01、國運與房地產大週期
所謂國運就是技術革命裹挾著先進政體，完成一個超級大國的財富積累。
1995年1月，中國開通了北京、上海兩個接入Internet的節點。那時，只有北京、上海的人才能上網。
雖然這是一個小嚐試，但是高層很快意識到，這將是我們國家抓住新一輪技術浪潮的絕佳機會。在“科學技術就是第一生產力”的前提下，鄧公再次提出“信息技術要從娃娃抓起”。
從此，中國開始了互聯網飛速發展的十五年。信息交互能力的提升，讓中國這個幅員遼闊的超級大國享受到了巨大的紅利。
中國龐大的人口紅利和豐富的資源集中爆發，各個生產要素被重新組織起來，生產效率幾何倍數放大，伴隨著體制的改革、先行先試的市場，催生了今天全球第二大經濟體。
回顧歷史，1764年英國瓦特發明蒸汽機之前，人類大部分情況下只能靠畜力、水力生產，一天也只能生產幾小時，效率低下。
自蒸汽機發明之後，人類終於可以一天24小時不停止，開足馬力生產了。於是歐洲國家開始源源不斷地向世界傾銷商品，逼迫其他國家開通通商口岸，換回大量的白銀。
而當時英國的君主立憲制已漸漸成熟，在世界各國還是封建制、奴隸制的情況下，英國的立憲制無疑是當時世界最先進的政體之一。
技術革命裹挾著世界第一個現代國家的政體向前，最終英國超過中國，一躍成為當時最大的經濟體，而日不落帝國——大英帝國就此奠基。
20世紀初，美國南北戰爭結束後的幾十年間，美國基本結束了奴隸制與南北對峙，百廢待興。新的遊戲規則和三權分立的先進國家體制建立，以及著內燃機和電力的廣泛應用，使得兩次世界大戰之後美國取代英國成為領先世界的超級大國。
2005年之後，初入WTO的中國憑藉著強大的山寨能力以及國家保護，全盤照搬了老美的互聯網應用，甚至在應用創新上更進一步。加上更強大的互聯網基礎設施建設、技術迭代速度和數倍於美國的市場規模，青出於藍勝於藍。中國居然後發先至，成為該輪技術浪潮最大受益者之一，經濟總量攀升至世界第二。
互聯網技術的普及和中國人主導的移動互聯網O2O革命，引發的交易效率倍增，讓財富快速集聚、快速分配。而高漲的消費、貿易增長對貨幣的渴求讓貨幣總量連年增長，甚至到了這個週期的後半段，慣性的貨幣增發讓財富階級恐慌性地避險投資——房價應聲而起。
每一輪技術革命轉化為財富的週期都在縮短，而大的經濟週期也在縮短。·也就是說，週期變短，財富的集聚速度大大加速了，過去100年人類所創造的財富約等於之前封建時代1000年的財富總和。
而未來三十年，中國經濟將再上一個新高度，房產就是家庭財富的終點。
無論誰賺了錢，都會買房，所以提前買房的人就能收割後買房的人。
02、那未來房價會怎麼漲？
2010年之前，中國的房價經歷了狂飆突進式的普漲，其中最大的動力是城鎮化。
這期間，人口既向大城市流動，也向中等城市和小城市流動。對於不同的人，不同城市各具吸引力，各得其所，房價普漲。
情況在2012年之後發生了顯著的變化，一二線城市人口持續流入，而三四線城市人口出現了淨流出。
對此安信證券首席經濟學家高善文有一個精闢的解釋：2012年之後，中國從之前的城鎮化轉入了都市化。
所謂都市化是指人口的流動開始表現出很強的選擇性，人口開始集中流入一部分大城市和特大城市，城市之間出現了明顯的分化。
人們開始追求更高的生活品質和就業機會。80後、90後年輕父母集中選擇等級高、社會資源豐富城市，導致這些城市的人口流入上升，對房產的需求增大，表現為小學在校生人數增速上升、房價上升，以及住宅新開工上升。
