編者按：興業太古匯是上海內環稀缺型商業綜合體項目，從2017年11月開業，到2018年6月全面對外開放，上海南京西路周邊的商業能級得到大幅提升。這個項目背後的開發商是香港興業集團和太古地產，從2002年，香港興業集團拿到這個地塊，到2006年，邀請太古地產參與項目開發，一直到2017年開業，項目開發週期整整用了15年，對於一個項目來說，這樣長週期的開發簡直不可想象。在項目開發過程中，香港興業集團遭遇各種各樣的挑戰，但最終交給上海一個完美的商業綜合體，它的興業太古匯購物中心以“愛嗲敢混”為主題，成為上海時尚小年輕最愛打卡的購物勝地，全球最大的星巴克就設在這裡。近日，香港興業集團董事總經理查懋成在香港與青草進行了一場深度對話，把興業太古匯開發的整個過程及其背後的故事和盤托出。
文 / 青草
早在上個世紀90年代，香港興業集團就已經開始在內地尋找機會。當時，香港興業集團投資了天津和平區的津匯廣場，這是一個綜合性的商業地產項目，由購物中心和平大悅城、日航酒店和辦公樓組成；在上海，也全資投資了一個服務式公寓嘉裡豪庭二座。
2002年12月，香港興業拿下上海靜安區南京西路商圈核心地段大中裡地塊的土地開發權，及後邀請太古地產共同打造興業太古匯。這裡曾是上海最大規模的石庫門建築群，是上海近代都市文明的象徵之一。
艱 難 的 開 發 過 程
大中裡地塊的文化積澱非常深厚。作為上海租界的核心區域，它承載了英、意、日、德等國的歷史遺存；作為松江府的轄地，不少政商名流曾經生活在這裡。清末民初時期上海八大家族之一、房地產大亨周湘雲的大宅原址就在大中裡地的北面；現今藏在上海博物館的北宋《淳化閣帖》也曾一度收藏於此。以“大中”命名此地，取其“大中華”之意，又因里弄之建築形式，遂為“大中裡”。這裡曾經是上海最大規模的石庫門建築群，是上海近代都市文明的象徵之一，也是一箇中西結合的典範。
50年代，上海電視臺的電視發射塔就在這裡。按照老上海所說，電視塔選址的首要條件，是要地處城區中心，能夠覆蓋廣大範圍。
這樣的一個城市核心，自然吸引越來越多人聚居。可是，大中裡的整體配套卻跟不上市民所需：狹小的居住空間、落後的業態格局，已經與中國內地飛速進步的城市和經濟發展不相匹配。到了新紀元之初，靜安區政府重新規劃大中裡，並物色有實力的開發商參與。
在拿下大中裡地塊之前，香港興業在國內考察了多個投資項目，在仔細研究後，才最終鎖定大中裡這片62800平方米的土地。
當然，靜安區政府對於大中裡開發商的資質要求也非常嚴格。2001年，相關負責領導帶隊到香港愉景灣進行考察。考察後，靜安區政府才放心地與香港興業簽訂了開發協議。
籌劃工作隨即展開，在政府及相關部門的關心和指導下，動拆遷及地塊憑證工作也啟動了。集團委派了資深高層率領專業團隊，將日積月累的管理經驗和理念，結合國內的具體情況，貫徹在整個開發過程中。當時大中裡的居住狀況非常複雜，拆遷工作千頭萬緒。
從拿下地塊到正式開業，興業太古匯用了15年時間，對於內地房地產開發商來說，簡直不可思議。在整個開發過程中，香港興業遭遇了大量挑戰和困難。2003年，非典期間，所有動遷工作暫緩，停工帶來的損失是巨大的，查濟民告訴查懋成，“賺錢只是市場經濟中的指標，而不是目的，對事業成敗的責任和如何使事業健康發展，才是最重要的”。因此，查懋成選擇“站位高一點，眼光放遠一點”來看待暫時的困難，以嚴謹細緻的態度進行開發，為上海打造新的地標。
2006年，香港興業集團與太古地產合作，一起開發項目，項目命名為“興業太古匯”，查懋成與太古地產主席簡基富簽訂了合作協議。早在太古地產之前，香港興業集團就與中信泰富、新加坡政府投資公司、豐隆實業、新世界發展、香港鐵路、野村不動產、南豐發展、希慎興業、住友林業等公司進行過合作。香港興業集團之所以選擇太古地產，主要是考慮雙方理念、企業作風及財務能力等各項重要因素後，才作出的這個決定。
同年，香港興業為了主動配合上海整個城市發展升級的需要，提出改變原三分之二住宅用途的土地性質，重新規劃為純商業用途以作長期持有營運。
住宅開發回籠資金速度快，而商業地產投資回報週期長，香港興業做出規劃重大調整，是以犧牲短期利益來兼顧長期利益和社會效益的平衡，“事實上，改變土地的性質，也是對我父親的一種致敬”，查懋成對於查濟民經商理念理解得非常透徹，做生意要看重長期利益和社會效益。
