我今天跟大家分享的主題是，美國房產的持有成本到底是多少？
主要分為三塊內容：
- 在美國持有房產的情況下，共性的兩筆費用——房產稅和房貸。
- 不同的房屋類型，它們所產生的費用會有哪些差別？
- 應該以什麼樣的策略在美國做房地產投資？
1 在美國做房東會面臨哪些費用？
美國的房產稅是由縣政府來收的，不同縣的房產稅徵收比例不同。每一個縣會有專門做房產稅評估的人員，每一年對不同區域的房價做一個評估，然後在某一個價格的基礎上，對房子徵收房產稅。
那麼房產稅徵收的基數是怎麼確定的？要回答這個問題，就先了解一下美國房子幾種不同的價值：一種是成交價，另外一種是它的市場價，還有一種的評估價，即評估員對房子價值的一個評估。此外還有一些可能大家會見到的價值，比如說ARV（ after repair value），就是在維修之後的價格。
而房產稅徵收的基數並不是以上所說的任何一個價格，它是一個專門為房產稅所做的徵稅價。這個徵稅價是由縣裡面專門的工作人員每一年來確定的：根據房子所在地附近類似房子的價格來做一個評估。
第二個大家需要知道的是美國房產稅以年度來徵收。如果沒有及時交納，可能會產生管理費、罰金、利息等等，這時候你的持有成本就會越來越高。如果在一段時間當中你還沒有交的話，政府會採取進一步行動，在你的房產上加一個留置權，直到最終把這個房子拍賣用於還債。不同的州具體的操作的規定和流程差別很大的。
在所有的房子可能存在的負擔當中，房產稅是第一位。如果你這個房子被拍賣了用來還款，第一位要還的是地方政府的稅，就是這個房產稅。所以房產稅是第一重要的你持有房子的一個成本。
房產稅金其實是很好計算的，即房產稅=(徵稅價值/1000)*房產稅徵收比例。而房子的徵稅價值（assessed value）是在縣政府辦公室的網站上去具體查到的。assessed value是專門針對房產稅的徵收所做的一個價值的評估。大家注意，這跟你的市場價等等其他價值是不掛鉤的，assessed value並不能夠當作其他的任何價值來考慮，它只僅僅是房產稅徵收的一個基數。
現在來看第二筆費用——房貸。中國的房貸還款就只是本金和利息。在美國，房貸的花樣會非常多樣。有一些貸款是像中國這樣還本還息的，還有一些可能是一開始只還利息，到最後才還本金，那麼最後要還的本金相當高，所以這個英文當中ballon mortgage，就是像氣球一樣的結構。
還有一些，是利率會根據經濟的情況做調整的，這種也是一種在美國會見到的貸款結構。還有一種是利率逐漸升高，一開始你看它利率還不錯，但到後面就會利率很高。
一般來說在美國，房貸不只是本金加利息，比如還有針對房貸的保險。這其實是保護出借人的一種措施，如果你還不上的話，這個出借人能夠得到一定的補償。在這具體說的每個月還款，這跟你貸款結構、貸款的年限有關。
第三個一定會產生的費用是屋主保險。這個保險一般分為兩個部分，一個是物理性的，一個是責任性的。物理性的，比如說火災、颶風、風暴、煙燻、冰雹、蓄意的破壞、個人財產的失竊。而責任性指的是，朋友來家摔斷腿，自家狗把客人咬，保姆跑下樓開門崴了腳，諸如此類的情形。
美國常見的保險一共有六個類型，其中最普遍大家所採用的叫做HO-3。它就會覆蓋房子本身，還有房子裡面的財產損失。但是請注意，對於HO-3來講的話，地震、洪水、戰爭，或者是核事故，這些一般是保險當中不覆蓋的，並且對於洪水來講的話，你是需要另外購買保險的。
以上是我跟大家分享的第一個部分，就是這些共通、產生的一些費用。第二個部分，我們來看看不同的房屋類型，會涉及到哪些不同的費用。
2 不同類型的房屋，所有權和持有成本有哪些差別？
美國最常見的房屋類型是一戶或者兩戶的獨棟住宅，也就是single family home或者duo-plex。一般我們認為一戶到四戶都是住宅的類型。另外大家在美國還會遇到其他幾種類型的房子，一種是condominium，簡稱condo。 一種是apartment，一種是cooprative。
三者有的共同之處：在建築結構上是完全一樣的，而三者的區別僅僅就在於它們的所有權形式。對於condo來講，擁有的是除了四面牆、天花板地面之外的空間，當然也排除一些公共的區域。
公寓apartment是由一個公司整體性地持有，然後你是去租用其中的一間一間的房子，你是租戶，不是房東。所以我們可以簡單的來理解成condo是分戶出售的，而公寓是分戶出租的。
第三種cooprative，這種就是你去購買的是一個股份，你擁有的是一個股份，你要你購買的並不是一個屋契，而是一個帶有失效日期的一個長的租約。
