李云亮说业主物权（续74）
前言
我今天回看自己16年前这篇《集体签约的法律价值》一文，我会提问自己：当年集体签约的购房者为什么没有意识到“集体签约的法律价值”？
当时，没有人特意召集“合伙购房”。大家只囿于个人购房。每个购房人都不明白“合伙购房”与“区分购房”，物权变动效果会绝对不一样。况且，因为历史的局限性，法学家们还集体迷糊着。至今，集体也没有明白，还有王利明、王轶等教授们盛赞颜雪明的“卖豆腐模型”。
当时，乃至如今，即便有人特意召集购房者集体“合伙购房”，开发商也绝对不会同意。因为，一次性买断一个建筑区划内商品房，开发商要按旧制度转移他手中的“大产权”给“合伙购房”集体。那么，开发商今后在这个建筑区划内物业的剩余价值、永恒盈利的铁杆庄稼就没有了。
当时，有一本全国发行的杂志，《现代物业》2005年第2期，刊载一位物业管理公司培训班山东学员梁晓东的文章。该学员回忆：“
在莲花大厦的管理员培训班上，我从南油物业老总的授课里知道业主拥有的‘仅仅是一个空间，而不能动一砖一瓦’，这成为我后来在山东进行物业管理与业主的实际对抗行为中的一个终极理论。”（“服务就是违约？”维权还是侵权？）开发商，以及开发商属下的物业管理公司心里很清楚：业主拥有的仅仅是一个空间。全社会由此可知，开发商的物业剩余价值有多么丰盛。当然，物业小区只赔钱不盈利部分，开发商肯定甩给业主负担。这才会出现《物权法》物权边界模糊、权利主体人群不清的“建筑区划内的道路……绿地……其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”而且，那也挡不住开发商手持“大产权”对道路、绿地、公共场所、公用设施的公然侵占和规划变更行为。
甚至，2017年，深圳“碧湖花园”业主爆出一条消息称：“深圳志联佳物业公司甩出一张深圳市志联佳实业有限公司合同章的一页合同附表，宣称小区内所有公共区域都是归他们所有，包括所有的公共通道绿化楼栋内的楼梯电梯甚至外墙”。文末附图之文字是这样说的：“该花园的所有外墙、平台及其他甲方并未指定为公用的地方 ”。
开发商“并未指定为公用的地方”之说，暴露出开发商手持“大产权”的霸道！这种霸道被植入《物权法》“业主的建筑物区分所有权”制度中。“业主的”这顶帽子，就有了被交易对手不公平地指定权利的讽刺味道
而集体签约，本来有机会以“合伙购房”的法律形式，避免花大价钱买小权利、被交易对手不公平地指定权利的局面。
2002-05-31 10:46:06 fanliang
发表于搜狐焦点房地产网-谈房论市-业委会联盟论坛
据北京青年报消息说：“今年以来，在京城楼市中集体签约购房日渐升温。所谓集体签约购房是指通过众多购房者的加盟集体购买，从而赢得最大限度的权益，从而达到实惠买房和放心买房的目的。目前，集体签约购房正引起京城越来越多开发商和购房者的密切关注。那么，在集体签约购房行动中谁会成了最后的赢家呢？”
购房者与开发商是一对矛盾，这对矛盾的强弱已有变化。该报载：“有关专家指出，在目前这种市场情况下，集体签约购房可以有效地规避风险，是消费者理智消费、理智维权的一种表现，应该说是市场的一种进步。”
购房者集体签约，集合了巨大资金量，增强了交易诱惑力，迫使开发商交易条件让步，是其优点。集体签约的法律价值未凸现，不能共同一致达到应有的法律目标，是其弱点。
开发商一宗建设用地上的商品房，推定他全部用于销售。购买这宗土地上商品房的全体业主一致应该达到的法律目标首先是什么？
——交易取得他们完全的不动产财产权！
一宗建设用地上的商品房购房者，集体签约购房。开发商将这宗地上的建筑物全部销售给了这些购房者。开发商交给购房者《房地产卖契》。开发商的卖契上虽有“房地产座落”记录，有“房产位置及间数”和“建筑面积”记载，却没有“地号”、“土地使用权面积（其中共有土地使用权分摊面积）”、“土地使用权期限”等记载。
全体购房者各自获得的《房屋所有权证》也都只有“房屋状态”登记，空白着“土地使用情况摘要”登记。
关于附着建筑物的土地使用权（土地使用权比建筑物所有权更重要），开发商最多将留在自己手中的《国有土地使用证》复印件发给大家看，这是不正常的。
国有土地使用权是开发商的，购房者买到的房屋，反而象一次性付出70年房租的出租屋。
购房者交易取得的如上登记的《房屋所有权证》，是不完全的不动产财产权。
由于业主诉讼请求权的权源缺失（不完全），一切物业纠纷，业主共有权利受到侵害而得不到有效救济，原因皆出于此。
购房者集体签约，共同一致要达到的法律目标，应该是建设部1990年12月31日发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第3条规定的目标：
“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律法规另有规定的除外，不得分离。”
购房者集体签约，共同一致要达到的法律目标，也是1994年7月5日八届全国人大常委会第八次会议通过的《城市房地产管理法》第41条规定的购房者的权利。
反之是开发商的义务：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”
购房者集体签约，认清了他们共同一致要达到的法律目标，他们的法律行为就高度集中。
购房者集体签约，不仅力量可达到同开发商接近平等。当集体签约的法律价值达到后，又当集体签约的法律目标成为全社会商品房交易的法律共识，商品房交易就能够回到其正常状态：
——购房者与开发商无需集体签约，就能平等交易。
购房者集体签约，共同一致的法律目标达到后，经交易取得他们完全的不动产财产权，全体业主花钱买下开发商特定宗地所建全部建筑物，房地产开发商对全体业主共有财产权就不可能还有不可动摇的财产管理权和处分权。
否则，就会发生开发商藐视他人财产权、藐视全体业主人格的天大怪事。也只有购房者集体签约，共同达到一致的法律目标，业主们才能冷静地对待自己被侵犯的权利，而不会纷纷茫然乱动。
购房者集体签约，要凸现集体签约的法律价值，其成员的权利意识才可能同步而不散。用这种共同追求的法律价值委托律师代为谈判，才可能达到明显最佳效果。
当购房者集体签约明确自己的法律目标，购房者意识的变化就应了德国老黑格尔的一个著名观点，黑格尔把矛盾发展看作一个从自在到自为的过程。也就是说，只有购房者意识到应该共同达到的法律目的，业主才可能从一个自在的群体进步到一个自为的群体。
（未完待续）20180602
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