壹︳ First
12月，天津土地市场两个新闻很抢眼。
一是12月6日，绿城斩获河西新梅江4万多方的宅地一块；二是12月10日晚，紫金山路旁连续挂牌3宗地块。
前者属于新梅江“U”型地块，后者属于紫金山路原污水处理厂地块。都是备受瞩目的环内明星地块，位置好配套佳，很早就已亮相，却久拖未入市。
而且，按照整理之初的规划，这两宗地块本来是要整体出让，但后来却被切成小块挂牌，每个地块占地只有数万方。
这种单位出让地块分割得很小的模式，如今在天津楼市已经成为常态。
分析背后的原因，一方面是为了控制总价地王，另一方面也和城市规划走向的变化有关。
大家还记不记得两年前有关“拆围墙”话题的争论？
2016年初，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，“新建住宅要推广街区制”，还要求“已建成的住宅小区和单位大院逐步打开” 。
这个文件，是作为时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件，可称得上是“十三五”乃至更长时间中国城市发展的“路线图”。
“拆围墙”究竟现不现实不讨论，但“街区制”却有必要说一说。
50多年前，美国有一位知名记者简·雅各布斯，写下了著名的《美国大城市的死与生》，成为“新都市主义”规划理念的鼻祖之一。
在此之前，西方流行的城市规划理念是：城市应该是一台精密的机器，功能应严格区分；城市需要建高楼，高楼之间建绿地；街道的主要功能是交通，城市街区应宽而长，尽量减少十字路口。
而雅各布斯主张：城市应该是复合的、多功能的；街道是城市中的主要公共区域，尺度要小，具有密集的路口，要对行人友好；街区既要既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套。
对于她提出的街区概念，你也可以脑补这样的场景：
错落有致的临街建筑，走下楼转个街角便可到达的书店、酒吧、咖啡馆，步行去上班的路上，在街边小店买个三明治当早餐……
事实上，世界各大繁华都市，美国纽约、西班牙巴塞罗那、德国柏林、捷克布拉格……街区制规划均已经成为主流。
对于中国，我们之前一直以小区和大院为单位，圈占一大块地皮，筑起围墙与外界隔绝。由此产生的最大问题，就是交通堵塞。
知乎上曾有人提问：北京为什么这么堵？有人用几张地图便把背后的原因解释得清清楚楚。
别人的城市路网都那么密，北京的各种大院却如同一个个肿瘤般横亘在市中心，纵有再宽的二三四五环，又有什么用？
贰︳Second
正因如此，在《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中，提出“树立‘窄马路、密路网’的城市道路布局理念”。
很多城市，比如成都，已经开始“小街区规制”实验——街区单元尺度不宜大于200米×200米，街区单元规模约50亩左右，道路网密度宜不低于10公里/平方公里。
而在天津，多数地块的出让，已经开始遵循这个原则。其中，最大的一块试验田，在北塘。
2017年5月，龙湖以总价25.603亿竞得滨海北塘徽州道南侧一宗大约149239㎡的地块，规划总体量约160743㎡，平均容积率约1.16。
最终，项目案名被定为“龙湖·九里晴川”。
整个地块又分为10宗子地块，编号A-J。其中，D地块为商服、科教、绿地用地，其余9宗为一类居住用地，含少量商业配建。
从平面规划图上看，像不像朋友圈里的“九宫格”？
当然，龙湖·九里晴川仅仅是北塘区域“窄路密网”规划的一部分。从卫星图上就可以清晰看出，很多年以前，北塘就开始严格执行“小街区”规划。
市政路网的密度非常高，将整个区域分割为棋盘格。
每一格，也就是街区，尺度非常小，而且都呈现为“扁平”的形状——东西长、南北扁。如此小尺度的规划，即便在整个天津，也算得上少见。
北塘卫星图，区域被路网分割成棋盘格
以龙湖地块为例，子地块东西宽约175-190米，南北长约85-93米。周边四纵四横的城市道路，加起来的长度甚至能达到