具體看它們產生的一些費用，對於condo的屋主來講，承擔的費用包括了維護費、日常的運行管理費、公共區域的保險等等，所有這些費用的會統一的由屋主協會來收取。這個屋主協會就是HOA，在網上看這些房源的話，經常會看到一個HOA費，那麼就是這筆費用了，這類似於中國的物業費。這筆費用通常有三百美元。
Coopritive的費用：實際的運行費用、co-op的房貸的本金和利息、房產稅、保險，還有一項是儲備金。這些費用的多少，是根據所持有的股份的多少來計算的。比如房貸本金和利息，指的不是你個人的貸款，而是整個項目可能存在的貸款，要求按照一定比例進行承擔。所謂儲備金，大家可以理解為一種儲蓄賬戶，是一個用於緊急維修和大的整修的資金賬戶。
除了以上說的這些，還有可能出現一些特殊收費。比如地方政府在正常的房產稅之外，會為了公共建設而特別收取的費用。這種情況並不少見，分攤下來的費用並不會很多，也是按年收取的。
雖然雜亂費用很多，但目前對於這個房產稅來講的話，會有一些減免的政策。具體的美國的這個稅收的政策，徵收減免規則比較複雜，就如何徵收的減免的問題，最好你是能夠去諮詢一下注冊會計師。根據你個人的具體的情況，這個房子的情況，看看是不是符合一些減免的條件。
所以在一些情況下，大家對於房產稅也不能夠簡單的理解為，就是一個徵稅價值乘以百分比的結果，就固定一定是這麼多。比如說在某些換房的情況下，是有可能在一定時間之內不產生房產稅的。還有某些情況的是你的房產稅可以有減免的。
3 應該以什麼樣的策略在美國做房地產投資？
到目前為止講了這麼多，我們可以看出，在美國持有房產的成本確實是比較高的，有各種各樣的費用。
就是在這樣的一個情況下，如果我們仍然按照採用傳統房地產投資的方式來考慮美國房地產投資的話，就會出現很多問題。
比如說，有朋友問我，現在有這樣的一個房子，20多萬，在德州達拉斯附近，我要不要把它買下來？我人不在達拉斯，但是我通過中介託管把它出租，每個月收我8%的管理費，劃不划算？這個算下來的話，很難說你的收益有多高。
這位朋友的房源是從哪看的？是在從網上看的，那首先的一個問題就是他拿到的房子，是以市場拿到的，這個當中的空間就非常有限。對很多中國人來講，你一提到房地產投資，他就把這個事情跟買房和持有房產劃等號。當然美國也有這樣做的，就是買房等升值，還有買房出租。我個人把這樣的做法稱為傳統房地產投資。
但採用傳統房地產投資的方式，你會遇到兩個問題：第一個問題，就是剛才咱們討論的美國房子的持有成本是比較高的；第二個問題就是美國房子的升值並沒有像中國那麼瘋狂。在這種情況下，年收益的年回報率就很有限了。
既然如此，我們為什麼要把這些房子拿在手上？我們還有沒有其他更好的操作？這個時候我們需要創意房地產投資，而不是傳統房地產投資。
我們需要去破解剛才我們遇到的兩個問題，一個是美國的房子的持有成本比較高，另外一個就是它的房價增值不像中國那麼快。所以我們相對應的策略的關鍵就在於一是要低於市場價拿到房子，第二個就是不能夠把房子拿在手上。這兩點其實是非常重要的。尤其是第一點，低於市場價拿到房子這個是美國非常多房地產投資策略的一個前提。
現在具體的來看一下這兩點。首先是低於市場價拿到房子。很多人會覺得這個怎麼可能，這個是一種常態的做法嗎？其實對於房產投資的這個機會。有哪些力量在背後起作用？人們通常能夠理解的是來自於經濟的力量，我們說市場價其實是由經濟情況來確定的，實際上這個背後還有另外一個因素，這個因素是大部分人會忽視，我認為可能95%的人會忽視，就是個人因素。
舉一個例子，大家需要理解美國房地產市場邏輯，很重要的就是大家要理解美國人的收入、生活方式。比方說你是一個公司的員工，在這個公司已經工作了23年，前天上班還好好的，但是第二天一去公司被通知裁員了，你沒有收入了。
大家知道美國的個人存款其實是非常有限的，丟失工作後僅僅能維持一個月，那麼就會出現房貸還不上的情況。房貸還不上會導致什麼問題呢？銀行第前兩個月會要求你還前面欠下的錢，但是到了第三個月，他可能就不需要你還錢了，他有一個加速條款，到第三個月的時候，你所有的欠款都必須還上。這個時候，銀行會讓你喪失這個房子的贖回權，對這個房子進行拍賣。
我舉得這個例子是每個人都可能遇到的一個情況，也是美國社會中不斷在出現的情況。他會持續出現，而且跟你這個地區的房價是否過熱沒有直接的關係，而是個人層面的因素。