其實這一轉折性的變化在新開工面積和銷售層面上早就體現出來。只是在房價層面上的變化，直到2015年下半年才逐漸體現出來，人們如夢初醒。
這種結構性分化開始之後，將經歷一個較長時間的深化和自我強化階段，形成馬太效應，好的城市房價未來還會繼續漲。
為什麼會這樣呢？
因為好的城市，未來會有更多人發現它的好，繼續湧入；而差的城市，將來會有更多人發現它的不好，從而賣掉置換到一二線城市。
同時一二線城市大量的基礎設施建設，例如地鐵、學校、醫院、文體設施等有會反過來強化房產的價值，形成支撐。
03、那以後房價會崩盤大跌嗎？中國房地產調控的真相
中國房地產調控真相，粗略一點說，房地產調控的首要目標並不是在調控房價，而是在預防崩盤。
為什麼要在2017-2018年連續出臺措施調控房價呢？
因為如果不調控，讓房價繼續上漲，短期內有崩盤的風險，所以只能暫時調控，把房價摁住幾年，讓居民收入和社會財富趕上來，從而做實今天的房價。
按今天的收入，看今天的房價，當然偏高了，但是摁住幾年，讓更多人攢夠首付，那今天的房價便有了支撐，只要有人拋，就有人接得起，這樣房價就跌不了。
2018年初我在深圳朋友家裡吃飯，大家都在討論深圳經歷政府嚴厲調控之後可能會大跌。
席間，大家問我怎麼看這種判斷。我笑著說：就憑這麼多人等著抄底我就知道深圳跌不了。
調控的關鍵點，其實都是在擠泡沫，把多餘的資金驅逐出房地產市場，也就是那些錢不夠，靠首付貸入場的玩家不允許入場，以保證買房的人都是資金充足、收入穩定的人，不會拋售的人，以維護房產市場的安全。
中國過去三十年的數十次調控，沒有一次是希望降房價的，只要達到“不漲那麼快”就算不錯，基本達到調控的目的了。
難道500萬的房子，你指望國家冒著銀行倒閉的風險，降100萬賣給你？
記住，每一套房產背後都有地產商的開發貸款、購房者70%的按揭貸款，國家是跟“有房者”站在一起的。千萬別幻想房價大跌，然後衝進去抄底。
不像美國，中國房產沒有做空機制，不買房、唱空房價你是賺不到錢的。
並且所有調控都是短期政策，並未根本改變中國“土地財政”的制度。
大前提不變，上漲趨勢永遠不改。
關於調控，這麼多年來，購房之前諮詢我的朋友不計其數，那我是如何判斷一個人是不是成熟的投資者呢？主要有幾點
一，這個人是否把“崩盤”的問題想清楚了。二，這個人是否懂得籌集資金。三、選擇大賺的樓盤。四、管理債務。五、合理的時機賣出，再裂變買多幾套
如果一個人經常憂心忡忡地說“房價會跌”，總是患得患失，說明這個人根本沒有把“崩盤”的問題想清楚，那他的判斷時刻都會受到干擾。所作的行為都是應激性的，背後並沒有長期的投資邏輯支撐。
早在2009、2011年就有很多朋友跟我說：房價遲早崩盤，以後人人都有房。
到後來，我幾乎不理他們，也不辯駁“崩盤論”、“大跌”這類問題，只帶著那些相信我的朋友，一路買，堅持了十年。這些人中不乏20萬起家，最後幹到淨資產1000萬，總資產3000多萬的。而2009年、2011年那些嘲笑我們的人早已銷聲匿跡。來到2018年，最近又有不少朋友說：房產投資獲利一去不返了。我們不再爭論，繼續埋頭做自己的事，因為將來房價再次上漲一定會深深地教育他們。
為什麼我們這麼篤定？因為我們知道房產升值的條件是人口聚集、貨幣通脹、經濟增長、土地稀缺等等，所有的調控政策並沒有從根本上摧毀房產的價值，反而造成更加稀缺。