约3.73公里。更密的路网，意味着更优质的交通组织。车辆在不宽的市政路上，会不自觉踩脚刹车减速，降低了噪音污染和安全隐患。却可以在一个点出现拥堵时，有N种绕行方案。
同时，龙湖9个子地块的车行出入口分散设置，稀释了出行的车流，这样就避免一整个地块因出入口有限而造成的早晚高峰出入拥堵。
而且，每个子地块的地库入口，都紧邻市政路，并和人行入口天然分隔。业主开车回家，一打轮便能拐下地库，而不必先入小区大门、在社区路上行驶一段后再下地库。
妥妥的全人车分流，毫无人车交叉动线，彻底保证业主安全。
社区动线规划图
人车分离的社区大门规划效果图
对于行人，这样的尺度也很舒适。
项目的社区商业配套分为两处，除了北侧D地块的幼儿园、商业、托老所、文化活动中心和小公园外，在东南角也规划了一部分组团级商业配套。
而从任意一个地块大门步行至这两处商业配套，距离都不会超过500米 。
叁︳Third
扁平的地块形状、周边近3.73公里长的市政路网，意味着龙湖·九里晴川的建筑临街展示面格外的长。
尤其是“街区式”布局中，街道成为整个片区的主题。如何把建筑与社区有机地结合在一起，令建筑成为街道的一部分，实现人与环境的自然对话？
整个北塘片区的建筑规划，以红砖建筑为主打，整体容积率均在1.2左右，突出“花园城市”与“低密度”。
北塘鸟瞰效果图
为符合整个片区的调性，龙湖·九里晴川选择了以波士顿后湾片区作为规划蓝本。后者的规划同样为小街区尺度，建筑沿袭百年红砖褐石质感，以红褐色为主色调，点缀黑、白、灰。
而九里晴川的建筑形态，采取了北美赖特草原风格。以烟囱、水平大屋顶、大挑檐 等建筑元素为符号，以砖红色、咖啡色、米黄色为基础色调，提升温馨的自然气质。
幼儿园、商业配套则采取红砖效果与坡屋顶的碰撞，形成社区的名片。同时，街区式的建筑群组，配合开放的活动场地，实现业主公共空间的延伸。
街道效果图
售楼处实景图
龙湖·九里晴川的9个住宅地块，产品类型混合分布，包括5-7层的洋房、4层的叠拼和3层的联排。基本上都是洋房和叠拼布置在地块周边，联排产品布置在地块中间。
在目前的整个滨海楼市，如此大规模的低密度规划，已实属难得。较一些大落差的高低配项目，舒适度不言自明。
洋房的户型中，约103㎡、125㎡的三居，约147㎡的三居半户型，之前都曾经在龙湖天宸原著和紫宸项目中出现过。
而且，很多细节都进行了进一步优化，尺度宜人，布局方正，南北通透。每款户型均带有南向阳台，卫生间干湿分离、且带独立洗衣机位，厨房面积充足、毫不局促，而且把交通走道的浪费面积压缩到最小。
103㎡三居
125㎡三居
147㎡三居半
约163㎡户型供货量极少，只有两栋楼，却是目前市场中舒适度最高的洋房户型。居然实现了5个面宽朝南，整体开间达到约16.5米。有独立的家政间，中西厨分离，主卧独立衣帽间，主卫双台盆。甚至经过改造，还能晋升为5居室！
167㎡四居半
叠拼产品是龙湖第一次引入天津市场，上下跌均为约174㎡。双面宽朝南，客餐厅一体，独立入户，一层带卧室。二层还带挑空，可以自己改造为四室。
174㎡下叠
联排约185㎡户型，是天宸原著210㎡的迷你版。同样是三面宽朝南，但开间却要比天宸的还要大，居然能达到约8.9米。独立玄关入户，客餐厅一体，一楼带独立老人房，二楼挑空并带独立家庭厅，三楼是一个带书房、衣帽间且全部南向的超级主卧套房。
185㎡联排中户
约214㎡联排边户，面积比天宸原著小约20㎡，但开间也依然能达到约10.9米。一层客餐厅横向布置，并带老人房，二层附赠大面积挑空，三层是独立套房。算下来，整个户型可以实现9个功能分区全部朝南，甚至连主卫里都能实现阳光下沐浴！
214㎡联排边户
肆︳ Fourth
地块小而碎，被市政路网切割，也会产生一个弊端：地块间联系较差，在景观打造上很难出彩。
为了解决这一难题，龙湖·九里晴川首先对目标客群进行了深入调研，总结出下述需求：
追求品质和品牌，好面子；对新事物、新概念接受度很高。
主要是改善型客户和悦享型客户，对儿童、老人活动场地和社区功能空间有品质要求。
喜好丰富的植物层次，对阳光草坪有一定偏好。
重视材料的感官品质与实际品质。
结合上述目标客群的需求，龙湖的景观设计团队确定了设计策略：
