李云亮说业主物权（续60）
美国法律如何规定：小区控制权属于小区内的全体业主（23）
中国内地研究建筑物区分所有制度现状
中国内地，绵延十几年，以建筑物区分所有制度为研究对象的硕博论文很多，以致不少论文标题雷同。说明这个领域有一些极重要的社会问题始终不能解决，被学子们关注。然而，绝大多数论文的视角，逻辑起点和基本概念，多束于“三元论”，难出新意。
中国社科院法学所博士、澳门大学法学院副院长唐晓晴教授，曾有中肯的批评：“内地学者陈华彬认为，非三重结构理论不足以有效处理区分所有权人之间的复杂关系”；“是否采取权利的三重结构理论与法律是否处理或足以处理分层所有人之间的复杂关系并无必然联系。”（唐晓晴：“澳门分层所有权制度论略”。载蔡耀忠主编：《物权法报告》，北京：中信出版社，2005年版，第72页）
的确如此。“三元论”付诸实践，不能解决不动产区分所有权很多矛盾和冲突。一个法学理论不能解释自己实践遇到的基本问题。从1990年立论、到2007年立法、再到如今，二十多年过去，“三元论”没有感到不安，甚至没有被物权法学界质疑，这是很奇怪的。
牛顿物理发展到19世纪末，作为一个完整的体系，几乎臻善臻美。由于它解释不了天边出现的“两朵乌云”（开尔文男爵），终于酿成一场大风暴。我们物权法学这个“三元论”面对的乌云太多，岂止两朵，难道不值得我们理论反思？！
好在，内地还是有人注意研究中国内地的不动产区分所有制度。对外经济贸易大学“211工程”三期项目有一个“不动产区分所有权比较研究”。我很想看这个研究报告全文。可是，眼下，我只看到2009年的一个阶段性成果。
2009年8月10日，该阶段性成果发表在《东方法学》2009年04期，石伟博士著：《论美国区分所有权法上开发商的控制权转移制度———兼论中国制度的重构》。
石伟博士的论文，标题字眼醒目：“控制权”、“转移”、“重构”。可惜，我登国家图书馆网，查中国学术期刊全文数据库，石伟博士这篇论文，至今八年多时间，下载量总计135篇次，被引用2次。门庭冷落。
美国的房地产开发商与购房业主之间，存在区分所有权法上的控制权转移制度。内地早有周树基先生为此自己到美国留学、研究这种转移制度，2005年他出版研究著作《美国物业产权制度与物业管理》。周树基在其著作中，有明确标题：“第六章 美国物业小区如何实现从开发商控制到业主控制的过渡”。
笔者也在调查香港区分所有权法上的控制权转移制度。香港制度十分大众化，简单明了：“物业发展商往往是一家有限公司。当物业的所有单位售出后，有关公司最终会根据《公司条例》（第32章）解散。公司解散后便不再存在，而其依然拥有的任何物业即成为政府物业（称为「无主财物」）。这些物业通常包括公用地方，如电梯大堂、外墙、天台等。为提升大厦管理的水平，政府鼓励业主立案法团接管这些物业，有关转让契由本处（地政总署法律咨询及田土转易处）草拟。”（https://www.landsd.gov.hk/tc/legco/full.htm“地政总署 - 法律服务PDF档案”）
请看官注意香港制度的字眼：“无主财物（bona vacantia）”——句里有眼，眼里传神。
“无主财物（bona vacantia）”，这是香港政府称开发商公司解散后其依然拥有的任何物业。内地称之为“大产权”。
开发商公司解散后，公司依然拥有的任何物业，香港制度定其为“无主财物（bona vacantia）”。这些“无主财物（bona vacantia）”，政府主动接管。政府主动担当这些“无主财物（bona vacantia）”的保姆，名其为政府物业。然后，香港政府再鼓励业主立案法团接管这些物业，并且还帮助业主立案法团获得这些“无主财物”的转让契（等同内地的不动产权证书）。
也就是说，香港制度是用“无主财物（bona vacantia）”这个字眼过渡，通过政府负担中间过渡，使开发商的商品房售罄后依然拥有的任何物业最终成为业主立案法团控制的“大产权”。
内地物权法学建筑物区分所有“三元论”，不懂香港“无主财物（bona vacantia）”这个字眼的神韵，其理论漏洞之大，结果任由（内地）开发商公开杜撰“切豆腐模型”，利用《物权法》第142条，将开发商依然拥有的任何物业当成自己的“大产权”损人利己。
石伟博士著文：《论美国区分所有权法上开发商的控制权转移制度———兼论中国制度的重构》，与周树基先生著书相同，都一样指出：
“根据美国区分所有权法律，业主通过业主协会及其执行机构——管理委员会来实现对区分所有权建筑的管理。
业主协会一般要在出售第一个单元之前成立，此时的开发商是区分所有权建筑的唯一所有人，顺理成章地控制着业主协会。开发商对业主协会的控制主要是通过任命能够代表其利益、根据其意愿行事的人员作为管理委员会的成员来实现的。拥有控制权的开发商通过其控制的管理委员会成员来批准或否决相关提议，从而间接地控制着管理委员会。
因此，在此制度下，所谓开发商的“控制权”实际上是指开发商通过任命管理委员会的成员来控制管理委员会，进而实现了对区分所有权建筑管理的控制权。开发商一般都具有较丰富的管理和运营区分所有权建筑的经验。在业主较少且缺乏管理经验的情况下，美国的区分所有权法规定由开发商控制区分所有权建筑的管理是符合实践需要的。
当开发商之外的业主选举出的代表成为管理委员会的多数成员时，开发商的控制权就转移至业主了。在控制权转移之后，开发商之外的业主“控制”了管理委员会，并接管区分所有权建筑或社区的运营和管理的全部事宜，从而“控制”了区分所有权建筑的管理。
美国法对于控制权转移时间的规定，主要有两种方式：
第一种是在公告书中明确规定控制权结束的时间。这种方式最为简单明了，业主在购买单元就清楚地知道控制权的转移时间。但需要注意的是，公告书规定的控制权转移时间不能违反制定法的强制性规定。也就是说，不论公告书规定的管理期间为多长时间，开发商都要在制定法规定的时间转移其控制权。
第二种方式就是由法律规定强制的控制权转移时间。法律规定控制权转移时间的标准主要有三种：第一，在一定数量的单元被出售之后；第二，开发商停止出售单元达一定期限；第三，开发商停止行使开发权达一定期限；上述三种标准，以先发生者为准。”
（未完待续）2018年4月1日
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