2017年10月，碧桂園集團商管中心47名高層集體求學；
2017年12月，應中梁集團邀請，為集團高管授課社區商業資產變現與增值；
2018年4月，三盛集團十多位高管特意為一堂一小時的招商運營課程造訪，
而吸引這些知名開發商的，卻是一家今年3月才剛滿4週年的創業公司：萬街商業
4年，500多位萬街人，
14座城市，70多個項目，
管理面積120多萬平米，管理資產350多億元。
單靠“社區商業正在風口“這個原因，肯定無法解釋如此令行業矚目的數字，而萬街商業，也從不吝嗇於向行業分享其成功路徑。
而其中很重要的一點就是——萬街大學，這一所從內部人才培養體系轉變而來的“社區商業黃埔軍校“。
▲三盛集團高層參訪萬街商業
2018年4月，萬街商業迎來了來自上海三盛宏業投資集團商管公司總經理楊海東等一行十幾人的到訪。雙方就萬街商業的發展歷程、雙方未來深入合作的推進等方面作了詳細溝通。而作為重頭戲，本次活動還邀請到了萬街大學講師、萬街項目拓展中心策劃總監楊秋俊老師，帶來了一堂毫無保留純乾貨的招商運營課程 - “社區商業招商運營操盤七招“。
壹 - 模式要對
社區商業分自持、售後返租、先租後售和租售並舉等不同模式。大業主、小業主以及商戶的需求有很大的差異，如開發商希望保證高利潤，還要能引進品牌商家；商家則希望運營商有優秀的運營條件；投資客則希望較高的回報。
萬街作為統一運營商，採用“十年統一委託經營管理”模式，為甲方提供資產變現及增值的服務。首先，可以通過交易端，即產權和經營權一進一出雙份合同的交易，同時黏合甲方、小業主和商戶的利益，讓三方成為利益共同體。
在經營端，萬街擁有強大的招商運營和物業管理團隊，4年來，萬街整合出了一套流程化、標準化、規範化、信息化的運營三重九招，通過運營達到資產增值的目的。
在服務端，萬街商業將會為開發商提供資產價值最大化的策劃方案，為投資客提供全面的資產分析和投資管理報告；為品牌商提供包含分店選址、金融貸款等服務；為消費者提供更多品質提升的產品和貼近社區需求的社區服務（吳涇火星一號項目“美好社區服務中心”為新時代社區服務中心首個試點單位）。
▲中邦·壹號街
貳 - 理念要清晰
過去，我們把商鋪填滿實現快速開業，以及為了更高的租金回報來做為招商運營的目的。但在萬街，這些並不是最終的目的。
在萬街，招商運營的本質是為物業的保值、增值提供動力引擎，最終為業主提供優質的資產增值及變現服務。通過4個指標（經營指標、財務指標、客戶指標、項目指標）來支撐資產管理，並通過內核：建立信任感，來平衡消費者、商戶和業主之間的利益。
叄 - 程序要對
過去，我們管理一個項目的流程是：
1）規劃
2）營銷招商
3）運營
在萬街，這個流程演變為：
1）運營前置
2）規劃
3）營銷招商
這樣做的好處是，通過運營前置，可以把各個環節遇到的問題提前解決掉，讓落地執行更加流暢，提升增值前景。
萬街作為頂層設計，以運營結果導向作為5大模塊—營銷代理、招商運營、物業管理、金融投資、互聯網+的操作原則，同時反支撐於5大模塊。以運營前置為理念，萬街商業總結出了五大體系內容，規劃整合優化體系、定位包裝價值體系、商家聯盟驅動體系、運營模式前導體系、增值服務價值體系，以後端運營結果支撐前端項目策劃。
肆 - 定位要準
談到項目定位，很多人都會陷入誤區。楊秋俊老師通過定位五式，幫助你快速找準自己的品牌定位。
項目定位：要從消費者希望你做什麼、市場允許你做什麼、以及自身適合做什麼三個角度來思考。
