待市场转暖，从而抢占先机。
来看看那个曾经喊着“活下去”的房企巨无霸万科。
据媒体报道，万科A近期动作频繁，高歌猛进一路拿地。继收购华夏幸福、海航部分项目及公司股权后，11月9日，万科又收购了嘉凯城旗下5家公司股权。
据长江商报记者不完全统计，2018年初以来，万科实施的涉及项目、股权或资产的收购至少有14起，耗资超过230亿元。此外，万科在拿地方面也颇为积极。根据万科披露的数据，今年前10个月，其累计新增项目205个，新增权益建筑面积达到2453.74万平方米，累计耗资1338.17亿元。
大举并购使得万科的负债激增、现金流锐减。截至今年9月30日，万科流动负债达到10441.36亿元，首次突破万亿。随着大举扩张，公司的现金流急剧减少。今年前9个月，其经营现金流净额同比下降254.02%。
看出什么来了？
拥地过冬！万科已经做出了他的选择。频繁的收购，是因为很多中小房企手中也有大量优质的土地储备，在现金流紧张的时候，只能被迫出售换取现金，而万科看准了这个机遇，融资能力强的龙头变得更激进，中小房企战略收缩。
房企未来可能会两极分化，强者恒强的定律再次上演。
再从购房者角度来讲，万科激进拿地与未来一搏的这个事儿，也在一些程度上给我们以启发，在购房的时候，我们也应该看准时机，果断出手，搏一搏楼市的未来，或许也是一种好的选择。
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