難道深圳、北京、上海限購了，這些城市的房子就不值錢了嗎？並不是。
那現在這些城市的房價下跌了，怎麼辦呢？
因為限購限貸，入場門檻提高之後，新的購買力進不來，所以價格回調了。我的哥哥，這不是好事嗎？
一個值錢的東西，現在它打折賣了，你還不買？
房價漲的時候你嫌貴，現在它跌了你又不買？那你什麼時候買？
這種左右搖擺的人，是沒投資邏輯的人，看不到現象背後的本質。其實所有的調控都是給成熟投資者人為地挖一個窪地。
以廣州為例，離天河CBD更近的黃埔科學城的房價在2.7萬左右，而更遠的增城新塘同品質樓盤居然也賣2.7萬。
對，因為黃埔限購，增城不限購。大量的購買力湧入不限購區域，造成增城新塘局部片區的樓價虛高。
換言之，黃埔是一個政府人為挖出來的窪地，它的價格應該是3.5萬以上的，所以只要你有辦法穿過狗洞，破限購，買到黃埔科學城的房產，下一輪大漲自然大賺，一套至少賺100萬。
這就像北京、上海被嚴厲調控，房價回調，只要你有辦法爬過狗洞，搞到購房資格，那麼洞那邊的香餑餑不就歸你了麼？在低價時買進來，今天不漲，明天漲，遲早漲。
這時估計就有朋友跳起來了：團長，你不是說增城新塘值得投資嗎？現在又說價格虛高
對的，增城新塘值得投資，但是一個地方值得投資是一個非常籠統的概念，增城值得投資不等於增城每一套房子都值得買，增城單價2.5萬以上的房產，儘量別買，因為價格虛高了。
為什麼呢？因為我再添一點錢，直接入廣州黃埔、白雲了，何必要買你增城？
所有成熟的投資者真正下手買房之前一定會不斷逼問自己：同樣的價錢，如果不買這裡，還有沒有更多選擇？
決策優化，是每一個普通投資者應該學的，因為選擇決定了90%的結果，手裡只有100萬首付，只能買一套，買就買漲得最快的。第一套買對了，後面一切好辦。
所以關於房產片區的選擇、樓盤的優劣對比，是一個非常微觀的問題，不能簡單理解。
這就像大家說北京現在行情不好，但一樣有人可以在淡市買到賺錢的筍盤。
旺市靠運氣，淡市才見真功夫。
這時有朋友又說了：我知道要買，但是我不知道時機啊！
04、什麼時候房價回調到底，跌無可跌呢？
以下現象，如果同時出現是底部跡象：
一、多個開發商的新房集中降價促銷，並且去化良好，買賣雙方都有意願交易。記住，只降價，但是沒人買，千萬別入，因為市場購買力不足，未到底部。
二、貸款利率加無可加，並且維持了一年以上，銀行政策有鬆動跡象，低息貸款產品越來越多
三、大量倒閉的中介鋪，開始重新裝修、招聘，優質樓盤看房的人越來越多，成交量開始回升。
以上僅是跌到底部的跡象，並不是大漲前夕的跡象，因為除了漲跌，還有“平穩”。
大漲前夕的判斷，以後文章會寫。
大家都知道2015年是閉著眼睛買都大賺的黃金時刻，而目前中國大部分城市處在緩慢回調、窄幅震盪的階段，估計持續至2022年前後。
這個階段賺錢的機會有，雖然翻倍比較難，但賺個20—50%沒問題，不過需要非常認真地跑盤、選籌對比，對購買者的投資功力有一定的考驗。
如果你現階段準備買房，可以加入知識星球，把樓盤情況發到上面，我為你詳細評估。
最後總結一下中國房產調控的所有真相：
人口決定漲不漲，房產供應緊張程度決定漲多少，調控決定漲價時刻。
下次翻倍暴漲在2022年，在此之前，部分城市賺個20—50%的機會依然有。
閱讀更多 天雨澤有根之草 的文章
