往日不堪回首。曾經拋棄一線城市、重點佈局二三四線城市的世茂房地產（00813.HK）的這次戰略搖擺險些讓它脫離一線地產陣營。
度過三年的發展迷茫期，重回一線城市的世茂房地產2017年銷售額首次突破千億大關，並在2018年繼續銷售保持高速增長。
2019年1月3日，世茂房地產發佈2018年全年營運數據：2018年公司累計合約銷售金額1761.5億元，同比上升75%，累計合約銷售面積1068.7萬平方米，同比上升76%。銷售金額放量增加，業績排名穩步向前，增速領先行業。
此前，公司預計2018年銷售目標為1400億元。從最後完成情況看，實際完成率達126%，增長率為75%，創歷史新高。其中，12月單月簽約金額210.2億元，創全年單月簽約金額新高。
與此同時，在新華社《環球》雜誌與中國投資協會投資諮詢專業委員會、標準排名聯合出品的《綠色信用“築基”綠建時代”2018中國上市房企綠色信用指數TOP50報告》中，世茂房地產以72.5的綜合得分，位列第8位。
毛利率回升，去化加速
2014年，世茂房地產排名中國十大房企第八位。當年房地產市場出現轉折，銷售環境下行，整個市場實現了從黃金時代到白銀時代的轉換。自2015年起，世茂的銷售額下降且停滯不前，世茂開始了長達兩年的調整期。
2015年至2016年，處於調整期的世茂房地產業績增速放緩。其中，營業收入分別同比增加2.9%和2.7%，而營業成本則同比分別增加了9.1%和4.0%，已售物業成本的增加導致毛利率下降。
2017年世茂將戰略調整為規模與利潤並重，“比之規模，更看重回款率；比之降價促銷，更看重毛利率。”2017年實現銷售回款率80%，回款額807億元較2016年600億元提升35%。毛利率由2016年的27.58%上升至2017年的30.43%。
2018年上半年，世茂實現銷售收入425.71億元，較去年同期358.22億元增加18.8%，其中物業銷售收入增加19.04%。毛利率持續上升至31.02%，同比增加4.9%。
世茂房地產自2015年開始調整企業經營策略：在三四線城市實行嚴格的“以銷定產”控制開工，避免低毛利高風險的庫存，將供貨重心轉向一二線城市。將90%以上投資放在一二線城市，同時採取果斷措施處置三四線低效土儲。
因為三四線城市的低去化，2015年世茂房地產的可銷售資源去化率僅為55%。2016年去化率達到60%，較2015年增加5個百分點。2017年整體可售貨值去化率再提升5個百分點至65%，新供、庫存去化率較2016年均大幅提升，其中，新供貨去化率提升1個百分點至76%，期初去化率提升3個百分點至49%，兩年以上長期庫存大幅去化。
2018年上半年，世茂房地產可售貨源整體去化率為62%，較去年同期增長兩個百分點，超過1年期以上庫存佔比32%，較年初下降22個百分點。庫存結構持續優化，庫存貨源佔比下降，為提升現金回收比例及行業競爭力奠定了基礎。
淨負債率首破60%，持續拓寬融資渠道
截至2017年，世茂房地產的淨負債率已經連續6年維持在60%以下，2018年上半年突破60%，創出近五年的最高值60.27%，較年初增加4個百分點。略高於行業1/4分位數57.69%。
其中，2018年上半年短期借款291.6億元，較年初182億元增加60.28%，這也是造成淨負債率上升的主要原因。半年報顯示，淨負債率上升是為了支持本集團的高質量發展及獲取更多優質土儲。
隨著國內資本市場的變化，房地產融資環境、監管政策和流動資金政策持續收緊，房企普遍面臨融資難的問題。不過憑藉穩定的財務狀況，世茂房地產仍然完成了債務結構的優化，持續探索多元化融資渠道，降低金融風險，保持低息成本優勢。
2017年9月13日成功發行中國上海世茂國際廣場資產支持票據，為中國首單不動產公募資產支持票據註冊金額65億元，平均利率4.8%，為同期整個行業最低；2018年3月及6月，發行利率均為5.75%的點心債，金額分別為9.5億元及12億元，市場對此反映強烈。
同時，世茂還通過創新融資降低融資成本。2017年4月成為首批獲准發行熊貓中票的民營房地產企業；2018年7月，成功發行國內首單住房租賃儲架式ABS（世茂—華能—開源住房租賃信託受益權ABS）。
世茂房地產的平均融資成本從2015年的6.9%，降至2017年的5.3%，連續兩年下降。2018年世茂的平均融資成本為5.6%，較2017年增加0.3個百分點，但依舊低於同類型房企平均水平。
現金充足，長期償債能力持續走低
世茂房地產調整後的速動比率在2014年達到近五年的最低值後一直呈上升趨勢。調整後的速動比率持續上升得益於流動資產及預收賬款穩步增加。
2018年上半年，世茂房地產調整後的速動比率為0.93，較年初的0.89有所提高，但指標低於標準值“1”，公司短期償債能力有待提高。
從長期債務來看，公司全部債務的償還主要依賴於資產的逐步變現，因此可以用“（貨幣資金+存貨+投資性房地產-預收賬款）/全部債務”這一指標來衡量企業的長期償債能力。
自2015年起，世茂房地產該指標一直呈下降趨勢。2018年上半年該指標為0.76較年初下降0.03個百分點，位於行業中位數0.67和3/4分位數之間。長期償債能力逐年下降是公司為擴大規模而不斷增加的負債所導致。
2018年上半年世茂房地產實現銷售回款550億元，回款率為76%，同比大幅增長52.8%。銷售回款增加，公司的資金額度十分充裕，截至6月底，現金及現金等價物的賬面餘額為310.24億元，未動用的銀行貸款額度約200億元。
土地儲備創新高，拿地成本3年首降
2018年上半年世茂房地產累計土地儲備面積5162萬平方米，新增土地儲備面積773萬平方米，同比增加70.64%。
世茂房地產的土地儲備分佈於全國84個城市，213個項目，總貨值超過8800億元。其中長三角、粵港澳大灣區及福建地區超過2000億元。
值得注意的是，世茂在福建地區貨值較年初上升500億元，佔比較大。瞭解世茂的人都知道，世茂集團創始人、董事局主席許榮茂就是福建石獅人，世茂在福建省內一直有口皆碑，營銷上幾乎都不需要怎麼打廣告。由此看來，重倉福建也是情有可原。
2017年起，世茂調整佈局戰略，佈局一二線的同時，也關注一二線周邊可承載外溢需求的三四線城市。目前來看，世茂已經在全國熱點區域均已擁有充足的資源儲備。土地儲備倍數11.45位於標準排名統計的行業中位數10.78之上，土地儲備比較充足。
從拿地區域來看，世茂在三四線城市的拿地面積繼續增加，上半年三四線城市新增土地儲備面積443.8萬平方米，較2017年世茂在三四線城市全年拿地398萬平方米增加14.1%，佔新增土地儲備面積的58%。
從拿地成本來看，世茂從2015年至今的拿地價格與銷售價格的比值分別為0.72、0.79、0.65、0.37。2015至2017年的拿地成本一直處於較高水平。
2018年上半年新增土地樓面均價為5966元/平方米，同比下降25.64%。半年報顯示，今年新增土地儲備中底價招拍掛、收購、合作佔比約為40%。
從2017年開始，世茂房地產開始蛻變，一手抓管理、一手抓產品，通過管理提升進行組織賦能，助推企業發展。2018年，憑藉1761.5億元的銷售業績以及75%的增長速度，世茂房地產離重回地產10強也僅是一步之遙。
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