在這些情況下，你就有可能用一個低於市場價的價格拿到這個房子。比如說繼承房產。美國有很多繼承房產的情況，繼承房產的時候會發生兩個情況，一是本人根本不知道他有繼承的房產，最後這個房子就會欠稅了以後會被政府拿去拍賣。這個時候你去參與競拍就可能以低於市場價拿到這個房產。
還有另外一種情況就是繼承了這個房卻不願意交這房產稅所以不想要這個房子。這個時候房子對他來說是一個負擔，所以你也可能以低於市場價的價格拿到房子。總之，在這裡面，你是幫助屋主解決了他的負擔，同時自己得到了一個很好的投資機會。
在美國是有一個比較成熟的體系來處理拖欠房產稅這件事情。當然在不同的州這個情況是不一樣的。政府每一年它會收房產稅，用於消防、學校、修路這些費用這些成本。
在美國很多時候欠稅的具體原因都不得而知，比如說可能僅僅因為稅單沒收到，或者公司內部溝通的原因，總之各種各樣的原因會欠稅。那麼欠稅了之後，政府會要求他們補交這個稅款、支付罰金，但仍然會有很多人交不上，或者是沒有采取行動去補交。
從政府的角度來講，罰款不是目的，只要稅款收不上來，它就影響政府的政策。這個時候政府會在這些房產上加一個負擔——留置權，然後把這些留置權拍賣給投資者，並且承諾給投資者一個高的回報，這個年回報率從6%到36%不等。
這樣一來政府從投資者手上拿到了錢，而房主有一定的贖回期。大家可以想象為投資者扮演了銀行的角色，先貸款給政府，然後政府有了錢還這個投資者的時候，把本金和利息就一併還給這個投資者。
舉一個很有意思的例子：美國有一個超市Walmart，它的停車場曾經在房產稅的拍賣會上被拍賣。
對於美國超市來講，沒有停車場是難以想象的事情。這個超市的主體建築顯然是不欠稅的，而停車場卻欠了稅。那這個當中有很多可能性：可能這個停車場是由公司的總部管理的，而這個總部不在這個洲，可能在溝通的過程當中他沒有收到這個稅單，導致他就是沒有交稅。所以最終這個停車場被拿出來拍賣。
然後這個時候就有人以遠遠低於市場價的價格拿到了這個停車場。這種時候這個人會做什麼呢？把這個停車場出租給這Walmart？Walmart並沒有很多的選擇，第一他不能夠沒有停車場，第二他不能一下子說搬走。因為它可能投入了上千萬美元才把這個店經營起來，他的選擇可能是給這個人支付一筆比較高的費用，然後每年再贈送一個車位。這是一個很有意思的現象，也是一個真實的案例。
通過這些是想跟大家說明，大家要看到在美國投資它有很多個人層面的原因，他並不是經濟層面的原因，這些原因它所造成的機會是一直在出現的。
第二點就是不要把房子拿在手上。我們中國常見一個事：一種是你拿著房子等升值，簡單來說，就是低買高賣，然後另外一種就是拿來出租。這兩種形式之外，美國其實還有另外兩種常見的房地產投資類型。
一種叫lease-option，這是有兩個詞語來構成的， lease是租賃，option在這兒是一種購買的特權。基本操作就是這個合同約定可以短期，通常是1到3年租一套房子，租約期滿的時候，可以選擇把這個房子買下來，或者不買下來。如果選擇買下來，房主是一定要賣的。這個時候選擇權在房客不在房主，這個聽起來好像是對於房主不利，但是實際上真正的操作過程當中，他實際上是對房主非常有利的一種操作的策略。
第二是聰明的出租。就是在這個出租的過程當中加入lease-option這樣的策略，照這樣的一種策略是能夠增加你的獲利點，是能夠很大程度增加你的回報率，然後再高賣。這會讓你的收益可能會比傳統方法高出一倍。
美國的房地產投資還有第一種玩法叫做賣家融資，英文是Seller financing。簡單來說，就是在交易當中賣家充當了銀行的角色，貸款給買家。這樣的操作方式，再加上美國的房地產合同，幾乎全部都能夠轉讓的，當中就產生了非常多的可能性。像低買高賣，其實我們往下走是有非常非常多的其他的策略，就像剛才我說的光這個賣家融資，可能就有一百多種策略，那這些就屬於比較深的部分，這些策略當中有一些。真的是非常非常聰明，令人拍案叫絕的。
另外一個特點就是美國房地產投資的整個鏈條，已經是劃分非常細了。有的人專門做這個wholesale，翻譯過來叫批發，這些人其實是跟屋主簽了一個購買的合同，但房子並不會到自己手上，他們轉手把這個合同轉讓，相當於把這個合同再賣掉。它可能會賣給下一家賣家，或者下一個環節的投資者，或者一個做rehab（把有破損的房屋拿去做翻新）的人。
這幫人專門專注於低價拿來一個房子，把這個房子做裝修，然後再以ARV價格去做銷售。
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