現在這個房價，買套房有多難，大家都清楚。
因為資金不足，很多人會選擇二手房作為自己的上車盤，尤其是在一線城市。
但買二手房，也是有講究的，不是專挑便宜的買。有些房子，比如房齡太老的房子，要儘量避開。
下面就跟大家說說為什麼。
不好貸款
房齡太老，最直接的影響就是房貸縮水，這一點對剛需極不友好。
新房首付和貸款都按標準總價走，二手房貸款按評估總價走。
同樣200萬的房子，新房首付60萬，貸款140萬；二手房報價200萬，但銀行的評估價一般都會低一些，可能只有報價的60%-70%，按70%算，140萬估值，則只能貸款98萬，首付就要102萬，首付成本高。
而一些房齡超過20年的老房子，銀行已經基本不放貸了。
不易保值
這些年長期上漲的房價矇蔽了人們的眼睛，但房子本質上仍是消費品。
老房子產權年限已經消耗多年，即使同樣的價格，單位時間內的成本也不一樣。比如新房還有65年產權，老房可能只有50年產權，即使價格相同，每年的成本也會不同。
居住體驗差
雖然房屋產權都是70年，可真正能住上70年的房子並不多。水泥超過50年就會發生老化，容易出現裂痕等一系列問題。
一些老房子，雖然表面上看起來和其他的房子沒什麼不同，但可能房齡已經超過20年了，房屋裡面的一些水電都已經老化了，如果沒有注意，入住後可能會麻煩不斷。
升值空間小
二手房（尤其是一些老小區）周邊已經基本完善，只能緩慢增值，難有大突破。
一手房周邊正在發展，每一個新資源的注入（如新土地拍賣）和新配套的建成（如地鐵、商場、學校、醫院），都會進一步升值。
房齡多少合適？
房地產大致在3-5年就可以算是一個發展階段了，也就是說，每隔3-5年，無論是戶型設計，還是園林規劃上，都會有較大的變化和發展。
可能現在看5年前的房子還看不出太多的變化，但如果是8年或者10年之前的房子，就會有明顯的差別。
所以買二手房，房齡最好不要超過10年。這樣的房子再使用幾年，貸款就不好辦，並且價值增長空間也非常小了，想要再轉讓出去很困難。
補充
對於老房子來說，房子本身是“一文不值”的，真正值錢的只有土地。
老房子=土地的錢
新房子=土地的錢+房子的錢
在全國，只有少數幾個大城市，市中心的地是越來越值錢的，市中心老小區也能得到善終。比如北上廣深等，因為他們的市中心一直都是市中心，沒變過。
而在全國333個地級市中，至少有300個城市的中心老區，都會以悲劇收尾。因為這些城市想發展，通常要靠建設新區，一旦新區建起來，市中心就註定會發生遷移，往新區方向遷移。
市中心的遷移，是老房子老小區最大的敵人。
新區越金貴，老的市中心就越破敗，這個時候買老中心的老房子，大概率被套死，沒有賺錢的可能性。
閱讀更多 天雨澤有根之草 的文章