兼顧長期利益和社會效益帶來的財務壓力是巨大的。查懋成不願意違心地說沒有財務壓力，沒有焦慮，“當中遇到的困難和挑戰，若沒有一顆愚公移山的決心和拼勁，恐怕大家也看不到今天的興業太古匯，這顆上海的明珠”。
在項目開發過程中，香港興業還對大中裡的很多歷史文化和建築進行保護性開發。比如，對項目內的一座上海市優秀歷史建築進行了保護和修繕，命名為“查公館”，並於2018年5月正式對外開放；“我們還犧牲了部分商業空間，精心保護了一棵擁有百年樹齡的白玉蘭古樹，以便使它在新的時代重新煥發生命力。”
更為難得的是，香港興業的合作伙伴太古地產高度理解和配合這些商業決定。查懋成對於怎麼和合作夥伴保持穩定的合作關係有自己的理解，其中最重要的就是“敬重”，“憑藉這份敬重，我們才可以在合作過程中，取長補短髮揮協同效應”，他認可商業合作中不可避免的矛盾存在，但“確保方向一致的前提下，抓大放小，求同存異”。
成 為 上 海 新 地 標
2017年11月，經過15年開發後，興業太古匯正式開業。它大幅提升了南京西路東段的商業能級。項目總樓面面積超過32萬平方米，總建築面積約48萬平方米，當中最亮眼的，是其購物中心，另外還有兩棟命名為香港興業中心一座及二座的甲級辦公樓、精品酒店、服務式公寓、以及十多個不同大小的多功能活動場所。
興業太古匯通過一條軸線，三個節點，將北面、中央及南面的三個廣場連接起來，形成前庭、中庭及後庭。前庭北廣場用作迎接客人，是多功能的創意活動空間；中庭是張開了玻璃天幕的商場及辦公樓，為訪客營造舒適的工作、社交消閒之地；後庭是百年曆史建築查公館及上海凱素精品酒店，蘊含了“家”的寧靜閒適、高貴優雅。
作為上海的一個新地標，項目內的商場、辦公樓和酒店伊始就吸引無數業內外的關注。整個項目十分注重環保綠化。其中兩棟甲級辦公樓香港興業中心一座及二座均獲得由美國綠色建築委員會認證的LEED鉑金級預認證，同時通過對設計、建築、空氣質量控制、能源和水的品質管理，成為綠色環保辦公樓的領先標準，多家財富世界500強企業紛紛選擇在此設立亞太地區和中國內地總部。開業時，興業太古匯兩座辦公大樓香港興業中心一座及二座出租率達80%，大型購物中心興業太古匯出租率逾90%。
興業太古匯購物中心有10萬平方米的體量，共約有250個品牌，時尚、配飾、美妝、珠寶、休閒、運動、美食、生活八大業態均勻混合地分佈在整個購物空間內。商場另特設13個室內外活動場地，商家可在不同時段舉辦特色活動，吸引人流，並讓消費者捕捉潮流體驗。商場的另一大特色是擁有目前上海範圍內超長250米穹頂天幕，將自然光帶入室內。
興業太古匯購物中心提出的主題精神叫“愛嗲敢混”（Dare for More），面對時尚潮流的快速更迭，興業太古匯希望為新生人類提供服務，他們懂得生活，熱愛創造，大膽嘗試，敢於出眾。
興業太古匯的地理位置非常便捷。連接上海三條地鐵線：2號、12號和13號線，更與13號線南京西路站無縫對接；地段靠近延安高架及南北高架路，快捷來往市中心、浦東機場及虹橋機場，地理位置四通八達。
由於與3條地鐵線連接，興業太古匯在施工工程中曾經遇到不少問題。為配合地鐵工程，其曾多次主動調整項目的設計及施工規劃，更把1200平方米土地借給地鐵工程使用，甚至於2011～2014年間與地鐵13號線交叉作業，多次騰出場地用作石門一路臨時道口，以及讓南京西路站19個附屬設施無償永久置於項目內。
當年12月，全球最大的星巴克海外臻選烘焙工坊Roastery在興業太古匯開幕，馬雲和星巴克董事會執行主席霍華德·舒爾茨都曾到此打卡，成為2017年熱門商業事件。
2018年6月，隨著中國首家素凱泰酒店開業、上海鏞舍酒店對外接受預定、以及百年名宅查公館揭幕展開展，興業太古匯這個上海內環稀缺型商業綜合體項目正式全面開放。
目前，香港興業除了在上海開發興業太古匯，還積極在長三角地區開發地產項目。查懋成認為，“長三角區域是中國最繁榮的地區之一，房地產市場也較成熟，有利集團發展。”
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