买二手房不像买新房那么简单，到了售楼处看中房源后，反正销售需要提供啥资料就按照要求提供就可以了！
今天老徐和大家聊聊关于二手房交易时，有哪些情况要注意？
Q1.赠与、继承、买卖哪个划算？
赠与、继承、买卖到底选择哪种方式？划不划算，只有通过计算才知道!
这里从当前变更所花费的时间、成本与未来再出售时的成本两方面综合考虑之后再做选择。
先看下赠与/买卖/继承的流程和税费说明
赠与这种操作方式，对于像上海这种限购时间较长的城市，也是一种破限购的方法，之前市场上应该有此种方式操作的！
举例：
老张在内环内有一套92平、市值1000万元的房子（假定该房产老张已持有满五年、购入价200万元），现在打算给他已成年的单身儿子小张。
本例中所有人物均设定为上海户籍，且小张名下无其他房产（才能符合现在上海买房的限购条件），仅计算主要税费，登记费等忽略不计。另外，需要注意的是，继承在此是基于被继承人已去世的前提。我们来看下三种变更方式所需的成本相差多少：
如果小张通过以上任一转让方式拿到该房产后，是打算长期自住，那么，该问题就在此处划上句话。
如果小张接下来是要再次将该房产进行对外出售，我们就要再次计算出售该房产的成本。而再次出售该房产的时候，此处又有两种情况，关键问题在于该房产是否满五。
情况一：小张取得房屋所有权后1年内将该房屋以1200万元出售。此种情况中，赠与、买卖、继承这三种方式最大的区别在于，小张通过赠与和继承取得房产，再次出售该房产时，持有房产的年限可以从老张原始购入时起算，而通过买卖取得房产再次出售时，持有房产的年限是从新产证办出日期起算。这三种不同方式取得后再出售时的费用差别如下表所列：
情况二：小张取得房屋所有权6年后将该房屋以1200万元出售。此种情况中，赠与、买卖、继承这三种方式取得房产均已经满五年，因此，关键是此时该房产对于小张而言是否为家庭唯一住宅。这三种不同方式取得后再出售时的费用差别如下表所列：
这里需要明确的是，所有在直系亲属直接进行房产转让，只有夫妻之间的产权份额变更（即通常说的加名字或者去名字）不涉及税收，其他的直系亲属直接产权转让都会产生交易税费。
对于贷款买的房子，想把配偶另一方名字加上可不可以？
这种是无法更名和加名字的，原因有二：
①手续繁琐
②债权人发生变化对银行公积金借债人，风险加剧，所以不会做。
而对于无抵押可以，有没有资格都可以加名。
综上，根据不同的情况选择合适的变更方式，但是不管哪种方式，都要正当的去操作，以免带来不必要的风险和麻烦！
Q2.网签的价格可以随便写吗？
我们常常在房屋买卖过程中会常常会听到成交价、网签价、评估价等各种价格。每个价格的含义是大不相同的。
所谓的网签价就是指网管局系统里体现的成交价格，是“网签合同”上约定的价格。
网签是房屋交易中的一个重要环节，经历过网签环节的房屋交易，是在房地产管理部门监管下进行的防止房屋一房二卖风险的一重保障，一旦网签成功，便在管理系统上留下记录，让以后的房屋走向和交易更加透明。
网签价是房屋交易缴税的计税价格，同时也是缴税的基数。
实际成交价指购房者终支付给卖家的总金额，是房屋的实际价格。一般而言，实际成交价与网签价、评估价会有所差别
评估价是指由专业的评估机构，依据房子的客观情况的估值，评估值影响贷款额度。
评估公司一般按照房屋市场价进行评估，通常略低于成交价；贷款额度按照评估价位来定，比如房屋评估价400万贷款7成，即可贷款280万。
很多人为了能够多从银行贷款故意把评估价做高，但如果高得过于离谱会被银行察觉，这样一来他的贷款申请将被银行拒绝，甚至可能被定性为骗贷而被追究法律责任。
Q3.抵押的房子能不能买？
房子有抵押，政府盖抵押章，银行才能放款，原则上能买；
但要根据实际情况做判断,比如房子有几个抵押，抵押金额是多少，抵押金额占总房价是多少？这些在买房过程中一定要搞清楚。
举例：
600万的房子，抵押500万，那风险就很高了，还有一个房子多个抵押 ，这种就要谨慎了，另外占比越低风险越小，反之风险加剧。
带抵押的房子一般降价幅度大，同户型650万的房子，一般550-600之间就能成交。
抵押房产还要关注业主有无债务纠纷，如果是信用贷消费贷，通过中介能查房主的征信。
民间借贷就比较麻烦了，很难操作，中介跟业主有一定熟识度还好，更多牵扯找一个靠谱的人，所以尽量不碰这样的房子。
Q4.法拍的房子能不能买？
法拍的房子，价格同样略低市场价，之前有很多的法拍公司，不受限购影响，没有房产名额的人可以购买，价格还便宜，但其实这样的房子陷阱很多，并不可控。
隐患:
1.各项费用不明确,物业费水电燃气费不明确,原业主可能欠了十万二十万的费用,前期未必查得出来;
2.大多涉及官司和纠纷，经济类纠纷稍好，个人手段能解决，司法类纠纷就比较困难;
3.收房难，无论是空置,还是自己住，拍卖完,房产证钱交了,但收不了房子,因为原业主不搬,还得通过司法手续执行，耗费精力。
4.另外,空置房会有人为因素风险,比如业主闹事,就告诉您谁给我房子拍卖,就闹事,住进去后有纠纷，存在人身安全等其他风险。
Q5.凶宅能不能买?
凶宅，即发生非正常死亡的房子，价格明显低于市场价，比如500万的房子，低于市场价100万左右，如果购买主要克服心里关和未来出售的价格预期。
如果中介没有不告知房源的情况，可以问问邻居，通常这类房子不好出手，尽量不要碰，你懂得！
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