土地维度：将九个地块统一打造，形成大社区气质；充分利用所处区位的自然资源，注重外部防噪音处理。
市场维度：增加植物丰富性，以新鲜视角打造现代风格景观，注重功能活动空间打造。
产品维度：形成三类共享空间（门厅、花园、宅间）和四重归家体验，重视空间品质感和精致性，注重归家园路的仪式感、舒适性和便捷性。
景观营造重视新潮时尚，结合现代科技，强调现代感； 注重儿童活动场地、老人活动场地、社区功能空间的打造。
整个社区以“一处公园、九座花园”为基础理念，以莫奈的九幅花园绘画作品的场景为蓝本，提取主要色彩为主题表现手法，打造缤纷的花园生活。
各个组团内部拥有一定的复合功能，均能够满足各类人群的活动需求，并且适当增加老人和儿童的活动空间比例，实现家庭式共享花园。
根据客群对景观的需求，联排、叠拼用户更关注园林层次感和品质，主要为之打造植物层次丰富的休闲空间；洋房用户更关注空间功能性，主要为之打造老人、儿童、青年功能空间。
而且功能布局时，保证各类住户到达偏好的功能空间时间在3分钟以内。以别墅住户3分钟活动圈为例，则组团应该保证与周边园区功能叠加互补，以安祖功能需求。
社区人行大门的设计，兼具美观与实用性。格栅化处理的大门平时关闭，消防专用；入口的“凹型”布局，一侧作为访客等候区；另一侧利用物业岗亭形成遮挡屏风，将人行入口隐藏起来，配合出入闸机，防止尾随，保证业主安全。
小区任性大门规划效果图
社区的植物选择，乔木通过自由式的种植，根据不同习性和花期选择不同品种，使其四季皆有景，形成回家流线上独特的场所记忆感和归属感。
同时，以规则灌木和自然式主题花卉相结合，通过灌木层次、质感变化，营造自然甜美的植物景观氛围。
伍︳ Fifth
临近年底，滨海新区中北部片区，包括北塘、生态城南、开发区北、天津港西一线，楼市热度有所升温。
除了远洋琨庭、万科大都会、世茂国风锦堂、新城樾府等顺销老盘外，龙湖·九里晴川、金地臻悦、红星天铂3个新盘已经首开，泰禾津海院子也开始蓄客排卡。
而龙湖·九里晴川所处的北塘板块，恰好处于中新生态城与经济开发区之间的衔接位置。
依托东、西、北三面环围的蓟运河、永定新河、渤海湾、北塘水库和塘沽森林公园，北塘板块在规划之初就定位于“宜商、宜游、宜居的滨海生态小镇”。
2016年11月22日，天津滨海-中关村科技园在北塘正式挂牌，被列入《京津冀协同发展规划纲要》，成为天津与北京全力打造的一个协同发展的综合示范区。
据《滨海时报》报道，截至目前园区内入驻企业数量已达880家，注册资金超过100亿元，其中有240多家企业来自北京。引进了国家电网、金风科技、致导科技、中创信测、卡雷尔机器人、深之蓝等一批优质企业，落地了中关村科技融资担保、中关村科技租赁、中国（滨海新区）知识产权保护中心等项目。
滨海-中关村科技园写字楼。新华社岳月伟摄
早在2010年北塘建设刚刚起步时，姜Sir作为《今晚报》记者就曾采访过当时的建设总指挥。
很清楚地记得，当时片区内连老北塘镇的拆迁都还没完成，市政路刚开始修建，到处都是渣土车、挖掘机，采访地点在一片临建工棚。
12月初，姜Sir踩盘时再入北塘，真的感觉是天翻地覆的变化。密集的市政路网上车流如梭，各类交通指示清晰醒目，多层次的绿化已经成形，一批低密度社区已经入住，商务区人气渐旺……
各项配套方面，北京八大处已经签约，旗下的凯文国际教育学校正式落户北塘，占地18万㎡；昆明路小学滨海学校、北塘第一幼儿园均已开学；北塘文体中心、北塘小镇商业街、荣晟广场等生活配套也都已投入使用。
另外，谷歌卫星图显示，地铁Z2、Z4号线北塘站，目前也已开工建设。
11月底，龙湖·九里晴川首次开盘，G地块总计3栋洋房88套，户型包括98㎡、125㎡的三居及145㎡的三居半产品，成交均价约19000元/㎡，目前已去化约95%。
以此计算，一套98㎡的三居洋房总价在186万左右，一套125㎡的三居洋房总价在237万左右，一套145㎡的三居半洋房总价在275万左右。
- END -
2018·12·19
温馨提示
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