江蘇多平原，浙江多山丘；多平原者，故農耕資源豐富，多山丘者，故農耕條件惡劣；農耕資源豐富者，農業經濟發達，農耕條件惡劣者，唯經商以維生；農業經濟發達者，故漸生集體經濟的大陸文明，唯經商以維生者，故漸生個體民營經濟的海洋文明。
在中國買房選擇哪個城市？相信很多人都問過這個問題。
對此，我之前給出的答案是，很難用最快的方式給出地段建議。但從人口流動的大勢看，二十年前，重慶沒分出去的四川，是中國第一人口大省；十年後，隨著四川和湖南人陸續南下廣東，中國第一人口大省變成河南；現在，隨著河南、安徽、江西人口遠赴江蘇、浙江、上海，中國第一人口大省成了廣東。所以，珠三角和長三角是最健康的區域，掉進坑裡的幾率最小。
那麼，珠三角和長三角的各個城市怎麼區分呢？珠三角其實還好分辨，因為珠三角發展並不均衡，是典型的大城市-小縣城格局，拋開落後的粵西和粵北，也就廣州、東莞、佛山、深圳、珠海、中山這幾個發達城市可以選；
在2018年的雙十一全國各縣成交額排行榜中，2018年縣域成交前十名，一大半都是江蘇浙江的。而廣東則沒有一個縣城上榜（但實際上廣東全省成交總量佔據全國第一），這也充分說明了廣東大城市-小縣城的格局。
而對於長三角，由於其發展比較均衡，以上海、杭州、南京、蘇州為主的大城市，與以無錫、常州、溫州、寧波為主的中型城市無縫連接，如何判斷後續的房價走勢和城市經濟情況，就比較複雜了。
在這一方面，星子利用百度大數據，重點對華東區域內鄉鎮級人口分佈特徵、人口流動及消費意願等基本面進行畫像描摹，從而實現對城市經濟、人口等基本面的把握。
從歷史上看，江浙這兩個省份雖然一直都有“江浙一家親”的說法，但這兩者的差異其實非常大，從在春秋戰國時期就有“吳越”之辯。所以，這兩個省份在歷史發展潮流中，兩個省份的14個城市鄉鎮級人口分佈特徵，也呈現出迥然不同的規律。
首先來看人口方面的不同點。
江浙14城鄉鎮居住人口規模分佈圖
從圖上看，江蘇鄉鎮人口量級普遍高於浙江，分佈極為均衡，而浙江人口大鎮主要集中在杭州、寧波、金華及溫州、台州等單點城市；
為什麼會出現這樣的情況呢？我們知道，人口的分佈非常依賴經濟，經濟模式不同，人口分佈模式也不同。
而江蘇和浙江這兩個省份的發展路徑，完全不是一個“路子”。江蘇的發展模式更傾向於，在“強政府”背景下，企業的形式主要是鄉鎮集體企業和國有企業、外資企業，所以企業分佈（工作機會）在鄉鎮、城市分佈得比較均衡；
而浙江與江蘇正好反過來了，浙江是全國內出了名的民企強省，即使是在溫臺金區域，企業也是重點分佈在市鎮中心。所以自然而言，民眾比較傾向於單點分佈了。
由此，民眾因工作機會（企業）而聚，當企業呈現出不同的分佈特徵，人口的分佈特徵也就不同了。
此外，江蘇多平原，浙江多山巒，也促成了江蘇人口均衡分佈、浙江集中分佈。
<strong>左圖是江浙14城鄉鎮居住人口老齡化程度分佈圖，右圖是江浙14城鄉鎮小學生數量分佈圖
從圖上看，蘇北、浙江西部等鄉鎮由於青壯年人口流出明顯，人口老齡化程度普遍較高。而老齡化較高的地區，小學生數量也較高。
因為青年人在外工作，而老人大多留守在家帶孩子，所以蘇北、浙西的老齡化人口和小學生數量較高。唯獨溫臺金片區，老齡化人口較少，但小學生數量較多。為什麼會這樣呢？因為當地有很多外來務工群體，這些外來人口帶來的小學生很多，而老人則大多留在了其他省市的老家。