標準化：以萬街商業的產品線為例，從壹號街到火星一號到美好社區，每個品牌都有清晰的定位，實現了標準化，根據社區的需求，佈局合適的產品線。
業態規劃：一個好的社區商業業態規劃，一定要以社區居民的需求為出發點。在萬街，通過6+1的業態規劃（超市、生鮮、餐飲、零售、配套服務、娛樂+菜場），切實貼合了社區居民的生活需求。
商家配比：通過知名品牌（主力）商家、匹配商家、以及特色自品牌等不同檔次的商家，來滿足社區居民的不同消費需求。萬街目前的商家配比為“3+3+4”，分別為知名品牌、自營品牌/孵化品牌和屬地型中小商戶。
消費升級：在消費升級的浪潮下，要多注重品質與體驗。比如用小而精的生鮮超市來取代傳統大賣場，引入國際連鎖化品牌，以及佈局線上+線下的O2O新零售模式。此外，通過統一裝修審核，提升商業街整體調性。
伍 - 招商 ≠ 戰鬥
如果把招商比作一場戰鬥，那贏得這場戰鬥一定是我們的最終目的。但往往這些還不夠，在此基礎上，我們更要引入“對”的品牌。
萬街在全國佈局了幾十個項目，能夠快速選擇適合的品牌招商，是有規範化的流程在支撐的。楊秋俊老師總結為“招商四式”來分享給大家：
傳統招商：以掃樓、掃網絡、拜訪為主的傳統招商手段，但這類方式未充分考慮客戶的利益，而且容易造成“信息不對稱”。
數據庫：大數據時代下，利用數據庫的資源積累，可以實現快速的精準匹配，這也是萬街現在主要的招商方式，目前萬街商業戰略及合作商家達 15700多家，可以快速實現招商匹配。
三快原則：以萬街的項目為例，可以最快實現7天快速啟動項目，9個月時間開業。實現啟動快、去化快、回款快的目標。
做好取捨：招商是為了實現更好的運營。在招商的過程中會遇到取捨的情況，一定要以社區居民的需求為導向來選擇品牌，同時，具備“踩剎車”的決策能力。
陸 - 營運三要決
擴大輻射範圍：拋棄傳統模式中，以1公里範圍為吸引的模式，通過與大眾點評、美團、餓了嗎等平臺合作，改為1.5公里範圍吸引、2 – 3公里區域輻射的現代模式。
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社群運營：時代在變化，運營方式也要改變。通過不同的社交平臺，實現粉絲精細化運營，如通過非商業盈利性聚會、共同價值觀社群的相聚、商家贊助活動（場地、禮品、服務、經費），並通過線下社區活動來提高用戶活躍和黏度，促進消費。
執行落地：萬街商業研發出針對社區的三重九招，包含檔案管理、日常報表、開業籌備、日常運營、多經管理、物業工程、企劃推廣、客戶服務、風險控制。針對落地的企劃活動，應該與購物中心重資投入的大活動不同，社區活動要接地氣，貼近消費者，結合中國傳統文化和新時代節日，通過商戶、政府、企業和社會組織共建，以活動凝聚社區睦鄰友好關係，同時通過社區活動為商家導流，提升社區商業資產價值。
柒 - 紮根未來
垂直細分：在保證社區商業資產提升的同時，要挖掘社區居民的需求，從建築規劃、運營商以及品牌商，都要進行一系列優化。
人才培養：社區商業是一個新的風口，在快速發展的同時，也出現了人才匱乏的問題。社會中同樣缺少針對社區商業的師資團隊，以及嚴謹的課程體系。為了彌補這一問題，2016年萬街商業成立了萬街大學，一所專注於社區商業人才培養的“黃埔軍校“旨在培養具備紮實商業理論、豐富實操經驗和複合型商業人才。
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