2019年1月15日，穆迪投资者服务公司已向中国奥园地产集团股份有限公司 (B1/稳定) 拟发行票据授予B2高级无抵押债务评级。
上述评级展望为稳定。
中国奥园计划将拟发行票据发行所得净额用于现有境外债务的再融资和一般运营资本。
评级理据
穆迪助理副总裁/分析师杨昱颖表示：“此次拟发行票据发行所得将主要用于偿还境外债务，因此不会显著影响中国奥园的信用指标。”
此外，拟发行票据将延长该公司的债务期限。
穆迪预计未来12-18个月中国奥园在追求扩张战略的同时将维持财务纪律并控制债务增长。
穆迪预计受过去1-2年内合约销售强劲增长的支撑，2019年中国奥园的债务杠杆 (收入/调整后债务比率) 将从截至2018年6月前12个月期间的50.6%左右改善至65%-70%。同样地，未来12-18个月该公司的EBIT/利息覆盖率将从截至2018年6月前12个月期间的2.45倍趋近于3.00倍。
2018年中国奥园合约销售额达人民币913亿元，较上年度翻番且高于其2018全年人民币730亿元的年度销售目标，这反映了其强大的执行能力。
穆迪预计未来12-18个月中国奥园的合约销售额可望继续增长，原因是公司不断增长的房地产开发组合、其核心市场广东省 (尤其是大湾区) 的住房需求强劲，及公司较强的销售执行能力。
中国奥园强劲的合约销售将为其未来12-18个月业务扩张提供部分资金，同时将支持其收入增长。
中国奥园的流动性充足。截至2018年6月底，中国奥园的现金结余为人民币258亿元，外加合约销售收入，已足以覆盖其人民币249亿元的短期债务，以及未来12-18个月的应付购地款项和分红派息支出。
中国奥园B1的公司家族评级反映了：(1)在大湾区的优质土地储备；(2)该公司在经济发达的广东省从事房地产开发的运营记录；(3)其在前几轮下行周期中的管理实力；(4)顺畅的境内外融资渠道。
另一方面，中国奥园的扩张速度快，因此资本需求持续高企，导致信用指标较弱且执行风险较高，因此其评级受到制约。
由于存在结构性从属风险，中国奥园B2的高级无抵押债务评级较其公司家族评级低一个子级。
从属风险反映了中国奥园大部分债权主要在运营子公司层面，在破产情况下其受偿顺序优先于控股公司层面债权。此外，控股公司缺乏缓解结构性从属风险的重大因素。上述风险降低了控股公司层面债权的预期回收率。
稳定展望反映了穆迪预计未来12个月中国奥园将继续实现合约销售的增长、持续审慎购置土地，并维持充足的流动性，同时改善其信用指标。
若发生以下情况，中国奥园的评级可能会有上调机会：(1) 在经济周期中持续实现合约销售增长和收入确认增长，同时未牺牲盈利能力；(2) 继续采取谨慎的购地策略和财务管理政策；(3) 信用指标进一步改善，EBIT/利息比率持续达到或高于3.0 倍，同时收入/调整后债务比率持续达到或高于75%-80%；(4) 维持良好的流动性，现金能持续覆盖短期债务，并有充分的空间不违反银行贷款限制性条款。
但是，如果发生以下情况，中国奥园的评级可能会下调：(1) 该公司合约销售额增长波动性加大或增速放缓，和/或 (2) 信用指标趋弱。具体而言，若中国奥园的EBIT/利息比率降至2.0倍以下，或收入/调整后债务比率低于65%，则穆迪可能会考虑下调其评级。另外，若中国奥园的流动性趋弱，现金/短期债务率低于1.0倍，则也可能导致其评级下调。
上述评级所采用的主要评级方法为2018年1月发布的《住宅建筑与房地产开发业》(Homebuilding And Property Development Industry)。
中国奥园地产集团股份有限公司由其董事长郭梓文先生于1996 年成立，2005-06年，该公司重组其运营子公司的股权，因此其持有人将其在中国子公司的间接权益转让给境外子公司。
中国奥园于2007年10月在香港联交所上市。
截至2018年6月底，该公司共有164 个项目，遍布中国内地60个城市、澳大利亚、加拿大和澳门。土地储备总建筑面积约为3,000万平方米，可支持未来3-4年的开发需求。
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