上圖分別為江浙14城鄉鎮居住人口收入水平和消費水平分佈圖
從上圖看，浙江人似乎比江蘇人普遍更有錢（除了蘇州、崑山），尤其是溫州、金華、台州等民營重鎮。溫臺金地區雖然有錢，但消費起來似乎比較節儉（為什麼節儉，因為他們是實幹起來的民營經濟，知道一針一線的來之不易）。
而與上海接壤的浙江海寧、嘉興，與江蘇的蘇州崑山相比，無論是收入水平還是消費水平，都較為遜色。
這說明了，相對浙江海寧、嘉興，上海與蘇南地區的聯繫更加緊密，無論是蘇南經濟的發展還是交通方面的連接（實際上，蘇南和上海的經濟模式是相似的，都是典型的大政府模式）。例如上海“星期天工程師”，公司總部放在上海，生產場所放在蘇州，是許多高新企業的選擇。
從地理角度而言，蘇南和上海也是一體的，均作為長江下游地區構成長江經濟帶一部分，從上海出發沿長江至南京、武漢直至更深遠的內陸，是我國重要經濟動脈之一，也是近代溝通中國東西的交通要道。
而對於浙江人來說，上海是一個十分微妙的存在。儘管浙江人非常豔羨上海的金融中心地位，但也不認為上海是唯一的中心，大部分浙江人置業工作，首選杭州還是比選上海的要多。這與蘇州人熱衷於去上海而不去南京，形成了鮮明對比。
為什麼會出現這樣的現象呢？一方面，上海在民國以前是由浙江寧波幫塑造的，上海有句老話叫做“無寧不成席，無寧不成市”，自上海開埠以來，上海有至少1/3的人口，不是祖籍寧波就是和寧波有著某種血緣或親屬關係。
而另一方面，隨著上海與蘇州、無錫日益靠攏，浙江與上海、江蘇的關係更顯得微妙。據地產自媒體人劉德科所言，蘇州和浙江省至今沒有直通的鐵路，建國都快 70 年了，改革開放都已經 40 年了。為什麼？蘇州是江蘇省的，南京可以跟浙江直通，蘇州可以跟上海直通，但是蘇州不能跟浙江直通。（且別說鐵路，即便是高速公路——從浙江直接進入蘇州的那條高速公路，也堪稱是整個長三角最破、最堵、通行效率最低的高速公路。）
目前，浙江人在上海的影響，主要是杭州的互聯網經濟和浙中南溫臺金等地的新時代浙商，前幾年的“溫州炒房團”也曾馳騁滬上，給上海人留下了很深的印象。
由此，為了平衡江蘇與浙江的影響，上個月上海宣佈長江三角洲區域一體化發展，搞以上海為中心、滬浙蘇三地參與的《上海大都市圈空間協同規劃》，江蘇拿出南通、無錫、蘇州三個城市，浙江拿出舟山、嘉興、寧波、湖州四個城市，形成1+7方案。
而有趣的是，在此之前，江蘇的南京就推出了長江經濟帶協同規劃，謀劃建設揚子江城市群，要打造長三角北翼新高地；浙江推出杭州灣大灣區規劃，要建設以浙江、上海為中心的灣區經濟。
由此，江浙滬三地各自領了一堆規劃，雖然根本目的都是發展自己的經濟，但本質上也是三方競爭合作關係的另一種表現形式。不管這場博弈的最終局面如何，可以肯定的是，江浙滬三方在這場博弈中，都各自積極主動發揮潛能和優勢，這是一件好事。
最後一張圖，江浙14城鄉鎮居住人口汽車保有率
為什麼蘇南、嘉興、寧波的汽車保有量較高呢？因為這幾個城市，可以部分實現雙城模式，即住在崑山、紹興、嘉興，去上海、杭州上班。從這裡，我們也可以大致看出環滬、環杭區域的富庶程度。
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